(openPR) Das Düsseldorfer Immobilienjahr - Rückblick 2014 und Ausblick 2015
Attraktiver Standort
Die Attraktivität der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt als Immobilienstandort bleibt im internationalen Wettbewerb weiterhin hoch. Die guten Rahmenbedingungen stützen diese Entwicklung:
• So erhöhte sich in den letzten zehn Jahren die Bevölkerungszahl in Düsseldorf um rd. 29.000 Einwohner (+5,1%).
• Verbunden mit dem wachstumsaffinen und differenzierten Arbeitsplatzangebot, der exzellenten Infrastrukturgüte und -dichte, der optimalen Erreichbarkeit von Millionen kaufkraftstarker Verbraucher und der nachhaltigen finanziellen Solidität dank Schuldenfreiheit bietet die Landeshauptstadt Düsseldorf damit beste Voraussetzungen für Immobilieninvestitionen.
Geringerer Flächenumsatz auf dem Büromarkt
• In der Region Düsseldorf (inkl. Erkrath, Hilden, Neuss, Ratingen) wurden innerhalb der ersten drei Quartale 2014 rd. 241.000 m² Bürofläche umgesetzt. Dies bedeutet gegenüber dem Vorjahreszeitraum einen markanten Rückgang um ca. 77.000 m² bzw. 24%. „Die geringere Umsatzdynamik ist u.a. auf fehlende Großabschlüsse zurückzuführen“, erklärt Mark Aengevelt, Leiter Gewerbliche Vermietung, und führt weiter aus: „Nachdem im Vorjahr insgesamt 15 Vertragsabschlüsse mit jeweils 5.000 m² oder mehr getätigt wurden, sind im aktuellen Jahr bis dato nur acht Vermietungsdeals in diesem Größensegment zu verzeichnen.“
• Für das Gesamtjahr 2014 rechnet Mark Aengevelt mit einem Flächenumsatz um 320.000 m², der rd. 8% unter dem mittleren Umsatzvolumen der letzten Dekade liegt (Ø 2004-2013: ca. 346.000 m² p.a.).
• Die Spitzenmiete ist in Düsseldorf im Jahresverlauf 2014 auf EUR 26,-/m² zurückgegangen, nachdem sie zur Jahreswende 2013/2014 infolge hochpreisiger Vermietungen in den zuletzt fertiggestellten Projektentwicklungen wie z. B. dem Kö-Bogen, auf EUR 27,50/m² gestiegen war. Mark Aengevelt: „Grund für den Rückgang ist u.a. eine verhaltene Nachfrage im hochpreisigen Segment sowie das geringe Angebot an Neubauflächen in den top City-Lagen.“
Investmentmarkt weiter im Aufwind
• „Der Düsseldorfer Investmentmarkt übertrifft 2014 - u.a. aufgrund mehrerer Großabschlüsse wie z.B. der Verkauf des Portigon-Portfolios für rd. EUR 350 Mio. - voraussichtlich wieder die 2 Mrd.-Euro-Marke und schließt somit an die Rekordjahre 2006/2007 sowie 2013 an“, so die Einschätzung von Oliver Lederer, Leiter des Düsseldorfer Investmentteams von AENGEVELT.
• Dass nach wie vor ein deutlicher Nachfrageüberhang nach Core-Objekten besteht, zeigt nach seiner Beobachtung auch die Entwicklung der Spitzenrendite für Büro- und Geschäftshäuser, die im Jahresverlauf noch einmal leicht auf 4,7% bei Bürogebäuden und sogar 4,2% bei Geschäftshäusern nachgab.
• Neben den gewerblichen Investments spielt in Düsseldorf das Wohninvestment eine große Rolle. Für Neubauten in Top-Lagen werden Anfangsrenditen von unter 5% erzielt. Aufgrund des Mangels an klassischen Wohninvestmentprodukten (Mehrfamilienhäuser als Zinshäuser) ist die Nachfrage nach Umnutzungsprojekten weiterhin sehr groß.
Ausblick
Büromarkt
Zur aktuell insgesamt guten Verfassung des Düsseldorfer Immobilienmarktes gesellen sich auch 2015 trotz geopolitischer und konjunktureller Unsicherheiten weiterhin positive Aussichten.
• So dürften nach Analysen von AENGEVELT die Büromieten im Spitzensegment auf dem aktuell hohen Niveau stabil bleiben.
• Der Leerstand dürfte sich trotz einer unterdurchschnittlichen Verfügbarkeit von Neubauflächen aufgrund zahlreicher Umzüge innerhalb der Büromarktregion konstant halten.
Investmentmarkt
• Neben der auch 2015 zu erwartenden anhaltend hohen Nachfrage nach Core-Objekten im Büro- und Retail-Segment zeichnet sich nun verstärkt eine Umorientierung nach Anlagemöglichkeiten in B-Standorten (ABBA-Prinzip = entweder in A-Lagen der B-Städte oder in B-Lagen der A-Städte oder) sowie "Core+" und "Value-Add"-Objekte, die einen größeren Managementaufwand erfordern.
• Trotz einer aufgrund der erneuten Anhebung der Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen zu erwartenden Transaktionszurückhaltung in den ersten Monaten des Jahres 2015 ist dennoch bis Jahresende 2015 mit einem überdurchschnittlichen Transaktionsumsatzniveau zu rechnen. Das Interesse an Share-Deals wird in diesem Zusammenhang weiter steigen.
