Zunahme von Untermietflächen im Bürosegment

(openPR) Erste Anzeichen der Krise für den Büromietmarkt in Frankfurt am Main: Bürountermiete wird attraktiver
- Städte wie Berlin und Köln noch nicht betroffen
- Achtung: Untervermieter müssen Umbau- und Renovierungskosten kalkulieren

Frankfurt, 8. März 2009 – Die Spuren der Finanz- und Wirtschaftskrise haben auch den Mietmarkt Frankfurt erreicht. Insbesondere Hedge-Fonds, Private Equity Firmen und ausländische Bankinstitute haben oder werden noch Arbeitsplätze in Frankfurt reduzieren, aber auch andere Branchen könnten immer mehr betroffen werden, je länger die Wirtschaftskrise dauert. In der Folge versuchen die betroffenen Unternehmen die Büroflächen, die meistens noch Restlaufzeiten von drei bis vier Jahren haben, so schnell wie möglich unterzuvermieten. Da eine schnelle Vermarktung dieser Flächen das Hauptziel für die Firmen ist, bedeutet dies letztlich einen Druck auf die Mietpreise. So kommt es nicht selten vor, dass in einem Gebäude zwei verschiedene Mietpreise am Markt gelten, der des Untervermieters und der des Vermieters. Zu diesem Ergebnis kommt NAI apollo in einer aktuellen Analyse des Bürovermietungsmarktes Frankfurt.

Andreas Krone, CEO NAI apollo, und seit über 20 Jahren Branchenkenner: „Wir haben in den vergangenen Monaten Fälle erlebt, in denen die Preisdifferenz selbst bei Neubauflächen durchschnittlich 30 Prozent ausmachen kann.“ Insgesamt stünden 15 Prozent des aktuellen Leerstandes in Frankfurt als Untermietflächen zur Vermarktung, so die Analyse.

Auch wenn die Untermietflächen nicht für jeden Mieter geeignet sind, ist es gerade aufgrund der Wirtschaftskrise für viele Mieter unter Umständen interessant, eine Neuanmietung nur für einen kurz- oder mittelfristigen Zeitraum zu wählen, bis die Betroffenen die Entwicklung der Rahmenbedingen in der Wirtschaft besser einschätzen können, so der Rat des Immobilienexperten.

Rückgabe der Mietflächen im Ursprungszustand
Aber Achtung: „Größtes Hindernis bei der Vermietung von Untermietflächen sind jedoch nach wie vor die Umbau- und Renovierungskosten, die der Untervermieter für den Untermieter kalkulieren muss“, so Andreas Krone. Wird für einen Untermieter ein kostenintensiver Umbau vorgenommen, ist davon auszugehen, dass in vielen Fällen der Hauptvermieter eine Rückgabe der Mietflächen im Ursprungszustand verlangt oder zumindest eine monetäre Kompensation. Oftmals werden solche Kosten von Untervermietern nicht im vornherein bedacht, so dass eine Vermietung der Flächen daran entweder scheitert oder sich die Vermarktung entsprechend länger hinzieht.

Weitere Erhöhung der Untermietflächen prognostiziert
Für das laufenden Jahre geht Krone von einem Anstieg der Untermietflächen aus: „Sollten sich die Befürchtungen über weitere Mitarbeiterfreisetzungen ab Mitte des Jahres bestätigen, wird dies neben dem generellen Zurückgehen der Büroflächennachfrage eine potenzielle Erhöhung des Leerstandsangebotes im Bereich der Untermietfläche nach sich ziehen, denn ca. 27 Prozent der Flächenanmietungen der letzten drei Jahre erfolgten durch Finanzdienstleister.“ Da es sich bei dem Großteil der Untermietflächen meistens um neue und gute Gebäude in Innenstadtlage handelt, ist das eine ernstzunehmende Konkurrenz für alle Vermieter von sanierten oder neugebauten Büroflächen.

Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass nicht alle Untermietflächen eine tatsächliche Konkurrenz zu den normalen Mietflächen darstellen. Aber aufgrund der teilweise erheblichen Preisnachlässe werden die Diskussionen um die tatsächlich realistischen Mietpreise zu einem Druck auf den Durchschnittsmietpreis führen, ähnlich wie es auch in der letzten Krise ab 2002 der Fall war.

Noch keine Untervermietungsflächen am Berliner und Kölner Markt – zukünftig aber möglich
Im Gegensatz dazu zeigen sich andere Märkte wie Berlin derzeit recht stabil. Marcus Lehmann, Niederlassungsleiter NAI apollo Berlin: „Wir verzeichnen eine leichte Zögerlichkeit bei den Mietern, die von der Krise betroffen sind bzw. unsicher sind, wie die Auftragslage des gesamten Jahres verlaufen wird. Untervermietungsflächen sind am Berliner Markt bisher aber noch nicht präsent. Aufgrund der Tatsache, dass der Berliner Markt sich in den letzten vier Jahren aus einer preislichen Tiefphase mit einem Durchschnittsmietpreis in Höhe von knapp Euro 10.00 pro qm auf aktuell rund Euro 12,60 hochgearbeitet hat, bleibt auch der große Preisverfall aus.“

Auch der Kölner Markt ist mit einer deutlich heterogeneren Branchenstruktur als Frankfurt ausgestattet. Ralf Kühnert, Niederlassungsleiter NAI apollo Köln: „Der Untermietflächenanteil macht nach unserem Kenntnisstand noch nicht einmal ein Prozent des verfügbaren Angebotes aus und ist zumindest aktuell nicht erwähnenswert. Da die Wirtschaftskrise bekanntermaßen nicht nur den Sektor Finanzen betrifft, sondern mittelfristig auch auf weitere Branchen durchschlagen wird, kann in Folge sehr wohl auch der Kölner Markt mit einer Zunahme von Untervermietungsansinnen rechnen.“