(openPR) Durch aktuelle Negativentwicklungen kam die Kapitalanlageform offener Immobilienfonds zuletzt in die Diskussion. Diese Darstellung gibt einen kurzen Überblick über die Kapitalanlage und ihre Risiken.
Begriffsbestimmung:
Ein Immobilienfonds ist ein rechtlich identifizierbares Sondervermögen, typischerweise ein Fonds, das vorwiegend oder ausschließlich aus Immobilien besteht. Offene Immobilienfonds versuchen den Spagat, eine im Grunde illiquide Anlage, die Immobilie, täglich verfügbar zu machen. Anleger, die sich an offenen Immobilienfonds beteiligen, sollen ihre Anteile jederzeit kaufen oder zurückgeben können. Die Fonds investieren das Geld der Anleger deshalb nicht nur in Gebäude und Grundstücke, sondern auch in Zinspapiere oder ähnliche schnell verfügbare Anlagen. Die Barreserve muss mindestens 5 Prozent des Fondsvermögens ausmachen, höchstens darf sie 49 Prozent betragen. Aber je mehr flüssige Mittel der Fonds hat, desto weniger ist er ein Immobilienfonds.
Offene Immobilienfonds legen ihre Mittel in überwiegend gewerblich genutzten Objekten an, wobei die Anzahl der ausgegebenen Anteile - im Gegensatz zu geschlossenen Fonds - nicht begrenzt ist. Das Portfolio besteht aus zahlreichen, häufig 50 bis 100 Grundstücken. Die Immobilienfonds-Manager achten dabei auf eine ausgewogene Streuung nach Größe, Nutzungsart, Branche der Mieter, Alter und Standorten der Gebäude. Offene Immobilienfonds dürfen in begrenztem Maße weltweit investieren, um von den Entwicklungen aussichtsreicher ausländischer Immobilienmärkte zu profitieren. Ein bestimmter Anteil des Vermögens wird auch in verzinslichen Wertpapieren gehalten, um z.B. günstige Kaufgelegenheiten zu nutzen sowie Bestandsoptimierungen und Ausschüttungen durchführen zu können.
Zur Wertentwicklung tragen Miet- und Zinseinnahmen, sowie die in der Regel steuerfreien Wertsteigerungen der Immobilien bei. Solide geführte offene Immobilienfonds sind allerdings eher für Sparer mit einem langfristigen Anlagehorizont interessant.
Historie:
Die Anlage in Immobilien gilt seit jeher als sichere und ertragreiche Geldanlage, die auch inflationsbedingte Geldwertverluste ausgleichen kann. Für die deutschen Investmentgesellschaften bot es sich deshalb an, den ursprünglich für den Bereich der Wertpapiere entwickelten Investmentgedanken auf die Anlage in Grundstücke auszudehnen. So wurden erstmals 1959 offene Immobilienfonds aufgelegt.
Der Boom bei den offenen Immobilienfonds begann 2001, als die Anleger das Vertrauen in Aktien verloren hatten. In drei Jahren hat sich das Vermögen fast verdoppelt.
Rechtliche Grundlagen:
Grundsätzlich kann von jedermann jederzeit Kapital in die offenen Fonds eingezahlt und wieder entnommen werden. Rechtlich werden offene Immobilienfonds durch das Investmentgesetz reguliert. Nach dem derzeit gültigen Investmentrecht können deutsche Immobilienfonds Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte in Deutschland, in den Staaten der Europäischen Union, den Vertragsstaaten des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum und weltweit, je nach Inhalt ihrer Vertragsbedingungen, unbegrenzt erwerben. Dabei muss das Fremdwährungsrisiko auf 30% begrenzt werden. Der mit dem Direktbesitz verbundene Arbeitsaufwand wie Vermietung, Verwaltung und Instandhaltung wird beim offenen Immobilienfonds von der Investment-Gesellschaft übernommen. Der Anleger erspart sich damit gegenüber dem Direktinvestor die Bemühungen um die Anfangs- und Abschluss-Vermietung, den Ärger mit Mietern, die Sorge um die Durchführung notwendiger Reparaturen und nicht zuletzt die kaufmännische Verwaltung.
Dennoch steht und fällt der Erfolg des offenen Immobilienfonds mit den Mieteinnahmen.
Die Fonds müssen zwar stets Geldreserven vorhalten, um Anleger auszuzahlen, wenn sie aussteigen wollen. Die Liquiditätsquote darf nicht unter 5 Prozent fallen. Doch die Reserven reichen nicht, wenn Investoren im großen Stil verkaufen. Dann dürfen die Gesellschaften die Rücknahme aussetzen, um in Ruhe Objekte abzustoßen. Laut Investmentgesetz darf ein offener Fonds maximal zwei Jahre gesperrt sein. Ein Problem ist jedoch, dass Flächen dabei nicht unter dem Verkehrswert verkauft werden dürfen, den Sachverständige regelmäßig ermitteln. Und: Nach Ablauf von zwei Jahren muss das Portfolio wieder öffnen. Andernfalls sind alle Objekte binnen zwei Jahren zu liquidieren - auch zu Konditionen, die unter dem Verkehrswert liegen.
Es werden zwar täglich Rücknahmepreise gestellt. Doch es gibt keinen Marktpreis für die Immobilien, in die die Fonds investieren. Daher schätzen Sachverständige die Objekte regelmäßig ein. Auch Portfolios, die geschlossen sind, müssen den Rücknahmepreis dann entsprechend anpassen.
Tritt allerdings der Fall ein, dass mehr Anteile zurückgehen, als flüssige Mittel vorhanden sind, muss der Fonds Kredit aufnehmen. Die Zinsen dafür reduzieren dabei die Fondsrendite. Notfalls müssen die Fonds ihre Immobilien verkaufen, was einige Zeit dauert. Die Illiquidität entsteht jedoch nicht allein aus dem zeitlichen Aufwand, sondern auch daraus, dass die Fonds ihr Inventar nicht zum Marktpreis ansetzen, sondern zum Verkehrswert. Der Marktpreis entspricht dem Erlös bei sofortigem Verkauf. Er kann sich täglich ändern. Der Verkehrswert wird im Ertragswertverfahren ermittelt. Unabhängige Gutachter schätzen die künftigen Erträge wie Mieteinnahmen, ziehen die Kosten ab und stellen so den Wert fest, den die Immobilie über einen längeren Zeitraum betrachtet erbringt. Das glättet kurzfristige Schwankungen. Problematisch ist, dass die Fonds mindestens den Verkehrswert erzielen müssen, wenn sie die Immobilien verkaufen. Das kann in einer schlechten Marktphase große Liquiditätsprobleme bereiten. Werden daher diese Anlagen immer stärker von Anlegern genutzt, die nur kurzfristig ihr Geld anlegen wollen, steigt die Schwankungsanfälligkeit der Fonds. Viele Anleger misstrauen nach einer gewissen Zeit auch der intransparenten Geschäftsführung. Selbst wenn die Immobilien im Rechenschaftsbericht dargestellt sind, ist deren einzelner Wert dort regelmäßig nicht vermerkt. Verkehrswerte und Mieterträge sind zu je einem Betrag zusammengefasst. Die Ausgabeaufschläge der Fonds liegen meist über 5 Prozent und sind im Verhältnis zur Rendite hoch.
Die offenen Immobilienfonds bieten dagegen steuerliche Vorteile. Der von den offenen Immobilienfondsgesellschaften erwirtschaftete Anlageerfolg setzt sich aus Zinsen, Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Immobilien zusammen. Zins- und Mieterträge hat der Anleger als Einkünfte aus Kapitalvermögen zu versteuern. Die Wertsteigerungen bleiben dabei nach einer Haltedauer von einem Jahr steuerfrei.
Offene Immobilienfonds sind vor allem für diejenigen Anleger interessant, die ihren Steuerfreibetrag bereits zu einem großen Teil ausgeschöpft haben. Dazu werden neben den gesetzlichen Abschreibungsmöglichkeiten im Inland ebenfalls die meist niedrigeren Steuersätze auf Mieterträge im Ausland genutzt. Die daraus erwachsenen Steuervorteile geben die Fondsgesellschaften an ihre Anleger weiter.
Aktuelle Entwicklung:
Grundsätzlicher Nachteil der offenen Immobilienfonds ist die Tatsache, dass sie Kursschwankungen unterliegen. Das hat sich insbesondere im Zuge der aktuellen Finanzkrise im Jahr 2008 bemerkbar gemacht. Viele offene Immobilienfonds gerieten unter massiven Druck, weil die Anleger massenweise Gelder aus ihnen abzogen. Um nicht zu Notverkäufen von Immobilien gezwungen zu werden, setzten zwölf offene Immobilienfonds die Anteilsrücknahme aus. Betroffene Anleger konnten ihre Fondsanteile nur noch über die Börse verkaufen und machten dabei erhebliche Verluste. Einige der in der Krise unter Druck geratenen Fonds haben die maximal zulässige Schließungsphase für sich in Anspruch genommen. Die Anteile konnten zu diesem Zeitpunkt zwar erworben, nicht jedoch an den Fonds zurückgegeben werden. Der börsliche Verkauf ist regelmäßig ein Verlustgeschäft.
Auch der bislang makellose Ruf dieser Anlage gerät ins Schwanken. Mittlerweile sind die stets als solide geltenden offenen Immobilienfonds in Verruf geraten. Das gilt insbesondere für die Fondsgesellschaft der Sparkassen, Deka. Sie ist wegen Unregelmäßigkeiten in der Geschäftsführung und der Verwicklung in einen Korruptionsskandal in die Schlagzeilen geraten, worauf Anteilseigner des in Deutschland investierenden Deka Immobilienfonds Milliardenbeträge abzogen. Daraufhin geriet der Fonds in Liquiditätsschwierigkeiten. Die flüssigen Mittel reichten nicht aus, die Anleger auszubezahlen.
Bei den offenen Immobilienfonds scheint sich nunmehr das lange angekündigte Schreckensszenario, das sich bei geschlossenen Fonds bereits Jahre vorher realisiert hat, ebenfalls auszubreiten. Nachdem bereits der Kanam US-Grundinvest-Fonds vor die Liquidation angekündigt hat, hat nun die Fondsgesellschaft Aberdeen angekündigt, den offenen Immobilienfonds DEGI Europa Ende Oktober nicht wieder zu öffnen, sondern ebenfalls aufzulösen. Die restlichen 20 Immobilien sollen verkauft und der Erlös an die Anleger ausgezahlt werden. Der Fonds war seit zwei Jahren geschlossen. Angeblich reichen die aktuell flüssigen Mittel nicht aus, um bei Wiederöffnung alle Rückgabewünsche zu erfüllen. Zwar hat die Gesellschaft Immobilien verkauft und dadurch rund 400 Millionen Euro, ein Drittel des Fondsvermögens, für Auszahlungen bereitgestellt. Durch den Börsenhandel von Anteilen während der Schließung droht bei Öffnung jedoch eine sofortige Verkaufswelle, da die börslich verkauften Anteile deutlich günstiger erworben wurden. Damit wäre die Liquiditätsreserve auf einen Schlag aufgebraucht gewesen. Bis zum 30. September 2013 soll die Liquidation abgeschlossen sein. Ob die Anleger dabei wie erwartet ihren Anteil voll ausbezahlt bekommen, scheint fraglich.
Der DEGI Europa hat seit Jahresbeginn 2010 23,7 Prozent an Wert verloren. An der Börse betrug der Preisabschlag im Vergleich zum Kurs der Fondsgesellschaft zuletzt rund 40 Prozent. Notverkäufe können auch aktuell an der Börse erfolgen. Die Probleme begannen bei der DEGI als ehemalige Tochtergesellschaft der Dresdner Bank wohl bereits im April 2008. Mit dem Verkauf der Dresdner Bank an die Commerzbank dürfte der Vertrieb weitgehend verloren gegangen sein. In den Monaten darauf flossen zwar den Fonds der Commerzbank-Tochter hausinvest Geld zu, den DEGI-Fonds aber Liquidität ab. Der Fonds DEGI-Europa musste im Oktober 2008 schließen, so dass die Anleger ihre Beteiligungen nicht mehr zurückgeben konnten. Die DEGI-Mutter Aberdeen Asset Management tauschte das Fondsmanagement aus, die Sachverständigen werteten die Objekte ab. Die Jahresrendite liegt bei minus 23 Prozent. Am 22.10.2010 gab Aberdeen bekannt, dass der DEGI Europa liquidiert wird.
Nachdem die Fonds US-Grundinvest der Fondsgesellschaft KanAm und DEGI Europa des Investmenthauses Aberdeen abgewickelt wurden, wird in der Branche nunmehr befürchtet, dass auch der Fonds Morgan Stanley P2 Value keine Zukunft mehr hat. Er sollte eigentlich Anfang November wieder öffnen.
Insgesamt sind derzeit ein Dutzend Fonds mit einem Investitionsvolumen von 25 Mrd. Euro mangels Liquidität eingefroren. Dieses Kapital ist somit dem Zugriff der Anleger entzogen. Zwar läuft bei weiteren Fonds die Sperrfrist von zwei Jahren erst 2011 oder 2012 ab. Gelingt es den Managern bis dahin nicht an frisches Geld zu gelangen, müssen diese Finanzprodukte ebenfalls abgewickelt werden. Aus Angst vor einem weiteren Verlust stoßen immer mehr Anleger ihre Anteile mit hohen Abschlägen über die Börsen ab. Im Gegenzug werden Spekulanten, die an den Börsen kaufen, zur Wiedereröffnung sofort aussteigen.
Ausblick:
Die Bundesregierung versucht auf diese Entwicklungen zu reagieren. In einem aktuell beschlossenen Gesetzesentwurf der Bundesregierung werden vor allem die Rückgaberechte der Investoren beschnitten. Künftig soll eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren gelten. Im dritten und vierten Jahr nach Erwerb eines offenen Immobilienfonds ist eine gestaffelte Rückgabe mit einem zehn- beziehungsweise fünfprozentigen Abschlag vorgesehen. Unabhängig davon können Anleger jederzeit über bis zu 5000 Euro monatlich verfügen.
Für alle Anleger, die bereits investiert sind, findet die zweijährige Haltefrist keine Anwendung. Rücknahmen sind allerdings zunächst nur mit einem Abschlag möglich. Der Entwurf gelangt voraussichtlich zwischen November 2010 und Januar 2011 in den Bundestag. Das Gesetz würde damit frühestens im März 2011 verabschiedet.
Das könnte zu einem Ausstieg der Dachfonds aus den offenen Immobilienfonds führen.
Nachdem die EU-Kommission bekannt gab, die Eigenkapitalanforderungen für Banken bei der Vergabe von Immobilienkrediten zu verschärfen, dürfte das auch bei den offenen Immobilienfonds zu einer Verteuerung ihrer Fremdfinanzierung führen.
Betroffen wären insbesondere die Fonds, die mit höheren Kreditquoten arbeiten. Und die finden sich wiederum vor allem bei den globalen Portfolios - auch weil der Einsatz von Fremdkapital Anlegern im Ausland oft steuerlich Vorteile bringt.
Zudem drohen die Kosten der Portfolios empfindlich zu steigen, wenn sich die Regierung mit ihrem Gesetzesvorschlag durchsetzt. Denn die Fondsportfolios müssten dann häufiger von den Sachverständigen neu bewertet werden. Experten gehen davon aus, dass schon die Umstellung auf einen vierteljährlichen Bewertungsturnus die Kosten um mehr als ein Prozent nach oben treibt.
Unterm Strich müssen auch private Anleger gut abwägen, ob sie künftig mehr als 5000 Euro in offene Immobilienfonds investieren. Denn Haltefristen sind heikel, wenn man bedenkt, dass die langfristigen Renditen selbst bei Spitzenfonds im mittleren einstelligen Bereich liegen, gleichzeitig aber mehr als 30 Prozent Verlust in zwölf Monaten möglich sind.
Die Diskussion über eine stärkere Regulierung der offenen Immobilienfonds hat nach Angaben des Branchenverbandes BVI zu Mittelabflüssen in Milliardenhöhe geführt.
Rechtliche Möglichkeiten für Anleger:
Grundsätzlich kann sich eine spekulative Anlage auch zu einem Verlustgeschäft entwickeln. Allerdings sollte dieser Umstand dem Anleger bereits bei Erwerb der Beteiligung bewusst gewesen sein. Nicht selten wurden Anlegern diese Beteiligungen regelmäßig als völlig sicher und jederzeit verfügbar verkauft. Häufig fehlte es auch an der rechtzeitigen Übergabe von Prospektunterlagen und der Information über die Innenprovisionen der Banken bei der Beratung.
Betroffene Anleger sollten daher umgehend prüfen lassen, ob sie bei Erwerb der Fondsanteile richtig beraten worden sind. Offene Immobilienfonds sind keine sichere Geldanlage. Spätestens seit der Deka Immobilienfonds vor sechs Jahren in Liquiditätsschwierigkeiten geraten war, müssten die Berater eigentlich darauf hingewiesen haben, dass Anleger nicht zwingend täglich an ihr Geld kommen.
Bei den schlecht laufenden Fonds wird das fehlende eigene Vertriebsnetz für die schlechte Entwicklung mitverantwortlich gemacht. Während die großen Banken ihr eigenes Vertriebsnetz haben, wurden die anderen Beteiligungen praktisch alle über freie Vermittler vertrieben.
