AENGEVELT analysiert dynamischen Büromarkt Frankfurt

(openPR) Am Frankfurter Büromarkt (inkl. Eschborn und Offenbach-Kaiserlei) wurde 2018 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH ein Büroflächenumsatz von rd. 616.000 m² kontrahiert. Gegenüber dem Vorjahresrekord (2017: 702.000 m²) bedeutet dies einen Rückgang um 86.000 m² bzw. 12%. Indessen liegt das 2018er Ergebnis rd. 147.000 m² bzw. 31% über dem Mittel der jüngsten Dekade (Ø 2008-2017: 469.000 m²).
Für 2019 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut überdurchschnittlichen Büroflächen­umsatz um 600.000 m². Das erste Quartal 2019 bleibt dabei mit einem Umsatzergebnis von rd. 92.000 m² indessen unter dem Wert des Vorjahreszeitraums (I. Q 2018: rd. 128.000 m²). Allerdings wurde das erste Quartal 2017“gepusht“ von dem durch AENGEVELT vermittelten Mietvertragsabschluss der Frankfurter Allgemeinen Zeitung über rd. 25.000 m² Bürofläche in dem Neubauprojekt “Baufeld 43, Europaallee 92“ im Europaviertel.

Hier können Sie die Grafiken zum Frankfurter Büromarkt als lesefreundliche PDF- Datei herunterladen:
https://www.aengevelt.com/fileadmin/PDF-Dokumente/2019-04-04_Pressevortrag_AENGEVELT_City_Report_Region_FRankfurt_No._XXXII_2019-2020_-_Bueromarkt.pdf

Short Facts 2018:
• Die nominelle Angebotsreserve ging 2018 deutlich um rd. 220.000 m² auf rd. 830.000 m² zurück. Die Leerstandsquote stellt sich damit Anfang 2019 auf 7,1% des Gesamtbestandes von 11,7 Mio. m² Bürofläche (Anfang 2018: 8,9%). Ungeachtet dieser Rückgänge rangiert Frankfurt hinsichtlich des Angebotssockels unverändert an erster Position in Deutschland, und zwar vor Düsseldorf (730.000 m² bzw. 7,8%) und München (645.000 m² bzw. 3,3%).
• Zum Leerstandsabbau beigetragen hat neben einer weiterhin positiven Nettoabsorption, d.h. einem Mehrver­brauch an Büroflächen durch Unternehmensexpansionen oder Neuansiedlungen, das geringe Fertigstellungsvolumen von gerade einmal rd. 90.000 m² Bürofläche in 2018, von denen zudem 76% vorvermarktet waren, so dass hiervon lediglich 22.000 m² disponibel auf den Markt kamen.
• In Top-Lagen hat sich die Spitzenmiete auf EUR 41,-/m² erhöht (2016: EUR 40,-/m²).

Prognose / Trends 2019
• Für das Jahr 2019 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächen­umsatz um 600.000 m². Dieser Umsatzwert läge deutlich über dem mittleren Umsatzniveau der jüngsten Dekade (Ø 2008-2017: 469.000 m²). Allerdings startete das erste Quartal 2019 mit einem gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 28% geringeren Büroflächenumsatz von rd. 92.000 m².
• Für 2019 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH zudem einen weiteren, wenn auch moderateren Abbau der nominellen Ange­botsreserve auf rd. 700.000 m² Bürofläche.
• Das Fertig­stellungsvolumen neuer Büroflächen zieht 2019 nach bisherigem Kenntnis­stand auf rd. 171.000 m² an und erreicht damit erstmals seit vier Jahren wieder die mittlere Fertigstellungsquote der jüngsten Dekade (Ø 2008-2017: 169.000 m²). Allerdings sind hiervon zu Jahresbeginn bereits 65% vorvermarktet, d.h. lediglich 35% bzw. rd. 60.000 m² sind noch disponibel.
• Im Spitzenpreissegment prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren leichten Anstieg auf rd. EUR 42,-/m². Frankfurt bleibt damit klarer Mietpreisführer in Deutschland.

Büroflächenumsätze nach Lagen – Schwerpunkt CBD
• 2018 lag der räumliche Umsatz­schwerpunkt mit einem Anteil von 49% bzw. 301.000 m² markttypisch im Central Business District (CBD) (2017: 395.600 m² bzw. 53%).
• Den zweitgrößten Marktanteil erzielten die Bürozentren Niederrad, Eschborn und Offen­bach-Kaiserlei mit 16% bzw. 104.000 m² (2017: 16% bzw. 112.200 m²).

Büroflächenumsätze nach Branchen
• Stärkste Nachfrager waren 2018 erneut die unternehmensbe­zogenen und sonstigen Dienst­leister mit rd. 194.100 m² bzw. einem Anteil von rd. 32% am Gesamtbüroflächenumsatz (2017: 236.000 m² bzw. 34%).
• Der Marktanteil der in Frankfurt markttypisch sehr präsenten Finanzdienstleistungs­branche gab mit 148.800 m² (24%) gegenüber dem Vorjahr nach (2017: 196.700 m² bzw. 28%).
• Der Flächenumsatz von Unternehmen der Kommunikations-/IT-Branche stieg mit rd. 87.900 m² binnen Jahresfrist markant an und erreicht aktuell eine Marktquote von 14% (2017: 58.800 m² bzw. 8%).
• Die Nachfrage aus den Bereichen Industrie, Handel und Transport reduzierte sich gegenüber dem Vorjahr (2018: 133.600 m²; 2017: 157.700 m²). Die Marktquote blieb dabei konstant bei rd. 22%.
• Auf die öffentliche Hand sowie Organisationen ohne Erwerbszweck entfielen wie im Vorjahr rd. 52.000 m² bzw. 8%.

Büroleerstände
• Anfang 2019 belief sich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve auf rd. 830.000 m² Bürofläche (Anfang 2018: ca. 1,05 Mio. m²). Die Leerstandsquote sank auf rd. 7,1% (Anfang 2018: 8,9%).
Diese auf dem Frankfurter Büromarkt Anfang 2019 nominell verfügbare Leerstandsfläche von 830.000 m² ist gemäß des von AENGEVELT-RESEARCH zur Analyseverfeinerung ent­wickelten Leerstandsindex „ARLEX“(AENGEVELT-REASEARCH-LEERSTANDS-INDEX) hin­sicht­lich ihrer vollkommen unter­schied­lich­en Marktwirksamkeiten wie folgt zu differenzieren:

• Rd. 526.000 m² des Leerstands sind als langfristige „regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve“ (mittlere Umsatzdynamik der jüngsten 10 Jahre) für das marktwirtschaftlich wünschenswerte, ausgewogene Funktionieren des Marktes notwendig.
• 90.000 m² entfallen auf sogenannte „strukturelle Leerstände“. Dies sind leer­stehende Büroflächen in Objekten, die schon seit mindestens fünf Jahren eine durchschnittliche Leerstandsquote von mindestens 50% aufweisen (Fachjargon „Marktleichen“).
• Auf „latente Leerstandsflächen“ (Untermietflächen) entfallen in Frankfurt rd. 20.000 m².
• Nach Subtraktion der drei vorerwähnten Leerstandsflächen ergibt sich der tatsächlich „marktaktive Flächenüberhang“ von ca. 194.000 m². Das sind rd. 23% des gesamten Leestands und bezogen auf den gesamten Flächenbestand von 11,7 Mio. m² lediglich 1,7%.
• Die von AENGEVELT-RESEARCH mit Hilfe von „ARLEX“ entwickelte marktwirksamkeits­bezogene Leerstandsdifferenzie­rung zeigt, dass die nominelle Leerstandsrate (7,1%) wie andernorts auch in Frankfurt allenfalls indikative Aussagekraft hat.
• Für 2019 geht AENGEVELT-RESEARCH von einer weiteren Reduzierung der nominellen Angebotsreserve auf rd. 700.000 m² aus. Hierdurch schmilzt der marktfähige Flächenüberhang weiter ab.

Stabiles bzw. anziehendes Mietpreisniveau
• Die gewichtete Spitzenmiete erhöhte sich 2018 in Frankfurt auf EUR 41,-/m². Insgesamt bleibt die Mainmetropole damit auch weiterhin der teuerste Bürostandort Deutschlands.
• Die mittlere Miete im Citybereich stellt sich Ende des Jahres auf rd. EUR 25,10/m², in Cityrandlagen auf rd. EUR 17,-/m² und in Stadtrandlagen auf EUR 14,40/m².
• Für 2019 geht AENGEVELT-RESEARCH davon aus, dass die Spitzenmiete weiter auf EUR 42,00/m² ansteigen wird.