(openPR) Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 25.10.2022 unter dem Aktenzeichen VIII ZB 58/21 folgenden Fall zum Thema Eigenbedarfskündigung im Mietrecht entschieden:
Im vorliegenden Fall kündigte ein Vermieter gegenüber seinem Mieter das bestehende Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. März 2021. Der Mieter widersprach im Januar 2021 der Kündigung. Hierbei teilte er mit, dass er zwar seit Erhalt der Kündigung auf Wohnungssuche sei, eine Ersatzwohnung jedoch noch nicht gefunden habe. Sollte sich hieran etwas ändern, werde er dies mitteilen. Zum jetzigen Zeitpunkt wäre er hingegen mit Ablauf des 31. März 2021 obdachlos, so dass eine nicht zu rechtfertigende Härte vorliege. Der Vermieter erhob gegen den Mieter am 22. Februar 2021 beim Amtsgericht eine Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Der Mieter zeigte mit Schriftsatz vom 30. März 2021 seine Verteidigungsbereitschaft an und teilte zugleich mit, dass er zwischenzeitlich eine geeignete Wohnung gefunden habe. Die Parteien streiten sich nach übereinstimmender Erledigungserklärung nunmehr um die Kosten des Räumungsrechtsstreits.
Das Amtsgericht hat dem Mieter die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Auf dessen sofortige Beschwerde hat das Landgericht die Entscheidung abgeändert und dem Vermieter die Kosten auferlegt. Der Vermieter legte hiergegen Rechtsbeschwerde ein.
Das Landgericht ist der Ansicht, der aus Sorge vor Obdachlosigkeit eingelegte Widerspruch gegen die Kündigung rechtfertige nicht die Besorgnis, der Mieter werde sich einer fristgerechten Räumung entziehen. Es lasse sich deshalb nicht feststellen, dass sich der Mieter der Pflicht zur fristgerechten Räumung und Herausgabe habe entziehen wollen. Aus diesem Grund sei die vor Ende des Mietverhältnisses erhobene Räumungsklage unzulässig gewesen. Bei einer Räumungsklage könne nur auf künftige Leistung geklagt werden, sofern der Mieter seine Pflicht zur Räumung bestreite.
Der Bundesgerichtshof ist anderer Ansicht. Eine Klage auf zukünftige Leistung ist im Ausnahmefall zulässig, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, der Mieter werde sich der rechtzeitigen Leistung – hier die Räumung – entziehen. Dies setzt keine Böswilligkeit des Mieters voraus.
Der Vermieter hatte die Sorge, dass der Mieter nicht rechtzeitig auszieht, sofern er keinen neuen Wohnraum findet und somit die erklärte Absicht (fehlende Bereitschaft zum Auszug bei nichtvorhandenem neuen Wohnraum) in die Tat umsetzt.
Die Interessen des Mieters sind dadurch gewahrt, sofern er Widerspruch gegen die Kündigung einlegt und der Vermieter rechtzeitig Räumungsklage erhebt. Das Gericht muss neben der Wirksamkeit der Kündigung auch die dargelegten Härtegründe prüfen. Der Grund, dass der Mieter nicht rechtzeitig eine andere Wohnung findet, ist bei der Abwägung der Kündigungsfolgen zu berücksichtigen.
Die BGH sieht die Räumungsklage als zulässig an. Der angefochtene Beschluss ist aufzuheben und zur erneuten Endentscheidung hinsichtlich der Kosten des Rechtsstreits an das Landgericht zurückzuverweisen.
Dieser Beitrag wurde von Rechtsanwalt Oliver Thieler, LL.M. von der Rechtsanwaltskanzlei Prof. Dr. Thieler – Prof. Dr. Böh – Thieler Rechtsanwaltsgesellschaft mbH erstellt.
Rechtsanwalt Oliver Thieler, LL.M. ist seit Jahren u.a. im Bereich des internationalen länderübergreifenden Erbrechts tätig und Autor der Publikation: "Richtig Erben und Vererben".
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