Schadensersatz wegen Prospekthaftung bei Dubai 1000

(openPR) Ein Anleger der Dubai 1000 Hotel-Fonds erzielte vor dem OLG Hamm in II. Instanz erfolgreich eine Verurteilung des Gründungsgesellschafters der Fondsgesellschaft auf Schadensersatz. Der Anleger beteiligte sich mit seiner Beitrittserklärung als Treugeber-Kommanditist an der Dubai 1000 Hotel-Fonds GmbH & Co. KG. Seinem Beitritt lag der Prospekt „DUBAI 1000 Hotel-Fonds - Das Beteiligungsangebot“ zugrunde. Gegenstand der Gesellschaft war der Erwerb eines Grundstücks in Dubai und dessen Bebauung mit einem Hotel bzw. der Erwerb eines mit einem solchen Hotel bebauten Grundstücks und die Vermietung dieser Immobilie. Komplementärin der Gesellschaft war die Dubai 1000 Verwaltung GmbH. Als Gründungskommanditist trat der geschäftsführende Kommanditist S auf. Zur Finanzierung des Objekts, dessen Kosten einschließlich Grundstück und Inventar im Prospekt auf 128 Mio. € beziffert wurden, sollte das Gesellschaftskapital der Dubai 1000 Hotel-Fonds GmbH & Co. KG auf bis zu 142.950.000 € erhöht werden. Die Umsetzung des Projekts sollte über eine Firma in Dubai erfolgen, die S bereits im Jahre 2004 in Dubai gegründet hatte und als deren Alleingesellschafter und „Managing Director“ er im Prospekt bezeichnet ist. Nach den Prospektangaben sollte das Hotel Mitte 2007 eröffnet werden. In einem dem Anleger vor seinem Beitritt ebenfalls zur Kenntnis gebrachten Nachtrag, der nicht mehr im Sinne des VerkProspektG veröffentlicht wurde, hieß es:

„In den Vereinigten Arabischen Emiraten ist es im Gegensatz zu Deutschland so, dass ein Grundstück grundsätzlich nur erworben werden kann, wenn eine Baugenehmigung für das Grundstück bereits vorliegt - so hat auch unser Grundstück selbstverständlich eine Baugenehmigung für ein Hotel. Dies ist aus dem Lageplan ersichtlich. …“

Dieser Nachtrag enthielt außerdem den Abdruck eines geschlossenen Vertrages zwischen S und einer Rechtsanwältin M, welche für Mittelverwendungskontrolle zuständig war. M war jedenfalls im Zeitpunkt des Beitritts des Klägers die Lebensgefährtin von S. Diese Beziehung ist dem Kläger nicht offenbart worden. Seit Anfang 2008 ermittelte die Staatsanwaltschaft gegen S wegen des Verdachts des Anlagebetrugs. Der Anleger forderte die Fondsgesellschaft wiederholt zur Rückzahlung der Zeichnungssumme nebst Agio
sowie „entgangenen Gewinns in Höhe von 4% seit Zeichnung“ auf. Das Projekt ist nicht realisiert worden. Es kam lediglich zur Ausschachtung einer Baugrube und
zur Erstellung einer Fundamentplatte. Die Gründungsgesellschafter haften aus bürgerlich-rechtlicher Prospekthaftung wegen der Inanspruchnahme persönlichen Vertrauens, §§ 311 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB. Wer den Interessenten für eine Kapitalanlage als künftiger Vertragspartner entgegentritt und damit persönliches Vertrauen in Anspruch nimmt, haftet für Mängel des bei den Verhandlungen verwendeten Prospekts. Für das Verschulden von zugezogenen Verhandlungsgehilfen hat er gemäß § 278 BGB einzustehen. Diese Haftung trifft die Gründungsgesellschafter und Komplementäre, die sich im Prospekt ausdrücklich als Anbieter der Vermögensanlage bezeichnen ließen.
Dass sich der Anleger an der Gesellschaft „lediglich“ als Treuhandkommanditist beteiligte, ändert daran nichts. Denn es lag ein „offenes Treuhandverhältnis“ vor; aufgrund der Gestaltung im Gesellschaftsvertrag ist die Beklagte nach den Maßstäben des BGH als (direkter) Vertragspartner des Klägers anzusehen.
Den Gründer traf als Gründungsgesellschafter und künftiger Vertragspartner des Anlegers die Pflicht zur sachlich richtigen und vollständigen Aufklärung über das mit dem Beitritt verbundene Risiko. Werden für diese Aufklärung Prospekte benutzt, müssen sie richtige und vollständige Informationen enthalten. Dieser Verpflichtung hat der Gründer zumindest unter den folgenden Gesichtspunkten nicht genügt: Die Angaben in Prospekt und Nachtrag zur behördlichen Genehmigungssituation des Projekts waren zumindest
missverständlich und damit unzulänglich. Auch nach Auffassung des BGH ist die Durchführbarkeit einer beabsichtigten Bebauung für die Anlageentscheidung an einem Immobilienprojekt von grundlegender Bedeutung, so dass die unrichtige Darstellung im Prospekt, die die baurechtliche Zulässigkeit eines Projekts als gesichert darstellt, Schadensersatzansprüche des Anlegers begründen kann. So liegt der Fall hier: Im Prospekt findet sich zunächst die Aussage, in Dubai sei „die Baugenehmigung an das Grundstück gebunden“ und dieses dürfe „nur mit erteilter Baugenehmigung veräußert werden“. Der Nachtrag enthält sodann u. a. die im Tatbestand zitierte Information, wonach das Grundstück nunmehr für die Beteiligungsgesellschaft erworben worden sei und deshalb - entsprechend den rechtlichen Voraussetzungen in Dubai - eine Baugenehmigung bereits vorliege, hier also „selbstverständlich eine Baugenehmigung für ein Hotel“ bestehe. Mit diesen Ausführungen wird bei einem durchschnittlichen Anleger, der sich über den Inhalt des Begriffs „Baugenehmigung“ nach deutschem oder gar nach dem ersichtlich maßgeblichen Ortsrecht keine näheren Gedanken macht, der Eindruck erweckt, der Realisierung des Projekts stünden jedenfalls baubehördliche Hindernisse nicht mehr entgegen. Dieser Eindruck ist unrichtig, weil die Ausführung des Hotelprojekts unstreitig weiterer Genehmigungen bedurfte. Das Erfordernis solcher Genehmigungen ergibt sich bereits aus dem Informationsschreiben der Gründer, in dem es u. a. heißt, es habe „bis heute“ gedauert, „eine Sondergenehmigung für den Hochbau zu erhalten“. Die Gründer beriefen sich auf einen nicht vorhersehbaren Wechsel in den Behördenzuständigkeiten.
Dieser Vortrag ändert nichts daran, dass das Projekt im Zeitpunkt des Beitritts des Anlegers nur über teilweise Genehmigungen verfügte, während der Nachtrag geeignet war, den Eindruck vollständiger Genehmigung hervorzurufen. Diese Missverständlichkeit der Darstellung im Nachtrag bezüglich der Genehmigungssituation wird auch nicht durch die Risikohinweise im Prospekt selbst behoben, auf die sich der Gründer beruft. Diese Textpassagen erwähnen etwaige (bau-)behördlich bestehende Realisierungshindernisse oder
-verzögerungen nicht ausdrücklich, sondern lenken den Blick des Lesers auf die Möglichkeit des „vertragswidrigen Verhaltens“ von „Vertragspartnern“, somit gerade nicht auf behördlicherseits verursachte „Schwierigkeiten“. Darüber hinaus enthält der Prospektnachtrag unvollständige Angaben zur Mittelverwendungskontrolle. Es ist davon auszugehen, dass der Anleger die Anlageentscheidung bei vollständiger Aufklärung nicht getroffen hätte. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, entspricht es der
Lebenserfahrung, dass ein wesentlicher Prospektfehler für die Anlageentscheidung ursächlich geworden ist. Für die Ursächlichkeit des Prospektfehlers spricht deshalb eine tatsächliche Vermutung, dass sich der Geschädigte „aufklärungsrichtig“ verhalten hätte. Der Anleger, der nicht richtig oder nicht vollständig aufgeklärt worden ist, ist so zu stellen, als hätte er die betreffende Beteiligung nicht gezeichnet. Er kann deshalb von dem Aufklärungspflichtigen die Rückzahlung des investierten Betrags nebst Agio, Zug um Zug gegen Übertragung der erworbenen Beteiligung, verlangen. Der Schadensersatzanspruch umfasst auch einen entgangenen Gewinn, der dadurch entstanden ist, dass die investierten Mittel nicht anderweitig angelegt worden sind (§ 252 BGB).

Betroffene Anleger sollten sich zeitnah bei der Deutschen Anlegerstiftung melden.