(openPR) Bilanz I.-III. Quartal 2015
Der Büromarkt der Region Düsseldorf (inkl. Umland mit Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) erzielte in den ersten drei Quartalen 2015 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 332.000 m² und übertraf damit das Ergebnis des Vorjahreszeitraums (I.-III. Q. 2014: rd. 241.000 m²) um rd. 91.000 m² bzw. 38%. Damit wurde das bislang beste Umsatzergebnis aus dem Jahr 2007 (I.-III. Quartal) mit rd. 327.000 m² knapp übertroffen. Im Vergleich zur jüngsten Dekade (2005-2014: Ø 254.000 m², jeweils I.-III. Quartal) ist ein Plus von ca. 31% zu konstatieren.
Das beachtliche Ergebnis erklärt Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, u.a. mit einer höheren Anzahl an Großabschlüssen in diesem Jahr: „Nachdem im Vorjahr nur ein Vertragsabschluss in der Größenordnung über 10.000 m² getätigt wurde, sind im aktuellen Jahr bislang schon vier Abschlüsse in diesem Größensegment - Telekom, Trivago, L´Oréal und Rheinbahn - mit insgesamt rd. 82.000 m² zu verzeichnen. Daneben gab es weitere großflächige Mietverträge im vierstelligen m²-Bereich, z.B. der von AENGEVELT an das Industrieunternehmen Metso vermittelte über rd. 4.000 m² in der Grafenberger Allee für deren neues Headquarter.“
Prognose 2015
• Für das Gesamtjahr 2015 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz um 420.000 m². „Dieser Wert“, so Fenderl, „läge rd. 20% über dem mittleren Umsatzvolumen der letzten Dekade (2005-2014: ca. 350.000 m²). Zudem wäre es das beste Umsatzergebnis seit 2008 (rd. 425.000 m²) und der dritthöchste Wert seit der Jahrtausendwende: Der bisherige Rekord wurde im Jahre 2007 mit rd. 510.000 m² erzielt.“
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
Innerhalb der Region Düsseldorf kam es zu markanten Umsatzverschiebungen:
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet stieg das kontrahierte Büroflächenvolumen in den ersten drei Quartalen 2015 gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich um rd. 58% auf ca. 283.000 m², die Marktquote am Gesamtumsatz zog ebenfalls auf rd. 85% an (I.-III. Q. 2014: ca. 179.000 m² bzw. 74%).
• Der Büroflächenumsatz im Umland (Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) sank um rd. 13.000 m² gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf aktuell ca. 49.000 m², der Anteil am Gesamtabsatz sank auf rd. 15% (I.-III. Q. 2014: ca. 62.000 m² bzw. 26%).
• Schwerpunkte des Büroflächenumsatzes innerhalb des Düsseldorfer Stadtgebietes waren die Cityrandbereiche. Auf sie entfielen bis Ende September 2015 rd. 143.400 m² bzw. 43% des regionalen Gesamtbüroflächenumsatzes (I.-III. Quartal 2014: 105.400 m² bzw. 44%).
• Der Büroflächenumsatz in den Stadtrandbereichen verdoppelte sich im bisherigen Jahresverlauf auf rd. 122.800 m² (I.-III. Q. 2014: 58.400 m²). Die Umsatzquote stieg dementsprechend von 24% im Vorjahr auf aktuell 37%.
• Demgegenüber analysierte AENGEVELT im Citykern (inkl. “Königsallee“, “Bankenviertel“) nur eine leichte Erhöhung der Vermietungsaktivitäten: Die Nachfrage steigerte sich von rd. 15.200 m² im Vorjahr auf aktuell rd. 16.900 m². Die Markquote blieb mit rd. 5% im Jahresvergleich nahezu stabil.
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• Den größten Marktanteil erreichte in den ersten drei Quartalen 2015 mit 107.700 m² bzw. 32% des Gesamtumsatzes die Gruppe der „sonstigen Nutzer“, in die vor allem Verkehrs-, Industrie-, und Handelsunternehmen einfließen (I.-III. Q. 2014: 92.300 m² bzw. 38%).
• Trotz der auf rd. 99.700 m² gestiegenen Umsatzleistung (I.-III. Q. 2014: 89.400 m²) reduzierte sich die Marktquote der beratenden und sozialen Dienstleister binnen Jahresfrist von 37% auf nunmehr 30%.
• Den größten „Bedeutungsgewinn“ in der Region Düsseldorf konnte die Nachfragegruppe der Medien-, IT- und EDV-Unternehmen mit nahezu einer Umsatzverdreifachung verbuchen. Sowohl der absolute Flächenumsatz (rd. 92.300 m²) als auch die Quote (28%) stiegen markant (I.-III. Q. 2014: 33.500 m² bzw. 14%).
• Der Flächenumsatz der öffentlichen Hand und der Organisationen ohne Erwerbszweck konnte sich bislang im aktuellen Jahr auf rd. 16.400 m² verdoppeln (Vorjahr: 8.000 m²). Die Marktquote erhöhte sich von 3% auf aktuell 5%.
• Die Nachfrage der Finanzdienstleister zeigte sich mit 15.900 m² bzw. einer Quote von 5% schwächer als im Vorjahreszeitraum (I.-III. Q. 2014: 17.800 m² bzw. 8%).
Geringere Neubautätigkeit
• Nachdem in Düsseldorf 2013 mit rd. 49.000 m² die niedrigste Neubautätigkeit in Düsseldorf der letzten 20 Jahre registriert wurde, hat sich der Umfang an Büroflächenfertigstellungen im Jahr 2014 auf ca. 121.000 m² mehr als verdoppelt. Nach jetzigem Erkenntnisstand erwartet AENGEVELT-RESEARCH für 2015 mit ca. 98.000 m² Neubaufläche eine Konsolidierung des Neubauvolumens knapp unterhalb des Dekadenmittels (2005-2014: Ø 104.000 m² p. a.).
Büroflächenangebot
• Ende September 2015 stellt sich der Angebotssockel auf rd. 975.000 m² Bürofläche und damit rd. 5% unter dem Vorjahreswert (Ende September 2014: rd. 1.030.000 m²).
• Auf das Düsseldorfer Stadtgebiet entfallen davon rd. 755.000 m² auf das Umland und rd. 220.000 m² (Ende Sept. 2014: 780.000 m² bzw. 250.000 m²).
• Die Leerstandsquote für die gesamte Büromarktregion (einschl. Umland) stellt sich damit aktuell bei einem Gesamtmietflächenbestand von rd. 9,3 Mio. m² auf 10,4% (Ende Sept. 2014: 11,1%).
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet beträgt die Leerstandsquote Ende September 2015 rd. 9,9%, im Umland rd. 13,1% (Ende Sept. 2014: 10,3% bzw. 14,9%).
Mietpreise für Büroflächen
• Die gewichtete Spitzenmiete ging in Düsseldorf nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH binnen Jahresfrist um EUR 0,50/m² zurück und stellt sich Ende September 2015 auf rd. EUR 26,-/m², nachdem sie zur Jahreswende 2013/2014 sogar bis auf EUR 27,50/m² gestiegen war.
• Die mittlere Miete in Citylagen gab binnen Jahresfrist mit rd. EUR 16,90/m² etwas nach (Ende Sept. 2014: EUR 17,30/m²).
