AENGEVELT-RESEARCH analysiert robusten Büromarkt Frankfurt

(openPR) Gelungener Auftakt in 2014

Am Frankfurter Büromarkt (inkl. Eschborn und Offenbach-Kaiserlei) wurde 2013 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH ein Büroflächenumsatz von rd. 445.000 m² erzielt. Gegenüber dem Vorjahr (2012: 505.000 m²) bedeutet dies einen Rückgang um 60.000 m² bzw. 12%. Dabei zeichnete sich in der zweiten Jahreshälfte eine anziehende Umsatzdynamik ab, die sich in diesem Jahr fortsetzen wird. Entsprechend prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für 2014 einen Büroflächenumsatz um 500.000 m².

Short Facts 2013:
• Die nominelle Angebotsreserve ging 2013 um rd. 80.000 m² auf rd. 1,58 Mio. m² zurück. Die Leerstandsquote stellt sich damit Anfang 2014 auf 13,0% des Gesamtbestandes von 12,2 Mio. m² Bürofläche (Anfang 2013: 13,7%). Ungeachtet dieser Rückgänge rangiert Frankfurt damit hinsichtlich des absoluten Angebotssockels unverändert an erster Position in Deutschland, und zwar vor München (1,44 Mio. m² bzw. 7,6%) und Berlin (1,39 Mio. m² bzw. 7,6%).
• Zum Leerstandsabbau beigetragen hat u.a. eine positive Nettoabsorption, d.h. ein Mehr­ver­brauch an Büroflächen durch Unternehmensexpansionen oder Neuansiedlungen. Weitere Faktoren sind das relativ moderate Fertigstel­lungsvolumen in Höhe von rd. 164.000 m² in 2013 (2012: 82.000 m²) und vor allem die erneut hohe Vorvermarktungsquote: Anfang 2013 waren von diesen Flächen bereits 82% bzw. rd. 134.000 m² disponiert.
• In Top-Lagen zog die Spitzenmiete moderat von EUR 36,-/m² auf EUR 37,00/m² an.

Prognose / Trends 2014
• Für das Jahr 2014 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH angesichts einer bereits in der zweiten Jahreshälfte 2013 anziehenden Umsatzdynamik einen steigenden Büroflächen­umsatz um 500.000 m², der damit 12% bzw. 60.000 m² über dem jüngsten Jahresergebnis läge und rd. 8% über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (Æ 2004-2013: 461.000 m²).
• Bestätigt wird diese Prognose auch durch den dynamischen Auftakt im ersten Quartal 2014: AENGEVELT-RESEARCH analysierte für diesen Zeitraum am Frank­furter Büromarkt einen Büroflächenumsatz in Höhe von rd. 92.000 m², der rd. 46% über dem Vorjahreswert liegt (I. Q 2013: rd. 63.000 m²).
• 2014 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren, wenn auch nur moderateren Abbau der nominellen Ange­botsreserve auf rd. 1,56 Mio. m² Bürofläche.
• Das Fertig­stellungsvolumen neuer Büroflächen zieht 2013 nach bisherigem Kenntnisstand deutlich an auf rd. 292.000 m² an. Indessen sind hiervon bereits zu Jahresbeginn 80% vorvermarktet, d. h. lediglich 20% bzw. rd. 58.000 m² waren noch disponibel.
• Im Spitzenpreissegment prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen leichten Anstieg auf rd. EUR 37,50/m². Frankfurt bleibt damit klarer Mietpreisführer in Deutschland.

Büroflächenumsätze nach Lagen – Schwerpunkt CBD
• Hinsichtlich der räumlichen Standortpräferenzen analysiert AENGEVELT-RESEARCH den Umsatz­schwerpunkt im Jahr 2013 wie erwartet im Central Business District (CBD). Hier wurde mit rd. 60% (ca. 268.200 m²) mehr als die Hälfte des gesamten Büroflächen­umsatzes registriert (2012: 56% bzw. 283.200 m²).
• Der Bürobezirk West konnte seinen Marktanteil vor allem aufgrund des Umzugs der Commerzbank in den ehemaligen Sitz der Deutschen Börse in Frankfurt-Hausen (rd. 46.000 m²) und der Eigennutzer-Projektentwicklung der Telekom in der Wilhelm-Fay-Straße (rd. 14.600 m²) auf ein beachtliches Niveau von 19% steigern (ca. 82.600 m²). Im Vorjahr lag die Quote nur bei rd. 8% (rd. 41.600 m²).
• Der Marktanteil der Bürozentren Niederrad, Eschborn und Offen­bach-Kaiserlei ist im Jahresvergleich nahezu konstant geblieben (2012: 9% bzw. 45.300 m², 2013: 10% bzw. 44.300 m²). Hier schlägt im Berichtsjahr vor allem die Anmietung von "Vodafone" im Esch­borner Bürokomplex „New Waves“ mit rd. 6.700 m² zu Buche.
• Die in 2013 erzielten Umsatzanteile der anderen Bürobezirke lauten: Ost: ca. 4% bzw. 17.900 m², Süd/Sachsenhausen: rd. 4% bzw. 15.800 m², Nord: rd. 2% bzw. 10.900 m² und Flughafen: ca. 1% bzw. 5.300 m². 2012 erreichte der Flughafenbereich noch eine Quote von 6% bzw. 32.300 m².

Büroflächenumsätze nach Branchen
• Belegte die Finanzdienstleistungsbranche als Nachfragegruppe 2012 lediglich den dritten Platz, war sie 2013 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH mit rd. 182.700 m² bzw. einem Anteil von rd. 41% am Gesamtbüroflächenumsatz markttypisch wieder stärkste Nachfragegruppe am Frankfurter Büromarkt (2012: 21% bzw. 107.600 m²).
• Demgegenüber gab die Nachfrage der Gruppe der unternehmensbe­zogenen und sonstigen Dienstleister mit einem Marktanteil von 21% (ca. 94.200 m²) gegenüber dem Vorjahr (2012: 30% bzw. 152.600 m²) nach.
• Der Flächenumsatz von Unternehmen der Kommunikations-/IT-Branche sowie Medien und Verlage konnte mit rd. 58.400 m² seine Marktquote nahezu auf 13% verdoppeln (2012: 34.600 m² bzw. 7%).
• Dagegen war die Nachfrage aus den Bereichen Industrie, Handel und Transport mit rd. 34.400 m² im Berichtsjahr 2013 vergleichsweise zurückhaltend. Die Marktquote sank deutlich von 25% (128.400 m²) im Vorjahr auf aktuell 8%.
• Die öffentliche Hand sowie Organisationen ohne Erwerbszweck erzielten einen Büroflächenumsatz von rd. 75.300 m². Die Marktquote blieb gegenüber dem Vorjahr stabil (2013: 17%, 2012: 16% bzw. 81.800 m²).

Büroflächenumsatz nach Größenklassen - Anteil kleinflächiger Abschlüsse wächst
• Die Verteilung der kontrahierten Flächen in Frankfurt im Jahr 2013 lässt sich in folgenden Größenklassen darstellen:
o bis 1.000 m² ca. 38% (2012: 31%)
o 1.000 bis 3.000 m² ca. 15% (2012: 25%)
o 3.000 bis 5.000 m² ca. 7% (2012: 5%)
o über 5.000 m² ca. 40% (2012: 39%)
• Zum Rückgang des Frankfurter Gesamtumsatzes hat die geringere Anzahl an Vermie­tungen über 10.000 m² beigetragen: 2012 waren es noch acht Mietverträge, 2013 nur noch vier. Dennoch ist der Anteil der großvolumigen Vermietungen ab 5.000 m² mit rd. 40% konstant geblieben (2012: 39%).
• Auch das markant geringere Flächenvolumen in der Vermietungsklasse zwischen 1.000 m² und 3.000 m² (2012: rd. 125.000 m²; 2013: ca. 66.000 m²) hat zur jüngsten Unterper­formance beigetragen.

Büroleerstände
• Anfang 2014 belief sich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve auf rd. 1,58 Mio. m² Bürofläche (Anfang 2013: ca. 1,66 Mio. m²). Die Leerstandsquote sank auf rd. 13,0% (Anfang 2013: 13,7%).
Diese auf dem Frankfurter Büromarkt Anfang 2012 nominell verfügbare Leerstandsfläche von 1,58 Mio. m² ist gemäß des von AENGEVELT-RESEARCH zur Analyseverfeinerung ent­wickelten Leerstandsindex „ARLEX“(AENGEVELT-REASEARCH-LEERSTANDS-INDEX) hin­sicht­lich ihrer vollkommen unter­schied­lich­en Marktwirksamkeiten wie folgt zu differenzieren:
• Rd. 462.000 m² des Leerstands sind als langfristige „regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve“ (mittlere Umsatzdynamik der jüngsten 10 Jahre) für das marktwirtschaftlich wünschenswerte, ausgewogene Funktionieren des Marktes notwendig.
• 250.000 m² entfallen auf sogenannte „strukturelle Leerstände“. Dies sind leer­stehende Büroflächen in Objekten, die schon seit mindestens fünf Jahren eine durchschnittliche Leerstandsquote von mindestens 50% aufweisen (Fachjargon „Marktleichen“).
• Auf „latente Leerstandsflächen“ - das Angebot an Untermietflächen – entfallen in Frank­furt rd. 40.000 m².
• Nach Subtraktion der drei vorerwähnten Leerstandsflächen vom gesamten nominellen Fläch­enleerstand von 1,58 Mio. m² ergibt sich der tatsächlich „marktaktive Flächenüberhang“ von ca. 828.000 m². Das sind rd. 52% des gesamten Leestands und bezogen auf den gesamten Flächenbestand von 12,2 Mio. m² lediglich 6,8%.
• Die von AENGEVELT-RESEARCH mit Hilfe „ARLEX“ entwickelte Leerstandsdifferenzie­rung zeigt, dass die nominelle Leerstandsrate (13,0%) wie andernorts auch in Frankfurt allenfalls indikative Aussagekraft hat.
• Für 2014 geht AENGEVELT-RESEARCH von einer weiteren Reduzierung der nominellen Angebotsreserve auf rd. 1,56 Mio. m² aus. Hierdurch schmilzt der marktfähige Flächenüberhang weiter ab.

Anziehende Fertigstellungen, weiterhin hohe Vorvermarktungsquote
• 2014 werden nach Erhebungen von AENGEVELT-RESEARCH rd. 292.000 m² Bürofläche fertiggestellt (2013: 164.000 m²; 2012: rd. 82.000 m²). Hiervon sind Anfang 2014 bereits 80% vorvermarktet, so dass lediglich noch 58.000 m² am Markt verfügbar sind.

Weitgehend stabiles Mietpreisniveau
• Die gewichtete Spitzenmiete stieg in Frankfurt binnen Jahresfrist moderat auf EUR 37,-/m²(2012: EUR 36,-/m²). Damit konnte der Frankfurter Büromarkt nach der Mietpreisbodenbildung zum Jahreswechsel 2009/2010 die positive Tendenz seit nunmehr drei Jahren halten. Insgesamt bleibt die Mainmetropole damit auch weiterhin der teuerste Bürostandort Deutschlands.
• Die mittlere Miete im Citybereich blieb binnen Jahresfrist konstant und stellte sich zum Jahresende 2013 auf rd. EUR 21,50/m².
• Die Durchschnittsmiete in Cityrandlagen ist nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH geringfügig um EUR 0,30/m² auf EUR 13,50/m² Ende 2013 gestiegen.
• In Stadtrandlagen entwickelte sich die Miete negativ und sank von EUR 11,80/m² im Vorjahr auf EUR 11,50/m² Ende 2013.

Trends
• Im Zuge des wirtschaftlichen Aufschwungs konnten die Mietpreise in den Jahren 2010 bis 2013 vor allem im Spitzensegment und in Toplagen zulegen. Für 2014 geht AENGEVELT-RESEARCH davon aus, dass vor allem die Spitzenmiete auf hohem Niveau stabil oder sogar moderat ansteigen wird.
• Während die Vermarktungschancen für moderne Bürogebäude mit entsprechender Aus­stattung in gefragten Lagen zu marktgerechten Preisen durchaus gut bis sehr gut bleiben, ist in weniger nachfragegerechten, z. B. veralteten, suboptimal angebundenen Bestandsge­bäuden mit unzureichender Flächen- und Energieeffizienz etc. qualitätsgeschuldet mit einem Anstieg des strukturellen Leerstands zu rechnen. Entsprechend hoch bleiben hier Modernisierungs- und Preisdruck.