(openPR) Ein Phänomen greift derzeit um sich auf dem Immobilienmarkt Düsseldorf. Bürolagen entwickeln sich zunehmend gegenläufig. Sowohl der Vermietungs- als auch der Investmentmarkt sind gleichermaßen von der Polarisierung betroffen. Gewinner dieser Entwicklung sind vor allem das Bankenviertel, der Medienhafen, das Kerngebiet am Kennedydamm sowie der Standort Flughafen.
Über eine anhaltend hohe Nachfrage nach Büroflächen können sich diese Lagen freuen. Der Leerstand konnte in den zurückliegenden Monaten überdurchschnittlich weiter abgebaut werden. Das Bankenviertel steuert wegen der geringen Anzahl von Fertigstellungen im Jahr zuvor auf einen Flächenengpass zu. So gestaltet es sich inzwischen mehr als schwierig, größere, zusammenhängende Flächen anzumieten. Am Flughafen und auch am Kennedydamm wird derzeit sogar spekulativ gebaut. Diese Kennzeichen in Kombination mit der überdurchschnittlichen Nachfrage lässt die Mieten steigen. Und so zeigen sich diese Lagen bereits heute als Vermietermarkt.
Ganz anders verhält es sich in den ausgeprägten Randlagen. Hier übertrifft das Flächenangebot die Nachfrage. Von der allgemein sehr guten Vermietungssituation vor allem in den letzten neun Monaten konnten diese Gebiete nur wenig profitieren. Der zu einem großen Teil in die Jahre gekommene Bestand verhindert eine nennenswerte Flächenabsorption. Projektentwicklungen starten nur mit einer Vorvermietungsquote von mindestens 60 %. Die ohnehin schon vergleichsweise geringen Mieten steigen kaum. In dieser Konstellation als Mietermarkt erfolgt die Verdrängung nahezu ausschließlich über den Preis.
Als Folge zeigt sich das Investmentgeschehen ebenfalls gespalten. Bürogebäude mit einem guten Mieterbesatz in den City-Lagen, im Medienhafen, am Kennedydamm oder am Flughafen sind heiß begehrt. Das Angebot hingegen reicht nicht aus und wird von der Nachfrage weit übertroffen. Aus diesem Grund halten sich die Renditen stabil auf relativ hohem Niveau. Büroimmobilien werden hier auch zukünftig teuer bleiben. Bei Top-Produkten werden die Preise sogar leicht anziehen. Eigentümer wird es freuen. „Hier haben wir es mittlerweile mit einem Verkäufermarkt zu tun“, stellt Marc Kleinpeter, Geschäftsführer bei der Colliers Trombello Kölbel Immobilienconsulting GmbH fest.
Das Kaufinteresse für Bürogebäude in den Randlagen ist eher überschaubar. Der unterdurchschnittliche Büroflächenumsatz birgt hier für Immobilien mit mittleren Restlaufzeiten ein Risiko in der Nachvermietung, vor allem wenn sie älter als zehn Jahre sind. Faktoren wurden daher dort bislang am deutlichsten korrigiert. „Dennoch erwarten eine ganze Reihe von Verkäufern für diese Immobilien Preise, die einfach nicht mehr marktkonform sind“, meint Kleinpeter. Seiner Ansicht nach wird es im laufenden Jahr aus diesen Lagen heraus den ein oder anderen Verkauf unter dem bisherigen Wertansatz geben. Der Preiswettbewerb wird daher diese Lagen als Käufermarkt bestimmen.
Grundsätzlich sieht Kleinpeter diese Erscheinung jedoch nicht allein auf den Düsseldorfer Büroimmobilienmarkt beschränkt. Auch an anderen Standorten in Deutschland sind seiner Meinung nach ähnliche Entwicklungen zu beobachten.
