AENGEVELT-RESEARCH analysiert robusten Büromarkt Frankfurt

(openPR) Am Frankfurter Büromarkt (inkl. Eschborn und Offenbach-Kaiserlei) wurde 2014 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH ein Büroflächenumsatz von rd. 365.000 m² erzielt. Gegenüber dem Vorjahr (2013: 445.000 m²) bedeutet dies einen Rückgang um 80.000 m² bzw. 18%.
Ausschlaggebend für das verhaltene Ergebnis war vor allem die im Vergleich zum Vorjahr deutlich geringere Anzahl großvolumiger Abschlüsse: 2013 gab es 18 Vertragsabschlüsse über jeweils mehr als 5.000 m² Bürofläche mit einem Gesamtvolumen von rd. 178.000 m². 2014 waren es nur vier Verträge in dieser Größenordnung mit zusammen rd. 77.000 m².
Für 2015 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen im Vergleich zum Vorjahr leicht steigenden Büroflächenumsatz von mindestens 400.000 m². Das erste Quartal 2015 präsentiert sich dabei mit einem robusten Umsatzergebnis von rd. 83.000 m² (I. Q 2014: rd. 92.000 m²; I. Q 2013: rd. 63.000 m²).

Short Facts 2014:
• Die nominelle Angebotsreserve ging 2014 um rd. 120.000 m² auf rd. 1,46 Mio. m² zurück. Die Leerstandsquote stellt sich damit Anfang 2015 auf 11,9% des Gesamtbestandes von 12,2 Mio. m² Bürofläche (Anfang 2014: 13%). Ungeachtet dieser Rückgänge rangiert Frankfurt hinsichtlich des Angebotssockels unverändert an erster Position in Deutschland, und zwar vor München (1,3 Mio. m² bzw. 6,8%) und Berlin (1,29 Mio. m² bzw. 7%).
• Zum Leerstandsabbau beigetragen hat eine weiterhin positive Nettoabsorption, d.h. ein Mehrver­brauch an Büroflächen durch Unternehmensexpansionen oder Neuansiedlungen. Weiterer Faktor war die hohe Vorvermarktungsquote von 80% der 2014 fertiggestellten Büroflächen (292.000 m²), so dass hiervon lediglich 58.000 m² disponibel auf den Markt kamen.
• In Top-Lagen zog die Spitzenmiete moderat von EUR 37,-/m² auf EUR 38,00/m² an.

Prognose / Trends 2015
• Für das Jahr 2014 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen moderat anziehenden Büroflächen­umsatz um 400.000 m². Dieser Umsatzwert läge ca. 14% unter dem mittleren Umsatzniveau der jüngsten Dekade (Ø 2005-2014: 463.000 m²).
• 2014 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren, wenn auch moderateren Abbau der nominellen Ange­botsreserve auf rd. 1,4 Mio. m² Bürofläche.
• Das Fertig­stellungsvolumen neuer Büroflächen geht 2015 nach bisherigem Kenntnis­stand deutlich auf rd. 129.000 m² zurück. Hiervon sind zu Jahresbeginn 55% vorvermarktet, d. h. 45% bzw. rd. 58.000 m² sind noch disponibel.
• Im Spitzenpreissegment prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen leichten Anstieg auf rd. EUR 38,50/m². Frankfurt bleibt damit klarer Mietpreisführer in Deutschland.

Büroflächenumsätze nach Lagen – Schwerpunkt CBD
• Hinsichtlich der räumlichen Standortpräferenzen analysiert AENGEVELT-RESEARCH den Umsatz­schwerpunkt im Jahr 2014 wie erwartet im Central Business District (CBD). Hier wurde mit rd. 64% (ca. 233.300 m²) wie in den Vorjahren mehr als die Hälfte des gesamten Büroflächen­umsatzes registriert (2013: 60% bzw. 268.200 m²).
• Den zweitgrößten Marktanteil erzielten 2014 die Bürozentren Niederrad, Eschborn und Offen­bach-Kaiserlei mit 12% bzw. ca. 45.100 m² (2013: 10% bzw. 44.300 m²).
• Im Bürobezirk West hat sich der Marktanteil 2014 wieder auf eine markttypische Quote von rd. 5% (ca. 18.000 m²) gestellt, nachdem er im Vorjahr vor allem aufgrund des Umzugs der Commerzbank in den ehemaligen Sitz der Deutschen Börse in Frankfurt-Hausen (rd. 46.000 m²) auf 19% bzw. 82.600 m² hochgeschnellt war.
• Die in 2014 erzielten Umsatzanteile der anderen Bürobezirke lauten: Ost: 7% bzw. 24.800 m², Süd/Sachsenhausen: rd. 5% bzw. 19.000 m², Nord: rd. 5% bzw. 17.500 m² und Flughafen: ca. 2% bzw. 7.300 m².

Büroflächenumsätze nach Branchen
• Die Finanzdienstleistungsbranche war 2014 wie im Vorjahr stärkste Nachfragegruppe. Auf sie entfielen nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH rd. 162.700 m² bzw. 45% des Frankfurter Gesamtbüroflächenumsatzes (2013: 182.700 m² bzw. 41%).
• Zweitstärkste Nachfrager waren die unternehmensbe­zogenen und sonstigen Dienst­leister mit einer von Marktquote von 24% bzw. 88.900 m² (2013: 21% bzw. 94.200 m²).
• Unternehmen aus den Bereichen Industrie, Handel und Trans­port konnten ihren Flächenumsatz 2014 markant auf 65.100 m² steigern und ihre Marktquote binnen Jahresfrist mit 18% mehr als verdoppeln (Vorjahr: 34.400 m² bzw. 8%).
• Dagegen war die Nachfrage aus den Bereichen Kommunikation/IT sowie Medien und Verlage im Berichtsjahr 2014 mit rd. 28.600 m² vergleichsweise zurückhaltend. Die Marktquote sank von 13% (58.400 m²) im Vorjahr auf aktuell 8% (28.600 m²).
• Die öffentliche Hand sowie Organisationen ohne Erwerbszweck erzielten einen Büro­flächenumsatz von rd. 19.700 m². Die Marktquote ging gegenüber dem Vorjahr stark zurück (2014: 5%, 2013: 17%).

Büroflächenumsatz nach Größenklassen - Anteil großflächiger Abschlüsse rückläufig
• Die Verteilung der kontrahierten Flächen in Frankfurt im Jahr 2014 lässt sich in folgenden Größenklassen darstellen:
o bis 1.000 m² ca. 43% (2013: 38%)
o 1.000 bis 3.000 m² ca. 23% (2013: 15%)
o 3.000 bis 5.000 m² ca. 13% (2013: 7%)
o über 5.000 m² ca. 21% (2013: 40%)
• Zum Rückgang des Frankfurter Gesamtumsatzes hat u. a. die deutlich geringere Anzahl an Vermietungen über 5.000 m² beigetragen: 2013 waren es noch 18 Mietverträge, 2014 nur noch vier. Dementsprechend hat sich der Flächenanteil der großvolumigen Vermietungen ab 5.000 m² mit rd. 21% nahezu halbiert (2013: 40%).

Büroleerstände
• Anfang 2015 belief sich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve auf rd. 1,46 Mio. m² Bürofläche (Anfang 2014: ca. 1,58 Mio. m²). Die Leerstandsquote sank auf rd. 11,9% (Anfang 2014: 13%).
Diese auf dem Frankfurter Büromarkt Anfang 2015 nominell verfügbare Leerstandsfläche von 1,46 Mio. m² ist gemäß des von AENGEVELT-RESEARCH zur Analyseverfeinerung ent­wickelten Leerstandsindex „ARLEX“(AENGEVELT-REASEARCH-LEERSTANDS-INDEX) hin­sicht­lich ihrer vollkommen unter­schied­lich­en Marktwirksamkeiten wie folgt zu differenzieren:
• Rd. 449.000 m² des Leerstands sind als langfristige „regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve“ (mittlere Umsatzdynamik der jüngsten 10 Jahre) für das marktwirtschaftlich wünschenswerte, ausgewogene Funktionieren des Marktes notwendig.
• 200.000 m² entfallen auf sogenannte „strukturelle Leerstände“. Dies sind leer­stehende Büroflächen in Objekten, die schon seit mindestens fünf Jahren eine durchschnittliche Leerstandsquote von mindestens 50% aufweisen (Fachjargon „Marktleichen“).
• Auf „latente Leerstandsflächen“ - das Angebot an Untermietflächen - entfallen in Frank­furt rd. 45.000 m².
• Nach Subtraktion der drei vorerwähnten Leerstandsflächen vom gesamten nominellen Fläch­enleerstand von 1,46 Mio. m² ergibt sich der tatsächlich „marktaktive Flächenüberhang“ von ca. 766.000 m². Das sind rd. 52% des gesamten Leestands und bezogen auf den gesamten Flächenbestand von 12,2 Mio. m² lediglich 6,3%.
• Die von AENGEVELT-RESEARCH mit Hilfe „ARLEX“ entwickelte Leerstandsdifferenzie­rung zeigt, dass die nominelle Leerstandsrate (11,9%) wie andernorts auch in Frankfurt allenfalls indikative Aussagekraft hat.
• Für 2015 geht AENGEVELT-RESEARCH von einer weiteren Reduzierung der nominellen Angebotsreserve auf rd. 1,4 Mio. m² aus. Hierdurch schmilzt der marktfähige Flächenüberhang weiter ab.

Sinkende Fertigstellungen
• 2015 werden nach Erhebungen von AENGEVELT-RESEARCH rd. 129.000 m² Bürofläche fertiggestellt (2014: 292.000 m²; 2013: rd. 164.000 m²). Hiervon sind Anfang 2015 bereits 55% vorvermarktet, so dass lediglich noch 58.000 m² am Markt verfügbar sind.

Anziehendes Mietpreisniveau
• Die gewichtete Spitzenmiete stieg in Frankfurt binnen Jahresfrist moderat auf EUR 38,-/m²(2013: EUR 37,-/m²). Damit zog die Spitzenmiete zum nunmehr vierten Mal in Folge an. Insgesamt bleibt die Mainmetropole damit auch weiterhin der teuerste Bürostandort Deutschlands.
• Die mittlere Miete im Citybereich zog ebenfalls an und stellte sich zum Jahresende 2014 auf rd. EUR 22,50/m² (Ende 2013: EUR 21,50/m²).
• Die Durchschnittsmiete in Cityrandlagen ist nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH um EUR 0,50/m² auf EUR 14,00/m² Ende 2014 gestiegen.
• Auch in Stadtrandlagen entwickelte sich die Miete positiv und zog von EUR 11,50/m² im Vorjahr auf EUR 12,00/m² Ende 2014 an.
• Für 2015 geht AENGEVELT-RESEARCH davon aus, dass vor allem die Spitzenmiete moderat auf EUR 38,50/m² ansteigen wird.