openPR bei Google bevorzugen.(openPR) Vermietete Immobilien gelten als gute Altersvorsorge, Steuervorteile gibt’s allerdings nur wenige. Lohnende Ausnahmen: Denkmalschutz und Renovierungen.
Nürnberg, 7. August 2008. Die vermietete Immobilie als Zusatzrente - für viele eine charmante Idee. Doch Immobilien bergen auch Risiken und der Staat hat in den letzten Jahren viele Steuervorteile kräftig eingedampft, berichtet das Immobilienportal Immowelt.de. Kapitalanleger können jährlich in Form von Abschreibungen lediglich zwei bis 2,5 Prozent des Anschaffungspreises – ohne die anteiligen Kosten fürs Grundstück – vom zu versteuernden Einkommen abziehen. Ebenfalls abzugsfähig sind die Zinsen. Umgekehrt werden die Mieteinnahmen komplett als Einkommen versteuert. Häufig bedeutet das: Wegen der geringen Steuervorteile zahlt der Anleger oft lange Zeit Monat für Monat etwas drauf. Und wenn die Immobilie irgendwann abbezahlt ist, bleiben zwar die Mieteinnahmen - doch an diesen will der Fiskus kräftig mitverdienen.
Deutliche Steuerersparnisse funktionieren heute nur noch über zwei Wege: Zum einen über Renovierungen, um die Immobilie zu erhalten, zum anderen über die Denkmal-Abschreibung.
Die normale Abschreibung für Renovierungen kann im Einzelfall sehr interessant sein, doch es gibt Fallstricke, mahnt Immowelt.de. Wer innerhalb von drei Jahren nach Kauf einer Kapitalanlage-Wohnung mehr als 15 Prozent des Kaufpreises (abzüglich der anteiligen Grundstückskosten) in Renovierungen steckt, kann kaum Steuern sparen. Der Fiskus zählt diese Kosten als „anschaffungsnahe Aufwendungen“, die im Laufe von 40 oder 50 Jahren nur mit zwei, beziehungsweise 2,5 Prozent jährlich abgesetzt werden können („Instandhaltungsstau-Paragraph“). Beispiel: Eine Investition in Höhe von 25.000 Euro mindert das jährliche zu versteuernde Einkommen nur um 500 Euro ¬– das allerdings 50 Jahre lang. Kleinere Renovierungen können, wenn sie innerhalb der Drei-Jahres-Frist unter der 15-Prozent-Grenze bleiben, in einem Jahr zu 100 Prozent abgesetzt werden. Beispiel: Die Malerarbeiten in Höhe von 3.000 Euro werden in einem Jahr voll vom zu versteuernden Einkommen abgezogen.
Nach Ablauf der Drei-Jahres-Frist gilt die 15-Prozent-Regel nicht mehr: Alles, was der Erhaltung dient, kann entweder innerhalb eines Jahres voll, oder bei etwas größeren Investitionen verteilt auf einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren steuerlich abgeschrieben werden. Wichtig: Nur Erhaltungsaufwendungen können auf diese Weise schnell steuerwirksam abgesetzt werden. Zu ihnen zählen neben den üblichen Schönheitsrenovierungen zum Beispiel auch eine Erneuerung des Bads oder neue Fenster. Generalsanierungen, bei denen etwas Neues geschaffen, die Wohnung wesentlich verändert und deren Wert deutlich erhöht wird, zählen nicht mehr zu den Erhaltungsaufwendungen, sondern sind Herstellungskosten, die wiederum nur mit zwei oder 2,5 Prozent jährlich abgeschrieben werden können.
Steuerlich interessant sind auch Denkmal-Sanierungen. Die kompletten Sanierungskosten können zu 100 Prozent in einem Zeitraum von zwölf Jahren abgeschrieben werden – und zwar acht Jahre lang mit jährlich neun und die folgenden vier Jahre mit jährlich sieben Prozent. Da Denkmäler zumeist sehr hochwertig saniert werden, kann deshalb oft der überwiegende Teil der Investitionssumme steuerlich geltend gemacht werden. Das bedeutet bei einer hochwertigen Denkmal-Eigentumswohnung, dass die Steuerlast um mehrere tausend Euro jährlich sinken kann. Voraussetzung: Ein entsprechendes Einkommen, denn der, der kaum Steuern zahlt, kann auch kaum Steuern sparen. Außerdem: Luxus-Denkmalwohnungen sind oft noch teurer als Neubauten. Ob sich die hohen Investitionen trotz der Steuergeschenke auch tatsächlich rechnen, muss deshalb immer individuell berechnet werden.
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