(openPR) Am Frankfurter Büromarkt (inkl. Eschborn und Offenbach-Kaiserlei) wurde 2011 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH ein Büroflächenumsatz von rd. 410.000 m² erzielt. Gegenüber dem Vorjahr (ca. 475.000 m²) bedeutet dies zwar einen nominellen Rückgang um 65.000 m² bzw. 14%, ohne Berücksichtigung der singulären Großanmietung durch die EZB Europäische Zentralbank (rd. 104.000 m²) im Jahr 2010 ist der Umsatz indessen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 39.000 m² bzw. ca. 11% gestiegen. Entsprechend sieht Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, einen ungebrochenen Aufwärtstrend am Frankfurter Büroflächenmarkt. „Allerdings“, so Fenderl einschränkend, „hat die Dynamik der Büroflächennachfrage im zweiten Halbjahr 2011 aufgrund der neuen Turbulenzen an den Finanzmärkten und der Konjunkturabkühlung etwas nachgelassen.“
Prognose 2012
Für das Gesamtjahr 2012 sieht AENGEVELT-RESEARCH Potential für einen zum Vorjahr moderat höheren Büroflächenumsatz. Daniel Milkus, Niederlassungsleiter von AENGEVELT Frankfurt: „Um 430.000 m² sind durchaus möglich“. Der diesjährige Absatz läge damit konjunkturbedingt rd. 7% unter dem Mittelwert der jüngsten Dekade (2002-2011: 462.000 m²), überträfe das Vorjahresergebnis indessen um 20.000 m² bzw. 4,5%.
Büroflächenumsatz nach Lagen
Hinsichtlich der räumlichen Standortpräferenzen analysiert AENGEVELT-RESEARCH den Umsatzschwerpunkt im Jahr 2011 wie erwartet im Central Business District (CBD). Hier wurde mit rd. 44% (ca. 182.100 m²) markttypisch nahezu die Hälfte des gesamten Büroflächenumsatzes registriert (Vorjahreszeitraum: 49% bzw. 233.200 m²).
• Die Projektentwicklungen und Fertigstellungen im Flughafenbereich haben dessen Marktanteil in 2011 auf 16% (ca. 66.400 m²) steigen lassen. Im Vorjahreszeitraum lag die Quote bei lediglich rd. 3%. Dazu Michael Fenderl: „Hervorzuheben sind hier die Anmietungen von DB Schenker in „Gateway Gardens“, von Lufthansa in „The Squaire“ und die Eigennutzung von Fraport.“
• Der Marktanteil der Bürozentren Niederrad, Eschborn und Offenbach-Kaiserlei ist von ca. 9% im Vorjahreszeitraum auf rd. 15% (ca. 61.000 m²) im Jahr 2011 gestiegen. Vor allem der Büroumsatz in Niederrad hat sich binnen Jahresfrist auf ca. 47.000 m² verdoppelt.
• Die aktuellen Umsatzanteile der anderen Bürobezirke lauten: Nord (11%), Ost (5%), Süd/Sachsenhausen (5%) und West (3%).
Büroflächenumsatz nach Branchen
• Im Jahr 2011 präsentierten sich die Branchen Industrie, Handel und Transport nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH mit einem Anteil von rd. 33% am Gesamtbüroflächenumsatz als stärkste Nachfragegruppe am Frankfurter Büromarkt (2010: 19%).
• Auch die Nachfrage der Gruppe der unternehmensbezogenen und sonstigen Dienstleister zeigte sich mit einem Marktanteil von 31% (127.900 m²) wie schon im Vorjahr (2010: 26%) weiterhin überaus stark.
• Demgegenüber verhielt sich die Finanzdienstleistungsbranche vergleichsweise zurückhaltend. Ihre Marktquote fiel von 47% im Jahr 2010 auf nunmehr 19% (rd. 68.200 m²).
• Der Marktanteil von Unternehmen der Kommunikations-/IT-Branche blieb auf niedrigem Niveau bei rd. 6% stabil (2010: 4%).
• Demgegenüber konnten Unternehmen der öffentlichen Hand und Organisationen ohne Erwerbszweck ihre Marktquote 2011 deutlich ausbauen. Sie verdreifachte sich binnen Jahresfrist von rd. 4% auf aktuell 13%. Diese Entwicklung resultiert u.a. aus der Anmietung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht im Mertonviertel (rd. 24.200 m²).
Noch hohe Fertigstellungszahlen
Die Investitionstätigkeit zum Neu-, Um- oder Ausbau von Büroflächen ist in Frankfurt seit 2009 ungeachtet der Wirtschaftskrise relativ hoch:
• In 2009 betrug das Fertigstellungsvolumen rd. 261.000 m², 2010 sogar ca. 290.000 m² und 2011 immerhin noch rd. 242.000 m².
• Für 2012 wird die Fertigstellung von insgesamt rd. 107.000 m² Bürofläche erwartet, vorausgesetzt, dass die Kernsanierung des Triton-Hauses (rd. 29.000 m²) noch termingerecht in diesem Jahr erfolgt. Dabei liegt schon zu Beginn des Jahres 2012 eine signifikant hohe Vorvermarktungsquote vor: Derzeit sind bereits rd. 85% der Neuproduktion vergeben, d. h. lediglich 15% bzw. rd. 16.000 m² sind noch disponibel.
Sinkende Angebotsreserve
• Analog zur markant hohen Vorvermarktung hat sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt um rd. 5% (100.000 m²) auf aktuell rd. 1,75 Mio. m² reduziert (Ende 2010: rd. 1,85 Mio. m²).
• Die Leerstandsquote sank dementsprechend auf aktuell 14,4% (Ende 2010: 15,4%).
• Ungeachtet dieser Rückgänge rangiert Frankfurt hinsichtlich des absoluten Angebotssockels unverändert an erster Position in Deutschland, und zwar vor München (1,65 Mio. m² bzw. 8,9%) und Berlin (1,51 Mio. m² bzw. 8,4% des Büroflächenbestandes).
„Allerdings“, so erläutert Michael Fenderl, „ist hierbei zu berücksichtigen, dass von dem nominellen Leerstand in Frankfurt allein rd. 250.000 m² auf sogenannte strukturelle Leerstände entfallen.“ Dabei handelt es sich um Objekte, die seit mindestens fünf Jahren einen Leerstand von mindestens 50% aufweisen. Diese Flächen sind mangels Abrisses oder Umwandlung zwar noch statistikwirksam, in der angebotenen Qualität angesichts hoher Mieteranspüche indessen in der gegenwärtigen Angebotskonfiguration längst nicht mehr vermarktbar (Fachjargon: „Marktleichen“). Entsprechend stellt sich die marktrelevante Angebotsreserve auf lediglich ca. 1,5 Mio. m² bzw. 12,3% .
• Bis Ende 2012 prognostiziert Michael Fenderl aufgrund der unterdurchschnittlichen Fertigstellungen und der eingangs des Jahres bereits sehr hohen Vorvermarktungsquote eine weitere Reduzierung des Angebotes an modernen, marktgerechten Büroflächen.
Insgesamt stabiles Mietpreisniveau
Bei den Mieten zeigte sich die Frankfurter Marktentwicklung im Jahr 2011 weitgehend stabil:
• Die gewichtete Spitzenmiete stieg gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt marginal um rd. 1% auf EUR 36,-/m² (Ende 2010: EUR 35,60/m²). Bis zum Jahresende 2012 prognostiziert AENGEVELT-Researcher Fenderl eine Stabilisierung auf diesem Niveau.
• Die mittleren Mieten in City-Lagen gingen binnen Jahresfrist um ca. 2% auf nunmehr EUR 21,50/m² zurück (Ende 2010: rd. EUR 22,-/m²).
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