(openPR) Prognose 2011
Für das Gesamtjahr 2011 prognostiziert Markus Schmidt einen Büroflächenumsatz von rd. 85.000 m², der damit nur geringfügig unter dem Vorjahresergebnis (rd. 87.500 m²) liegen wird und damit die Stabilität des Dresdner Büromarktes belegt.
Kleine Flächen im Fokus der Nachfrage
Im vergangenen Jahr dominierten vor allem großflächige Anmietungen wie z.B. die Interimsanmietung der Stadt Dresden im WTC sowie die Erweiterung der Telekom (Riesaer Straße) das Marktgeschehen. Das hat sich geändert. Ein Großteil der Abschlüsse des ersten Halbjahres 2011 wurde besonders im kleinteiligen Segment realisiert und hat so den Dresdner Büroflächenmarkt auf eine breitere Basis gestellt:
• 36% (2010: 14%) bzw. rd. 10.400 m² wurden bei Anmietungen von Flächen < 250 m² registriert und 26% (2010: 5%) bzw. 7.500 m² in dem Größensegment zwischen 250 m² und 500 m².
• Ein Viertel (2010: 18%) der gesamten Flächenumsätze bzw. rd. 7.400 m² entfiel auf Flächen zwischen 500 m² und 1.000 m² und
• etwa 13% bzw. rd. 3.800 m² entfielen auf das Segment ab 1.000 m². Im Jahr 2010 wurden noch rd. 52% der registrierten Flächenumsätze in dieser Flächenkategorie umgesetzt.
Dominanz der Dienstleister
Ein Blick auf die Branchen verdeutlicht, dass die Nachfrage in Dresden, typisch für eine Landeshauptstadt, von Dienstleistern dominiert wird:
• Im ersten Halbjahr 2011 stellten unternehmensbezogene bzw. soziale Dienstleister mit rd. 17.600 m² Bürofläche bzw. einem Anteil von rd. 61% am gesamten Bürflächenumsatz die bedeutendste Nachfrage-gruppe dar.
• Eine rege Nachfrage analysierte AENGEVELT-RESEARCH ersten Halb-jahr 2011 zudem seitens der Medien- und Kommunikationsunter-nehmen mit rd. 7.800 m² Bürofläche bzw. 27% des gesamten Flächen-umsatzes.
• Die Gruppe der sonstigen Nachfrager, denen auch Technologieunternehmen des produzierenden Gewerbes zugeordnet sind, kontrahierte im ersten Halbjahr 2011 rd. 8% bzw. rd. 2.400 m² Bürofläche.
• Vereine und Verbände und vor allem die Öffentliche Hand spielten für Dresden untypisch im bisherigen Jahresverlauf 2011 eine relativ geringe Rolle. Auch die Finanzdienstleistern und Versicherungen generierten (hier allerdings typisch) kaum Flächenumsätze. Auf diese beiden Branchengruppen entfielen im bisherigen Jahresverlauf zusammen gerade einmal 4% bzw. rd. 1.200 m² Bürofläche. Im Gesamtjahr 2010 waren es noch rd. 35%. Diese Quote war indessen auch durch einen einzelnen Großabschluss im WTC (Interimsanmietung der Stadt mit ca. 12.000 m²) überdurchschnittlich geprägt.
Zentrale Lagen bevorzugt
Die innerstädtischen und zentralen Statteillagen, zu denen u.a. die innere Altstadt und die innere Neustadt gehören, sind die gefragtesten und damit absatzstärksten Lagen.
• Die höchsten Mietflächenumsätze wurden mit rd. 9.800 m² bzw. 34% in der Dresdner Altstadt registriert (Marktquote 2010: 34%).
• An zweiter Stelle folgt mit einem Mietflächenumsatz von rd. 9.500 m² bzw. 33% die Dresdner Neustadt (Marktquote 2010: 28%).
• In Blasewitz wurden rd. 18% bzw. 5.100 m² umgesetzt und in den anderen Stadtteilen zusammen rd. 16% bzw. 4.600 m².
Leerstand erwartungsgemäß gesunken
Der markttüchtige Leerstand in Dresden nimmt seit Jahren stetig ab. Dieser Trend hält nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH weiter an.
• Derzeit stehen in Dresden rd. 302.000 m² Bürofläche leer, das entspricht einer Leerstandsquote von 12,5% (Juli 2010: 335.000 m² bzw. 13,2%).
• „Dabei wird“, so Markus Schmidt, „nach wie vor verkannt, dass in attraktiven Citylagen Angebotsengpässe auftreten.“ Aufgrund des geringen Neubauvolumens im Jahre 2011 von voraussichtlich lediglich 4.600 m² bzw. einer zu niedrigen Reproduktionsrate (< 1%) fehle es an hochwertigen und marktgerechten Flächen. Dieser Trend, so Schmidt, werde durch Expansion und Neuansiedlung bzw. der damit zusammenhängenden positiven Flächenabsorption verstärkt.
Mieten stabilisiert
• Die Mietpreise bewegen sich nach Analysen auf einem äußerst moderaten Niveau mit einer Spitzenmiete von unverändert rd. EUR 10,50/m². Im Vergleich mit anderen großen Bürozentren bleibt die Preis-Leistungs-Relation in Dresden damit auch im Spitzensegment weiterhin äußerst wettbewerbsfähig und nachfragefreundlich.
• Auch die Durchschnittsmieten in City-Lagen stellen sich stabil auf rd. EUR 8,-/m².
Perspektiven und Trends
• Insgesamt sind nach Analysen von Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH moderne, nachfragegerechte Büroflächen in attraktiven Citylagen auch weiterhin besonders gefragt und zugleich rar. Ungeachtet dessen geht er von nur geringfügig anziehenden Mietpreisen aus. „Steigende Mieten lassen sich wie auch in Leipzig nicht durch Verknappung, sondern ausschließlich über eine entsprechende Objekt- und Ausstattungs-Qualität erzielen“, begründet Schmidt diese Entwick-lung und führt dazu weiter aus: „C-Flächen gibt es zu Genüge in Dresden.“
• Allerdings erhöhen sich aufgrund der zunehmenden Flächenverknap-pungen im Dresdner Zentrum die Vermietungschancen in bislang weniger nachgefragten Lagen. „Auf suboptimale bzw. veraltete Bestands¬flächen erhöht sich dennoch in fast allen Lagen der Druck“, schränkt Schmidt diese positive Perspektive ein.
• Der aktuelle konjunkturelle Aufschwung beflügelt besonderes die Nachfrage seitens junger innovativer und zugleich zukunftsträchtiger Branchen bzw. Unternehmen, so dass sich für die nächsten Jahre ein stabiles Nachfragegeschehen abzeichnet.
