(openPR) Am Frankfurter Büromarkt (inkl. Eschborn und Offenbach-Kaiserlei) wurde in den ersten neun Monaten dieses Jahres nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH ein Büroflächenumsatz von rd. 314.000 m² erzielt. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (I.-III. Quartal 2010: rd. 375.000 m²) bedeutet dies zwar einen Rückgang um rd. 16%, ohne Berücksichtigung der singulären Großanmietung durch die Europäische Zentralbank (rd. 104.000 m²) im letzten Jahr ist der Umsatz gegenüber dem Vorjahreszeitraum indessen sogar um ca. 16% gestiegen. Entsprechend sieht Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, einen ungebrochenen Aufwärtstrend am Frankfurter Büroflächenmarkt. "Allerdings", so Fenderl, "haben die Turbulenzen an den Finanzmärkten und die Erkenntnis, dass die Schuldenkrise nicht kurzfristig lösbar sein wird, die Nachfragedynamik des ersten Halbjahres 2011 am Vermietungsmarkt - vor allem bei Finanzdienstleistern – im dritten Quartal etwas gebremst."
Für das Gesamtjahr 2011 prognostiziert Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, einen zum Vorjahr stabilen Büroflächenumsatz um 475.000 m².
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
• Hinsichtlich der räumlichen Standortpräferenzen analysiert AENGEVELT-RESEARCH in den ersten drei Quartalen des Jahres den Umsatzschwerpunkt im Central Business District (CBD). Hier wurden mit rd. 46% (ca. 143.700 m²) markttypisch fast die Hälfte des gesamten Büroflächenumsatzes registriert (Vorjahreszeitraum: 40% bzw. 149.300 m²).
• Die Projektentwicklungen und Fertigstellungen im Flughafenbereich haben dessen Marktanteil bislang in 2011 auf 19% (ca. 59.300 m²) steigen lassen. Im Vorjahreszeitraum lag die Quote noch bei rd. 4%. Dazu Michael Fenderl: „Hervorzuheben sind hier die Anmietungen von DB Schenker in „Gateway Gardens“, von Lufthansa in „The Squaire“ und die Eigennutzung von Fraport.“
• Der Marktanteil der Bürozentren Niederrad, Eschborn und Offenbach- Kaiserlei ist von ca. 14% im Vorjahreszeitraum auf rd. 11% (ca. 36.200 m²) zum Ende des 3. Quartals 2001 gesunken.
• Die Umsatzanteile der anderen Bürobezirke: Nord (11%), Ost (6%), Süd/Sachsenhausen (4%) und West (3%).
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• In den ersten drei Quartalen 2011 präsentieren sich die Branchen Industrie, Handel und Transport nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH mit einem Anteil von rd. 34% am Gesamtbüroflächenumsatz als stärkste Nachfragegruppe am Frankfurter Büromarkt (2010: 23%).
• Auch die Nachfrage der Gruppe der unternehmensbezogenen und sonstigen Dienstleister zeigte sich mit einem Marktanteil von 25% wie schon im Vorjahr (2010: 28%) überaus stark.
• Demgegenüber verhielt sich die Finanzdienstleistungsbranche vergleichsweise zurückhaltend. Ihre Marktquote fiel von 40% im Vorjahreszeitraum auf nunmehr 19%.
• Der Marktanteil von Unternehmen der Kommunikations-/IT-Branche blieb auf niedrigem Niveau bei rd. 7% stabil (2010: 5%).
• Unternehmen der öffentlichen Hand und Organisationen ohne Erwerbszweck konnten ihre Marktquote in den ersten drei Quartalen 2011 deutlich ausbauen. Sie erhöhte sich von rd. 4% im Vorjahr auf aktuell rd. 15%. Dies resultiert u. a. aus der Anmietung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht im Mertonviertel (rd. 24.200 m²).
Hohe Fertigstellungszahlen
Die Investitionstätigkeit zum Neu-, Um- oder Ausbau von Büroflächen ist in Frankfurt seit 2009 ungeachtet der Wirtschaftskrise relativ hoch.
• In 2009 betrug das Fertigstellungsvolumen rd. 261.000 m², 2010 erhöhte es sich sogar auf ca. 290.000 m².
• 2011 werden voraussichtlich insgesamt ca. 237.000 m² neue Büroflächen fertiggestellt. Hiervon waren Anfang dieses Jahres bereits rd. 81% vergeben, d. h. lediglich 19% bzw. rd. 46.000 m² waren noch disponibel.
Sinkende Angebotsreserve
• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) hat sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt um rd. 4% auf aktuell rd. 1,75 Mio. m² reduziert (Ende September 2010: rd. 1,82 Mio. m²).
• Die Leerstandsquote sank dementsprechend auf aktuell 14,5% (Ende September 2010: 15,1%).
• Damit rangiert Frankfurt hinsichtlich des absoluten Angebotssockels an erster Position in Deutschland vor München (1,65 Mio. m² bzw. 8,6%) und Berlin (1,52 Mio. m² bzw. 8,5%).
„Allerdings“, so Michael Fenderl, „ist hierbei zu berücksichtigen, dass von dem nominellen Leerstand in Frankfurt allein rd. 270.000 m² auf sogenannte strukturelle Leerstände entfallen.“ Dabei handele es sich um Objekte, die seit mindestens fünf Jahren einen Leerstand von mindestens 50% aufweisen und zwar statistikwirksam, in der angebotenen Qualität indessen nicht vermarktbar seien (Fachjargon: „Markt- und Statistikleichen“). Entsprechend stellt sich die marktrelevante Angebotsreserve auf unter 1,5 Mio. m².
• Bis Ende 2011prognostiziert Michael Fenderl eine weitere Reduzierung des Angebotes an modernen, marktgerechten Büroflächen. „Der Gesamtleerstand wird sich indessen nur marginal verringern“, dämpft er allzu große Erwartungen.
Steigende Mietpreise
Bei den Mieten zeigt sich die Frankfurter Marktentwicklung in den ersten drei Quartalen 2011 im Aufwärtstrend:
• Die gewichtete Spitzenmiete stieg gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt um rd. 7% auf ca. EUR 36,-/m² (Ende Sept. 2010: rd. EUR 33,50/m²). Bis zum Jahresende 2011 prognostiziert AENGEVELT-Researcher Michael Fenderl eine Stabilisierung auf diesem Niveau.
• Die mittleren Mieten in City-Lagen zogen nach seinen Analysen binnen Jahresfrist sogar um ca. 10% auf nunmehr EUR 23,-/m² an (Ende Sept. 2010: rd. EUR 21,-/m²).
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