(openPR) WISSENSWERTES
Rudi Ratlos fragt:
Tod des Vermieters - wer darf die Miete verlangen ?
Martha bewohnt seit fast dreißig Jahren eine Mietwohnung ihrer Freundin Veronika Wald, geborene Brand, die Grundstückseigentümerin und ihre Vermieterin war. Der Mietpreis ist ein Freundschaftspreis. Er liegt etwas unter dem ortsüblichen Mietspiegel. Martha und Veronika verstanden sich gut.
Vor neun Monaten verstarb Veronika. Bereits bei der Beerdigung fiel Martha das gespannte Verhältnis zwischen Veronikas volljährigen Kindern Tanja Wald und Sascha Wald einerseits und Veronikas Bruder Bert Brand auf. Aus einem Streitgespräch zwischen ihnen konnte Martha unfreiwillig entnehmen, dass Veronika in ihrem Testament die drei Verwandten als ihre Erben eingesetzt hatte. Jedoch bestritten Veronikas Kinder die Erbeneigenschaft ihres Onkels, was offensichtlich zu Unstimmigkeiten zwischen Veronikas Kindern und ihrem Bruder geführt hat. Kurze Zeit später verlangte Tanja im Namen der "Erbengemeinschaft Wald-Brand" von Martha mündlich, dass sie die Miete ab sofort auf ihr Konto bei der XY-Bank überweisen solle. Martha erwiderte, dass sie bereit ist, die Miete auf das genannte Konto zu überweisen, wenn ihr Tanja eine
schriftliche Geldempfangsvollmacht aller Mitglieder der Erbengemeinschaft überreichen würde. Drei Wochen später erhielt Martha ein Schreiben der Haus- und Garten-Verwaltungs GmbH, der bisherigen Hausverwalterin. Martha wurde darin mitgeteilt, dass sie die Miete künftig auf das von Tanja benannte Konto überweisen solle. Diesem Schreiben war eine Geldempfangsvollmacht der "Erbengemeinschaft Wald-Brand" zu Gunsten von Tanja beigefügt, die jedoch nur von Tanja Wald und Sascha Wald unterschrieben war. Eine Unterschrift des weiteren Miterben, nämlich die von Veronikas Bruder Bert Brand fehlte. Martha antwortetet sowohl der Verwaltungs-GmbH als auch Tanja, dass sie die Miete solange zurückbehalten werde, bis man ihr eine beglaubigte Kopie eines Erbscheines oder einer Testamentseröffnung des Nachlassgerichts mit allen daraus ersichtlichen Erben und eine schriftliche, von allen Miterben unterschriebene Geldempfangsvollmacht zur Mietempfangsberechtigung Tanjas zur Verfügung stellt. Nach Erhalt dieser Vollmacht aller Miterben werde sie die zurückbehaltene und die laufende Miete unverzüglich auf Tanjas Konto überweisen.
Statt der erbetenen Geldempfangsvollmacht erhielt Martha von Tanja eine fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlunsverzuges von mehr als zwei Monatsmieten gemäß § 543 II 3.a BGB. Diese Kündigung wurde von Tanja im Namen der "Erbengemeinschaft Wald-Brand" ausgesprochen. Sie war jedoch nur von Tanja Wald und Sascha Wald unterschrieben. Die Kündigng war weder von dem Miterben Bert Brand unterschrieben, noch war seine Vollmacht zur Kündigung durch Tanja beigefügt. Nach weiteren zwei Wochen drohte Tanja die Erhebung einer Räumungsklage und Stellung von Zahlungsanträgen an, wenn Martha die Wohnung nicht innerhalb von drei Wochen räumen würde.
Das war zuviel für Martha und sie wandte sich an Rudi um Rat. Schließlich wollte Martha nur Gewissheit darüber haben, wer berechtigt war, die Miete zu verlangen, um nicht doppelt zahlen zu müssen. Von Rudi erfuhr Martha, dass der Bundesgerichtshof zu einem ähnlichen Sachverhalt mit Urteil vom 07.09.2005 eine Räumungsklage abgewiesen und entschieden hatte, dass solange ein Mieter nach dem Tod seines Vermieters keine Gewissheit darüber erlangen kann, wer Gläubiger seiner Mietverpflichtungen geworden ist, seine Mietzahlungen infolge eines Umstandes unterbleiben, den er nicht zu vertreten hat. Kommt es - wie hier infolge Erbfalls - zu einem Wechsel des Gläubigers, ist es grundsätzlich nicht Aufgabe des Schuldners, die Erben als Rechtsnachfolger des Gläubigers zu ermitteln, um an diese Zahlungen leisten zu können, sondern er darf abwarten, bis der oder die Erben unter Bezeichnung ihrer Rechtsstellung an ihn herantreten. Solange das nicht geschieht und der Schuldner auch nicht auf andere Weise Sicherheit darüber gewinnt, wer Rechstnachfolger seines Gläubigers geworden ist, unterbleibt die Leistung infolge eines Umstandes, den er nicht zu vertreten hat. Da der Beklagte in jenem Fall zu Recht von den Klägern den Nachweis ihrer Forderungsberechtigung verlangt hat, ist er nicht in Zahlungsverzug geraten und die Kündigung der Kläger war daher nicht gerechtfertigt.
In Marthas Fall liegt der Sachverhallt ähnlich. Rudi riet Martha, mit Tanja erneut das Gespräch zu suchen und sich auf das vorgenannte BGH-Urteil zu berufen, denn Martha hat ein berechtigtes Interesse an der Vermeidung von Doppelzahlungen, insbesondere an den Miterben Bert Brand.
(besprochen/mitgeteilt von Rechtsanwalt Bernhard LUDWIG, Bad Langensalza und Gotha)
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