(openPR) WISSENSWERTES
Rudi Ratlos fragt:
Musikunterricht in Mietwohnung?
Volker hatte 1954 der zwischenzeitlich verstorbenen Mutter von Martin eine Wohnung in Bad Langensalza vermietet. Martin ist in das Mietverhältnis seiner verstorbenen Mutter eingetreten. Durch Beschwerden anderer Mieter erfuhr der in München wohnende Volker, dass Martin in der Mietwohnung an mehreren Tagen in der Woche Gitarrenunterricht erteilt. Die Mitmieter fühlten sich durch den andauernden Musikunterricht erheblich gestört. Es kam deswegen zu erheblichen Streitereien zwischen den Mietern.
Eine mietvertragliche Erlaubnis, in der Wohnung Musikunterricht zu erteilen, besteht nicht. Da Martin in der Wohnung trotz Abmahnung und der ausdrücklichen Aufforderung, den Unterricht in der Wohnung zu unterlassen, seinen Musikunterricht fortsetze, kündigte Volker das Mietverhältnis wegen vertragswidrigem Gebrauch der Wohnung durch gewerblichen Musikunterricht und damit verbundenem Lärm und Störung des Hausfriedens. Volker konnte es aus wirtschaftlichen Gründen nicht hinnehmen, dass drei Mietparteien wegen der Lärmbelästigungen - wie angedroht - aus dem Mietobjekt ausziehen würden.
Martin jedoch widersprach der Kündigung und verlangte, die Kündigung als unwirksam zu erklären. Seiner Meinung nach sei die Lärmbelästigung durch den Unterricht an lediglich drei Tagen in der Wochen und bei maximal zwölf Schülern unerheblich und nicht höher zu bewerten als Musik aus dem Radio oder Geräuschen aus dem Fernsehgerät. Schließlich erteile er keinen Unterricht für lautstarke Trommeln oder Trompeten, sondern für geräuscharme Gitarren.
Volker ist ratlos. Er will gegen Martin Räumungsklage erheben und fragt Rudi um Rat. Er will wissen, ob er als Vermieter gewerblichen Musik-Unterricht in einer Mietwohnung gestatten müsse.
Rudi fand heraus, dass der Bundesgerichtshof (BGH) in einem ähnlichen Räumungsrechtsstreit die Revision des Mieters mit Urteil vom 10. April 2013 zurückgewiesen hatte. Bereits in den Vorinstanzen hatten das Amtsgericht Charlottenburg und das Landgericht Berlin den Mieter zur Räumung der Wohnung verurteilt.
Der BGH erläuterte, dass der Vermieter in ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Räumen ohne entsprechende Vereinbarung geschäftliche Nutzungs-Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, grundsätzlich nicht dulden muss.
Nach Treu und Glauben kann der Vermieter zwar im Einzelfall verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung einer Mietwohnung zu erteilen, wenn von der beabsichtigten Nutzung keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder auf Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung. Dies hat der Mieter jedoch darzulegen und zu beweisen.
In jenem Fall hatte der beklagte Mieter zu Art und Umfang seiner Unterrichtstätigkeit selbst angegeben, Gitarrenunterricht an drei Werktagen für etwa zwölf Schüler zu erteilen. Laut BGH kommt bei solch einem Umfang des Musikunterrichts eine derartige Erlaubnis, in der Wohnung zu unterrichten, nicht in Betracht. Das Mietverhältnis wurde in jenem entschiedenen Fall durch die Kündigung des klagenden Vermieters laut Bundesgerichtshof wirksam beendet (Az: VIII ZR 213/12).
Rudi riet Volker, in der Klagebegründung auf das vorgenannte Urteil des Bundesgerichtshofes zu verweisen. Die Sachverhalte sind schließlich ähnlich und Volker kann darüber hinaus die anderen Mieter als Zeugen für die Lärmbelästigungen benennen.
(besprochen/mitgeteilt von RECHTSANWALT Bernhard LUDWIG, Bad Langensalza und Gotha)
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