(openPR) Der starre Fristenplan und Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel – jetzt auch im Gewerberaummietverhältnis?
Seit dem der für das Wohnraummietrecht zuständige 8. Senat beim Bundesgerichtshof entschieden hatte, dass die bis zu diesem Zeitpunkt gängige Fristenregelung (3-5-7 Jahre) zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam ist, stellt sich auch für das Gewerberaummietverhältnis die Frage, ob starre Fristenpläne zu einer unangemessenen Benachteilung des Gewerberaummieters führen. Vorreiter dieser Denkweise, dass die Rechtssprechung zum Wohnraummietrecht auf das Gewerbemietrecht zu übertragen sei, war das OLG Düsseldorf. Nunmehr fand das OLG Düsseldorf Unterstützung im OLG München (Az. 19 U 2964/06 vom 22.09.2006)
Der Sachverhalt:
Der Vermieter vermietete in München ein Ladengeschäft mit Nebenräumen. In § 8 Abs. 2 des Formularmietervertrages hieß es: „Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen alle 5 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen.“
Entscheidend: auf den konkreten Renovierungsbedarf kommt es an!
Das OLG München entschied, dass eine unwirksame Fristenregelung im vorliegenden Fall vorlag, da nach der Formulierung jeweils nach 5 Jahren, gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, Schönheitsreparaturen durchzuführen sind.
Dabei hat das Gericht die Rechtsprechung des 8. Senates eins zu eins übernommen und ausgeführt, dass starre Fristen vorliegen, wenn die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Ablauf eines nach Jahren bemessenen Zeitraumes, ohne dabei auf den konkreten Zustand der Räumlichkeiten und der Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturmaßnahmen abzustellen, verlangt wird. Das Gericht ist davon ausgegangen, dass eine unangemessene Benachteiligung des Mieters auch im Gewerberaummietverhältnis anzunehmen ist, weil nach der gesetzlichen Ausgangssituation der Vermieter nur dann zur Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen Zustandes zu sorgen hat, wenn eine Renovierung wegen des Zustandes der Mietsache tatsächlich durchzuführen ist. Das Gericht war der Meinung, dass es keinen Sinn mache, den Mieter Schönheitsreparaturen durchführen zu lassen, wenn diese aufgrund des guten Erhaltungszustandes trotz des Fristablaufs noch nicht erforderlich sind. Es war ferner der Auffassung, das die Renovierung eines nicht renovierungsbedürftigen Gewerberaumes gleichermaßen sinnlos ist.
Praxistipp:
Ob diese Rechtsprechung vom für Gewerberaummietrecht zuständigen 12. Senat des BGH bestätigt wird bleibt abzuwarten. Gleichwohl ist die Tendenz zu erkennen, dass der 12. Senat die Rechtsprechung des 8. Senates auf das Gewerberaummietrecht überträgt.
Bis zur endgültigen Klärung dieser Ungewissheit bleibt einen Gewerberaumvermieter bei Abschluss eines neuen Mietvertrages nur, die strenge Rechtsprechung aus dem Wohnraummietrecht auf das Gewerberaummietverhältnis zu übertragen. Damit sind starre Fristenpläne zu vermeiden. Anderenfalls setzt sich der Vermieter der Gefahr aus die Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu riskieren. Dies hätte dann zur Folge, dass der Vermieter – entsprechend der gesetzlichen Ausgangssituation- wieder für den Mieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, was mit einem erheblichen finanziellen Aufwand verbunden ist. Die sich daran anschließende Frage, ob dem Vermieter in diesem Falle ein finanzieller Ausgleich in Form einer Mieterhöhung zusteht ist ein weiteres höchst streitiges Rechtsproblem.
