(openPR) Die Pflicht zur Zahlung von Ausgleichsbeträgen in der städtebaulichen Sanierung
Die Pflicht zur Zahlung von Ausgleichsbeträgen in der städtebaulichen Sanierung ist in den §§ 152 ff. Baugesetzbuch (BauGB) geregelt und trifft die Eigentümer der im Sanierungsgebiet belegenen Grundstücke nur im sog. Normalverfahren. D. h., nur im Normalverfahren besteht überhaupt für die Gemeinde die Möglichkeit, Ausgleichsbeträge zu erheben.
Der Unterschied zwischen dem Normalverfahren und dem sog. vereinfachten Verfahren besteht primär darin, dass im Letzteren besondere Genehmigungspflichten (wie etwa die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks oder die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast) insgesamt oder teilweise ausgeschlossen werden können, wenn diese für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich sind und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird (vgl. §§ 142 Abs. 4, 144 BauGB).
Der Ausgleichbetrag muss von allen Eigentümern gezahlt werden, deren Grundstücke durch die Sanierung wertvoller geworden oder geblieben sind, als sie es ohne Sanierung gewesen wären. Es kommt nicht auf einen Wertzuwachs im Zeitablauf der Sanierung an. Dies bedeutet, dass die „normalen“ Bodenwertveränderungen, die auch ohne Sanierung eingetreten wären, unberücksichtigt bleiben. In Zeiten stark fallender Bodenpreise kann ein Ausgleichsbetrag daher auch dann fällig werden, wenn der Bodenwert des Grundstücks zu Beginn der Sanierung höher war als am Ende.
Gemäß § 154 Abs. 2 BauGB besteht der Ausgleichsbetrag aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung werde beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Es kommt allein auf die am Ende der Sanierung gestellte Frage „was wäre wenn?“ an und nicht auf die im Zeitablauf vorzufindenden Preisdifferenzen.
Im Einzelfall kann die Gemeinde gem. § 155 Abs. 4 BauGB aus Billigkeitsgründen von der Erhebung eines Ausgleichsbetrages ganz oder teilweise absehen, wenn es sich um eine reine Verhinderung des Wertverfalls und nicht um objektive Wertsteigerungen während der Sanierung handelt oder gehandelt hat.
Zum Endwert gehören auch die durch den Sanierungsbebauungsplan vermittelten Wertsteigerungen. Wenn sich die Gemeinde für die Erhebung von Ausgleichsbeträgen entschieden hat, können auch die Kosten für zusätzliche Erschließungsmaßnahmen im Sinne des § 127 Abs. 2 BauGB nur über den Ausgleichsbetrag erhoben werden.
Grundsätzlich ist der Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung zu erheben. Der Abschluss ist regelmäßig identisch mit der Aufhebung der Sanierungssatzung.
Das Ausrechnen des Wertunterschieds zwischen dem Anfangswert und dem Endwert von Grundstücken in Sanierungsgebieten ist nicht immer einfach, weil der Anfangswert ein rein hypothetischer Wert ist und auch der Endwert meist nicht real anlässlich einer Veräußerung ermittelt sondern nur durch Vergleichspreise bestimmt werden kann.
Zur Bestimmung des Anfangswerts muss man so tun, als wäre die Sanierung nie durchgeführt worden; der Endwert kann real nur ermittelt werden, wenn das Grundstück nach Abschluss der Sanierung zu regulären Marktbedingungen verkauft wird. Eine rein abstrakt aus bestimmten Faktoren im vorher/ nachher-Vergleich abgeleitete Wertsteigerung (z. B. aus einer Verbesserung der Infrastruktur) dürfte den gesetzlichen Anforderungen nicht genügen.
Die (vom Gutachterausschuss) errechneten Werte müssen dem Marktgeschehen entsprechen. Es muss nur das bezahlt werden, was der Markt hergibt.
In Praxis und Theorie sind in den letzten Jahren verschiedene Ansätze zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen entwickelt worden. Je intensiver man in die einzelnen Verfahren einsteigt, desto mehr stellt man fest, dass eine separate Darstellung problematisch ist, weil es vielfach Überschneidungen und Mischformen gibt. Dies ist auch nicht verwunderlich, denn letztlich sind alle Verfahren Variationen eines mehr oder minder indirekten Preisvergleichs.
Das Gesetz räumt den Gemeinden die Möglichkeit ein, auf die Erhebung von Ausgleichsbeträgen zu verzichten, wenn gutachterlich ermittelt worden ist, dass die Bodenwerterhöhung insgesamt geringfügig ist und daher der Verwaltungsaufwand für die Erhebung der Ausgleichsbeträge in keinem angemessenen Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht.
