(openPR) WISSENSWERTES
Rudi Ratlos fragt: Modernisierung - was ist "der allgemein übliche" Zustand?
Nach dem Wechsel des Hauseigentümers erhielt Marga ein Schreiben des neuen Vermieters mit der Aufforderung, einem Anschluss ihrer Wohnung an die im Haus vorhandene Zentralheizung zuzustimmen. Marga wäre die einzige Mieterin in dem Sechsparteienmiethaus, die noch nicht an die moderne Heizungsanlage angeschlossen ist. Durch den Anschluss an die Zentralheizungsanlage würde Margas Wohnung in einen "heutzutage allgemein üblichen Zustand" versetzt, hieß es in dem Aufforderungsschreiben des Vermieters.
Marga verweigerte ihre Zustimmung, denn für sie als Rentnerin würde damit die zu erwartende Mieterhöhung eine unzumutbare Härte darstellen. Darüber hinaus bestreitet Marga das Vorliegen einer Modernisierung, denn sie habe bereits vor Jahren die Beheizung ihrer Wohnung mit Einverständnis des früheren Vermieters modernisiert und damals den Kohleofen und die Gamat-Gas-Außenwandheizung auf eigene Kosten durch eine moderne Gas-Etagenheizung ersetzt.
Margas neuer Vermieter beharrt auf seinem Standpunkt und drohte Klageerhebung an.
Marga fragte daher Rudi um Rat. Sie will wissen, ob sie dennoch der geforderten Herstellung ihrer Wohnung in einen "allgemein üblichen Zustand" bzw. der "Modernisierung" zustimmen müsse.
Rudi erläuterte Marga, dass in § 554 BGB die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen geregelt ist. Nach Absatz 2 dieser Bestimmung hat der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie, Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums zu dulden.
Das gilt nicht, wenn die Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist gemäß § 554 BGB nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.
Rudi fand heraus, dass in einem ähnlichen Fall das Amtsgericht Berlin-Mitte die Duldungsklage des Vermieters abgewiesen hat. Im Berufungsverfahren gab das Landgericht Berlin der Klage des Vermieters jedoch statt. Letztendlich befasste sich der Bundesgerichtshof (BGH) im Revisionsverfahren mit der Frage, auf welcher Grundlage zu beurteilen ist, ob eine vom Vermieter geplante Modernisierungsmaßnahme die Mietwohnung in einen allgemein üblichen Zustand versetzt. Der BGH entschied am 10.10.2012, dass Grundlage für die Beurteilung nicht der im Zeitpunkt der Anmietung vorhandene Zustand (mit einem Einzelofen und einem Gamat-Heizgerät), sondern der gegenwärtige Zustand einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Veränderungen ist. Laut BGH soll die Regelung des § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB im Interesse der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse verhindern, dass eine Modernisierung, mit der lediglich ein allgemein üblicher Standard erreicht wird, im Hinblick auf persönliche Härtefallgründe unterbleibt. Diese Zielsetzung gebietet es, einen vom Mieter rechtmäßig geschaffenen Zustand zu berücksichtigen, der diesem Standard bereits entspricht.
Der Bundesgerichtshofs hat in jenem Fall (Az: VIII ZR 25/12) entschieden, dass dem Einwand der Mieterin, die Modernisierung stelle für sie mit Rücksicht auf die zu erwartende Mieterhöhung eine unzumutbare Härte dar, nicht gemäß § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB entgegengehalten werden kann, dass die Mietwohnung durch den Anschluss an die Zentralheizung lediglich in einen Zustand versetzt werde, wie er allgemein üblich sei.
Die Revision der Mieterin hatte somit Erfolg, jedoch verwies der Bundesgerichtshof den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurück, damit dort geprüft werde, ob der Anschluss der Wohnung der Beklagten an die Zentralheizung zu einer Energieeinsparung gegenüber dem vorhandenen Zustand (Gasetagenheizung) führt, und ob eine Härte im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB vorliegt.
Rudi erläuterte Marga, dass es auch in ihrem Fall auf die beiden vorgenannten Aspekte, nämlich eine Energieeinsparung und auf unzumutbare Härte in ihrem persönliche Fall ankommen wird. Die Kosten des Rechtsstreits könnten hoch werden, denn außer Gerichtskosten und Rechtsanwaltskosten dürften nicht unerhebliche Gutachterkosten zu erwarten sein. Marga sollte in Anbetracht dieses Kostenrisikos abwägen, ob eine Zustimmung zum Anschluss ihrer Wohnung an die Zentralheizung und die damit verbundene etwas höhere Miete nicht doch kostengünstiger für sie wäre als ein Gerichtsprozess. Denn im Falle des Unterliegens im Prozess müsste Marga die gesamten Prozesskosten tragen bzw. dem Prozessgegner erstatten.
(besprochen/mitgeteilt von Rechtsanwalt Bernhard LUDWIG, Bad Langensalza und Gotha)
