(openPR) WISSENSWERTES,
Rudi Ratlos fragt:
Zweifacher Heizungseinbau - muss der Mieter die Modernisierung dulden?
Marlies und Martin sind berufsbedingt umgezogen. Sie fanden eine schöne Mietwohnung im Grünen am Stadtrand. Ihr Vormieter hatte in der Wohnung mit Zustimmung des früheren Vermieters auf eigene Kosten die vorhandenen Kohleöfen durch eine Gasetagenheizung ersetzt. Marlies und Martin übernahmen von ihrem Vormieter diese Gasetagenheizung gegen Zahlung einer Ablösesumme.
Doch nun kündigte der neue Hauseigentümer und Vermieter an, das gesamte Miethaus durch Einbau einer Gaszentralheizung zu modernisieren. Alle Wohnungen sollen an die Zentralheizung angeschlossen werden. Auch die Wohnung von Marlies und Martin soll an die Gaszentralheizung angeschlossen werden. Die Modernisierungsumlage für ihre Wohnung würde monatlich 19,66 EUR betragen. Marlies und Martin verweigerten ihre Zustimmung zu der beabsichtigten Modernisierung durch den Vermieter, denn in ihre Wohnung wurde mit Zustimmung des vormaligen Vermieters eine moderne Gasetagenheizung eingebaut, die sie vom Vormieter käuflich übernommen hatten.
Ihr Vermieter besteht jedoch weiterhin auf der Modernisierung der Heizungsanlage, weil dadurch seiner Meinung nach Energie eingespart und eine Wohnwerterhöhung eintreten würde. Er drohten mit Klageerhebung, falls Marlies und Martin nach Ablauf der Nachfrist ihre Zustimmung weiterhin verweigern würden.
Marlies und Martin sind ratlos und fragen Rudi um Rat. Sie wollen wissen, ob sie der Modernisierung zustimmen müssen oder nicht.
Sie erfuhren von Rudi, daß Mieter gemäß § 554 BGB Maßnahmen dulden müssen, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. Zu dulden sind solche Maßnahmen, die zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums führen. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahmen für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würden, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen sind. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.
Rudi fand heraus, dass der Bundesgerichtshof (BGH) am 20.06.2012 im Revisionsverfahren einen ähnlichen Fall wie bei Marlies und Martin zu entscheiden hatte, nachdem das Amtsgericht zu Gunsten der Mieter und das Landgericht im Berufungsverfahren zu Gunsten des Vermieters geurteilt hatten.
Laut Landgericht sei für die Beurteilung einer Verbesserung des Gebrauchswertes einer Wohnung grundsätzlich der vom Vermieter zur Verfügung gestellte und nicht der vom Mieter (auch mit Genehmigung des Vermieters) geschaffene Zustand maßgeblich, also die Ausstattung der Wohnung mit Kohleöfen.
Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung des Landgerichts als fehlerhaft auf und verwies den Rechtsstreit zur weiteren Sachverhaltsaufklärung und neuen Entscheidung an das Landgericht zurück.
Der BGH entschied, dass sich der Vermieter widersprüchlich verhalte, wenn er einerseits dem Mieter erlaubte, die Mietsache auf eigene Kosten zu modernisieren, und andererseits bei einer späteren eigenen Modernisierung den auf diese Weise vom Mieter geschaffenen rechtmäßigen Zustand unberücksichtigt lassen wollte. Es kommt laut BGH grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung an. Unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen.
Letztendlich wurde der Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen, weil festzustellen ist, ob in der Ersetzung der älteren Gasetagenheizung durch eine moderne Gaszentralheizung tatsächlich eine Maßnahme zur Energieeinsparung gemäß § 554 Abs.2 Satz1 Alt.2 BGB zu sehen ist. Sollte dies der Fall sein, besteht laut BGH aus diesem Grund ein Duldungsanspruch der Mieter.
Rudi erläuterte Marlies und Martin, dass nach diesen vom BGH aufgestellten Rechtsgrundsätzen auch in ihrem konkreten Fall die Beantwortung der Frage nach der Energieeinsparung ausschlaggebend sein wird. Das Gericht dürfte dazu in der Regel ein Sachverständigengutachten einholen. Marlies und Martin wollen es auf den Rechtsstreit ankommen lassen, zumal sie rechtsschutzversichert sind.
(besprochen/mitgeteilt von Rechtsanwalt Bernhard LUDWIG, Bad Langensalza und Gotha)
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