(openPR) Kaution zurückgehalten – Gewerberaummietverhältnis gekündigt
Welche Rechtsfolgen kommen auf den Mieter zu, wenn die Kaution von diesem zurückgehalten oder gar überhaupt nicht geleistet wird?
Der Sachverhalt:
Der Vermieter verpflichtete sich, das Mietobjekt nach der vom Mieter vorgegebenen Baubeschreibung auszubauen. Im Gegenzug verpflichtete sich der Mieter das Objekt nach vollständiger Fertigstellung zu übernehmen und mit der Mietzahlung zu beginnen. Der Mieter verweigerte dann aber wegen der vorhandenen Mängel die Übernahme des Objektes und übte an der geschuldeten Mietbürgschaft ein Zurückbehaltungsrecht aus. Der Vermieter sprach daraufhin die fristlose Kündigung wegen der verweigerten Übernahme und wegen der nicht erbrachten Kautionsleistung aus. Hier stellt sich das Problem, ob der Gewerberaumvermieter berechtigt war die fristlose Kündigung auszusprechen oder ob er auf die Möglichkeit der Einklagung der Kaution – wie im Wohnraummietrecht notwendig – verwiesen werden kann.
Entscheidend: kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution!
Der Bundesgerichtshof hat in zwei Entscheidungen (Az. XII ZR 255/04 und XII ZR 36/04) bestätigt, dass der Mieter eine erhebliche Vertragspflichtverletzung begeht, wenn die Kaution nicht geleistet wird oder diese aufgrund von vorhandenen Mängeln zurückgehalten wird. Folge dieser erheblichen Pflichtverletzung ist der Ausspruch der fristlosen Kündigung durch den Vermieter. Begründet hat der Senat seine Auffassung damit, dass es mit dem Sicherungszweck der Kaution nicht vereinbar sei, wenn der Mieter diese nicht leiste oder zurückbehalte. Anders als im Wohnraummietrecht muss sich der Vermieter auch nicht auf die Einklagung der Kaution verweisen lassen, sondern gleich nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB gekündigt werden könne.
Praxistipp:
Spricht der Vermieter die Kündigung vor Übergabe des Mietobjektes wegen der Nichtleistung der Kaution aus, so hat der Vermieter ein besonderes Augenmerk auf sein Sicherungsinteresse zu legen und zur prüfen, ob dieses betroffen ist. Kommt er zu dem Ergebnis, dass sein Sicherungsinteresse durch die Nichtleistung der Kaution betroffen ist, so ist dem Vermieter dennoch anzuraten eine Abmahnung des Mieters nicht zu versäumen.
Die Nichtleistung der Kaution nach der Übergabe stellt eine erhebliche Pflichtverletzung dar, die den Vermieter berechtigen fristlos zu kündigen. Der Vermieter muss die Kaution nicht vorab einklagen.
Auch sollte sich der Vermieter nicht allzu viel Zeit lassen mit dem Ausspruch der fristlosen Kündigung, denn der Vermieter muss binnen angemessener Frist nach Kenntniserlangung des Kündigungsgrundes die Kündigung aussprechen. Anderenfalls verliert er sein Recht zum Kündigungsausspruch
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