(openPR) Berlin wächst! Das gilt auch für den Büroflächenumsatz. Innerhalb der ersten neun Monate wurden auf dem Berliner Büroflächenmarkt rd. 420.000 m² umgesetzt. Verglichen mit den ersten neun Monaten des Jahres 2011 ist dies ein Plus von rd. 16.000 m² bzw. 4%.
Akuteller Trend und Prognose für 2012
• Vor dem Hintergrund des überdurchschnittlichen Ergebnisses der vergangen drei Quartale hält Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARH, weiter an seiner Prognose fest und erwartet bis zum Jahresende 2012 einen Büroflächenumsatz um 550.000 m².
• Die expansive Flächennachfrage bei moderater Neubautätigkeit führt dazu, dass der Büroflächenleerstand sinkt: In den letzten zwölf Monaten sank der Büroflächenleerstand von 1,52 Mio. m² auf 1,48 Mio. m².
• Die Konzentration der Nachfrage bzw. der Flächenumsätze auf die zentralen Bürolagen führt laut Schmidt dazu, dass im Innenstadtbereich die Leerstände absehbar weiter sinken. Er rechnet aber auch damit, dass Objekte in Randlagen, besonders bei minderer Objektqualität (wenn überhaupt) nur mit deutlichen Mietpreisabschlägen vom Leerstandsabbau profitieren.
Dienstleiter und Kreativwirtschaft setzten Impulse
• Beratende und sonstige Dienstleister stellten in den ersten drei Quartalen 2012 mit 33% (rd. 138.600 m²) des gesamten Flächenumsatzes die stärkste Nachfragegruppe (I.-III. Q 2011: 35%) am Berliner Büromarkt.
• Die sonstigen Nachfrager/Branchen (darunter u.a. Industrie-, Handels- und Verkehrsunternehmen) rangieren mit einem Flächenumsatzanteil von 26% (rd. 109.200 m²) an zweiter Stelle (I.-III. Q 2011: 25%).
• Auf dem dritten Platz folgt mit 96.600 m² bzw. einem Flächenumsatzanteil von 23% die öffentliche Hand, Verbände bzw. Organisationen ohne Erwerbszweck. Im Vorjahreszeitraum entfiel auf diese Gruppe ein Flächenumsatzanteil von 25%.
• Unternehmen der Kommunikation und IT holten im Vorjahresvergleich leicht auf: Absolut wurden durch diese Nachfragegruppe im bisherigen Jahresverlauf rd. 58.800 m² bzw. 14% des gesamten Flächenumsatzes kontrahiert (I.-III. Q 2011: 44.500 m² bzw. 11%).
• Finanzdienstleister (inkl. Versicherungen o.Ä.) spielen in Berlin weiterhin eine nur untergeordnete Rolle: Rd. 4% des gesamten Flächenumsatzes bzw. ca. 16.800 m² entfiel auf diese Nachfragegruppe. Im I.-III. Quartal 2011 lagen sowohl die Flächenumsatzquote (4%) als auch der Flächenumsatz auf einem vergleichbaren Niveau (16.000 m²).
Stärkster Teilmarkt: Die City-Ost mit ihren sehr ausdifferenzierten Mikrolagen
• Flächenumsatzstärkster Teilmarkt ist die City-Ost. Auf dieses Gebiet entfielen knapp 138.600 m² bzw. 33% des gesamten Büroflächenumsatzes (I.-III.Q. 2011: 190.000 m² bzw. 31%). Neben den etablierten Lagen, wie z.B. dem Potsdamer Platz, der Friedrichstraße oder Unter den Linden, spielt sich in jüngster Zeit auch einiges rund um den Berliner Hauptbahnhof ab. So floss in diesem Areal u.a. der Neubau des Bundesministeriums für Bildung und Forschung am Kapelle-Ufer mit rd. 28.000 m² in die Statistik ein.
• Auch die City-West gewinnt wieder an Bedeutung. Hier wurden in den ersten drei Quartalen rd. 79.800 m² bzw. 19% registriert. Verschiedene Projektenwicklungen (z.B. Zoofenster, Kudamm 195, Bikini Berlin) gaben den Startschuss, der maßgeblich zur Steigerung der Attraktivität der City-West beitrug. Das wirkt sich positiv auf den Bestand aus (z.B. Neues Kranzler-Eck) und initiiert zugleich den Baustart bereits länger angedachter Projekte (z.B. Atlas Tower).
Positive Auswirkungen auf den Leerstand
• Der Gesamtumfang der bestehenden Büroflächenleerstände (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) sank im Jahreslauf deutlich: Wurden Ende September 2011 noch rd. 1,52 Mio. Büroflächen in Berlin erfasst, sind es aktuell mit rd. 1,48 Mio. m² rd. 40.000 m² weniger. Die Leerstandsquote sank von 8,4% auf rd. 8,1%.
• Der rein quantitative Leerstand sagt indessen immer weniger über das Angebot aus. Ein Großteil der Objekte, die derzeit leer stehen, sind im Ist-Zustand kaum marktfähig und stehen zudem häufig an den falschen Standorten. So ergibt sich z.B. die Situation, dass es in einigen Quartieren bereits Wartelisten für freiwerdende Büroflächen gibt, während anderorts die Mieten so gering sind, dass sich eine Instandsetzung/Modernisierung leerstehender Flächen nicht rechnet.
Spitzenmiete stabilisiert, Durchschnittsmieten steigend
• Die Spitzenmiete für Büroflächen ist binnen Jahresfrist von EUR 21,50/m² auf aktuell EUR 22,00 m² gestiegen. Gleichzeitig ist das nachfragegerechte Angebot im 1A-Segment besonders im kleinteiligen Segment zunehmend knapp. Trotz erster Ausweichbewegungen in preiswertere zentrale Lagen sieht AENGEVELT deshalb insgesamt auch zukünftig die Tendenz steigender Mieten in den gefragten City-Lagen.
• Die mittlere Miete in besten City-Lagen ist mit aktuell ca. EUR 16,30 m² im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Ende Juni 2011: ca. EUR 16,00/m²) leicht gestiegen.
• In der gesamten Stadt liegt die realisierte Durchschnittsmiete mit derzeit rd. EUR 12,70/m² deutlich über dem Vorjahreswert (EUR 11,90 m²).
Ausblick
• „Selbst wenn in Berlin noch kein Dax-Unternehmen seinen Hauptsitz hat, erweitern immer mehr Unternehmen ihre Repräsentanz in der Bundeshauptstadt. Und auch international steht Berlin bei vielen Unternehmen in der Gunst weit vorn: Amazon betreibt seit Juli 2011 ein neues Kundenservice-Zentrum in Berlin, im September 2012 eröffnete Google ein Hauptstadtbüro und im Oktober 2012 gab der größte US-Onlinehändler Wayfair bekannt, sein Deutschland-Geschäft von München nach Berlin zu verlegen“, erläutert Markus Schmidt die Perspektiven der Bundeshauptstadt und ergänzt: „Zudem zieht Berlin nicht nur junge kreative Unternehmen an, sondern ist zugleich auch die Gründungsmetropole in Europa. Das beflügelt die Berliner Wirtschaft und die Büronachfrage.“
• Vor diesem Hintergrund prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für Berlin im weiteren Jahresverlauf einen überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz und sinkende Leerstände bei stabilem bis leicht steigendem Mietpreisniveau.
• Dies gilt nach Ansicht von Markus Schmidt auch angesichts der sich mehrenden Befürchtungen, dass Deutschland 2013 von der weltweiten Abkühlung der Weltwirtschaft stärker als bisher betroffen sein wird: Da Berlins Exportanteil geringer ist als im Bundesdurchschnitt, dürfte sich die Abkühlung seiner Meinung nach in Berlin kaum auswirken.
• Weitere positive Aspekte laut Schmidt: „Die Sparten IT, Medien und Kreativwirtschaft wachsen stetig, gleichzeitig ist Berlin Vergleich mit den deutschen BIG FIVE und vielen anderen europäischen Metropolen preiswert.“ Das betreffe sowohl Mieten und Gehälter. Diese beiden Faktoren sprächen für den Standort, so dass die Bundeshauptstadt nach Einschätzung von Markus Schmidt in den nächsten Jahren beim Wirtschaftswachstum besser abschneiden könnte als das Bundesgebiet insgesamt.
AENGEVELT IMMOBILIEN ist Gründungsmitglied von “DIP – Deutsche Immobilien-Partner“, dem zu den Branchenführern zählenden, 1988 gegründeten Maklerverbund mit 7 Partnern an bundesweit 19 Standorten mit rd. 400 Experten und einem jährlichen Transaktionsvolumen von rd. EUR 1 Mrd. aus vermittelten Immobilienverkäufen sowie rd. 220.000 m² vermittelter gewerblicher Mietfläche (2011).
