AENGEVELT-RESEARCH: Berliner Büromarkt weiter stark

(openPR) 2013 wurden auf dem Berliner Büroflächenmarkt 490.000 m² umgesetzt. Der Wert liegt rd. 17% unter dem sehr starken Vorjahr (2012: rd. 590.000 m²), erreicht indessen nahezu den mittleren Wert der jüngsten Dekade (Æ 2003 bis 2012: 500.000 m²). Ungeachtet des Umsatzrückgangs rangiert Berlin im Kontext der „Big Five“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München) damit auf dem zweiten Platz hinter München (585.000 m²).
Für 2014 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut starken Büroflächenumsatz um 500.000 m².

Short Facts 2013:
• Die reine Vermietungsleistung (Flächenumsatz ohne Eigennutzer) verblieb in Berlin mit rd. 452.000 m² trotz Rückgang (2012: 530.000 m²) auf einem überdurchschnittlichen Niveau (Æ 2003 bis 2012: 438.000 m²). Indessen ging der Eigennutzerumsatz um 36% auf rd. 38.000 m² zurück (2012: 60.000 m²).
• Besonders erfreulich: Die Nettoabsorption, d.h. der Mehrverbrauch an Büroflächen durch Unternehmensexpansionen oder Neuansiedlungen, belief sich im Analysezeitraum 2012/2013 in der Bundeshauptstadt auf rd. 237.000 m² bzw. 47% des Flächenumsatzes (2011/2012: 237.000 m² bzw. 40%).
• Die starke Vermietungsleistung bei gleichzeitig lediglich moderaten Fertigstellungen (2013: rd. 150.000 m²) führte zu einem wei­teren Abbau der Angebotsreserve, die innerhalb eines Jahres bis Ende 2013 um 5% auf 1,39 Mio.m² sank (Ende 2012: 1,46 Mio. m²).
• In Top-Lagen stiegen die Spitzenmieten binnen Jahresfrist moderat um EUR 0,50/m² auf EUR 22,50/m².

Prognose / Trends 2014
• Für das Jahr 2014 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut überdurch­schnittlichen Büroflächenumsatz um 500.000 m².
• Der Büroflächenumsatz im ersten Quartal 2014 war sehr rege und liegt nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH mit rd. 120.000 m² deutlich über dem Wert des Vorjahreszeit­raums (I. Q 2013: 95.000 m²; I. Q 2012: 115.000 m²).
• 2014 erwartet AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Abbau der nominellen Ange­botsreserve auf rd. 1,32 Mio. m² Bürofläche.
Dazu trägt vor allem eine weiterhin positive Nettoabsorption bei sowie eine sehr hohe Vorvermarktungsquote bei den Neubauflächen, die 2014 fertiggestellt werden: Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH sind bereits zu Jahresbeginn 83% der rd. 200.000 m² Bürofläche, die nach bisherigem Kenntnisstand 2014 fertiggestellt werden, vorver­marktet, so dass lediglich noch 34.000 m² am Markt disponibel sind.
• Im Spitzenpreissegment prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH eine weitgehend sta­bile Entwicklung. In mittleren (Preis)Lagen zeichnen sich indessen ein Abbau der marktaktiven Angebotsreserven und damit ein anziehendes Mietpreisniveau ab.

Büroflächenumsätze 2013 nach Lagen - die City bleibt der gefragte Standort!
Auch wenn der Kurfürstendamm aufgrund verschiedener Projektentwicklungen eine Renaissance erlebt, bleibt Mitte (bzw. die City-Ost) der Berliner Bürostandort:
• Auf das Gebiet des Citykern-Ost, dem u.a. Teile des Europaviertels, der Potsdamer Platz und Leipziger Platz, die Friedrichstraße und der Alexanderplatz zugeordnet sind, entfielen 2013 mit 162.800 m² rd. 33% des Berliner Flächenumsatzes (2012: 247.800 m²; 42%).
• Räumlich enger gefasst ist der Citykern-West. Auf dieses Gebiet entfielen rd. 78.300 m² (2012: 53.100 m²). Die Marktquote stieg von 9% auf 16%.
• Auf den - an die beiden Citykerne angrenzenden - Cityrand, dem u.a. die Media-Spree zugeordnet ist, entfielen 103.800 m² bzw. 21% (2012: 153.400; 26%).
• Im angrenzenden erweiterten Cityrand (Cityrandgrenze bis ca. S-Bahn-Ring) sind die Flächenumsätze leicht auf 61.300 m² bzw. 13% gestiegen (2012: 53.100 m²; 9%).
• Der Randbereich behauptete sich 2013 und legte sogar leicht auf rd. 83.800 m² bzw. 17% Marktquote zu (2012: 82.600 m² bzw. 14%).

Büroflächenumsätze nach Branchen
• Durch beratende und unternehmensbezogene Dienstleister wurde 2013 ein Flächen­umsatz von 184.900 m² bzw. 38% des Büroflächenumsatzes kontrahiert (2012: 212.400 m² bzw. 36%).
• Platz 2 belegen die sonstigen Branchen (u.a. Gewerbe-, Handels-, Verkehrsunternehmen etc.) mit rd. 107.600 m² bzw. 22% (2012: 153.400 m²; 26%).
• Der durch Unternehmen der Branchen IT, Kommunikation, EDV, Medien und Verlage kontrahierte Büroflächenumsatz verfehlte mit rd. 104.100 m² (Marktanteil: 21%) zwar leicht das Vorjahresergebnis (2012: 112.000 m²; 19%), liegt aber deutlich über dem 5-Jahresmittel (Æ 2008 bis 2012: 77.300 m²).
• Die öffentliche Hand und Verbände steuerte 2013 mit 68.400 m² bzw. 14% zum Gesamtumsatz bei (2012: 100.300 m²; 17%).
• Finanzdienstleister spielen in Berlin unverändert lediglich eine untergeordnete Rolle, konnten ihre Marktquote indessen mit 5% bzw. 25.000 m² mehr als verdoppeln (2012: 11.800 m²; 2%).

Büroflächenumsatz nach Größenklassen
• 2013 bestätigte sich die Regel, dass überdurchschnittliche Büroflächenumsätze nur durch eine ausreichend große Anzahl großvolumiger Einzelabschlüsse erreicht werden können: 2013 sank der Anteil der Abschlüsse ab 5.000 m² am Gesamtbüroflächenumsatz von 26% in 2012 auf nur noch 8% im Berichtsjahr. Dabei gab es lediglich eine Eigennutzer­entscheidung über 25.000 m² („Deutsche Rentenversicherung Bund“), indessen keine Anmietungsentscheidung im fünfstelligen Größensegment.

Insgesamt verteilten sich die Mietabschlüsse wie folgt:
o bis 1.000 m² ca. 47% (2012: 27%)
o 1.000 bis 5.000 m² ca. 45% (2012: 37%)
o über 5.000 m² ca. 8% (2012: 26%)

Büroleerstände
• Ende 2013 belief sich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve auf rd. 1,39 Mio. m² Bürofläche (Ende 2012: ca. 1,46 Mio. m²). Die Leerstandsquote sank binnen Jahresfrist auf rd. 7,6% (Ende 2012: 8%).
Die auf dem Berliner Büromarkt Ende 2013 nominell verfügbare Leerstandsfläche von 1,39 Mio. m² ist gemäß des von AENGEVELT-RESEARCH zur Analyseverfeinerung ent­wickelten Leerstandsindex „ARLEX“(AENGEVELT-REASEARCH-LeerstandsindEX) hin­sicht­­lich ihrer vollkommen unterschiedlichen Marktwirksamkeiten wie folgt zu differenzieren:
• Rd. 501.000 m² bzw. 36% des Leerstands sind als langfristige „regionalisierte Fluktuati­ons- und Mobilitätsreserve“ (mittlerer Absatz der jüngsten 10 Jahre) für das marktwirtschaftlich wünschenswerte, ausgewogene Funktionieren des Marktes notwendig.
• Rd. 408.000 m² bzw. 29% entfallen auf sogenannte „strukturelle Leerstände“. Dies sind leerstehende Büroflächen in Objekten, die schon seit mindestens fünf Jahren eine Leerstandsquote von mindestens 50% aufweisen. Diese Objekte und Flächen sind selbst unter größten Anstrengungen und sogar in Boomzeiten – wenn überhaupt – nur noch äußerst schwer zu vermarkten und unterfallen demzufolge im einschlägigen Marktjargon der Kategorie „Marktleichen“.
• Auf mietpreisniveaudämpfende „latente Leerstandsflächen“ - das Angebot an Untermiet­flächen - entfallen in Berlin rd. 50.000 m² bzw. 4%, sie spielen damit nur eine untergeordnete Rolle am Markt.
• Nach Saldierung der drei vorerwähnten Leerstandsflächen mit dem gesamten nominellen Flächenleerstand von 1,39 Mio. m² ergibt sich der tatsächlich „marktaktive Flächen­überhang“ von ca. 431.000 m². Das sind lediglich rd. 31% des gesamten nominellen Leer­stands und bezogen auf den gesamten Flächenbestand von 18,3 Mio. m² lediglich 2,4%.
• Die von AENGEVELT-RESEARCH mit Hilfe von „ARLEX“ entwickelte Leerstandsdifferen­zie­rung zeigt, dass die nominelle Leerstandsrate (7,6%) wie andernorts auch in Berlin allenfalls indikative Aussagekraft hat und für die Beurteilung der Marktrelevanz vollkommen untauglich ist.
• Für 2014 geht AENGEVELT-RESEARCH von einer weiteren Reduzierung der nominellen Angebotsreserve auf rd. 1,32 Mio. m² aus. Hierdurch schmilzt der marktfähige Flächenüberhang weiter von aktuell 431.000 m² auf bis zu 370.000 m² ab.

Fertigstellungen
• 2014 werden nach Erhebungen von AENGEVELT-RESEARCH rd. 200.000 m² Bürofläche fertiggestellt (2013: rd. 150.000 m²). Hiervon sind Anfang 2014 bereits 83% vorvermarktet, so dass aus diesem Kontingent nur noch rd. 34.000 m² am Markt verfügbar sind.

Mietpreisniveau
• Im Vergleich zum Vorjahr stieg 2013 die gewichtete Spitzenmiete binnen Jahresfrist von EUR 22,-/m² moderat auf rd. EUR 22,50/m² im Monat.
• Im Mittel wurden im City-Kern Ost Mieten in Höhe von EUR 16,90/m² (2012: EUR 16,60 /m²) und im City-Kern-West von EUR 16,70/m² (2011: EUR 16,30/m²) erzielt.
• Abseits der Citylagen zogen die Büromieten (bei gleichen Flächenqualitäten) ebenfalls leicht an. Für nachfragegerechte und zugleich moderne Flächen liegen die Mieten im Innenstadtbereich (innerhalb des S-Bahn-Rings) bei EUR 12,-/m² (2012: EUR 10,50/m²).
• Im Randbereich (außerhalb des S-Bahn-Rings) liegen die Mieten unverändert bei EUR 6,50/m².
• Die durchschnittlich bei Neuvermietungen im gesamten Stadtgebiet erzielte Büromiete lag 2013 mit rd. EUR 12,40/m² geringfügig unter dem Vorjahreswert (EUR 12,70/m²).