(openPR) Ergebnisse der aktuellen Herbstbefragung 2018
Als qualifizierte wissenschaftliche Orientierungshilfe am Wohninvestmentmarkt hat AENGEVELT-RESEARCH im Jahr 2008 den AENGEVELT-Wohninvestment-Index AWI* entwickelt. Er erfasst regelmäßig die Einschätzungen von rd. 200 Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft, die in Summe eine hohe sechsstellige Anzahl von Wohneinheiten in allen Teilen Deutschlands repräsentieren, zu Marktstimmungen und -entwicklungen.
Ergebnis der aktuellen Herbstbefragung: Der AWI verzeichnet nach dem Rekordwert von 77,2 Punkten in der Herbstbefragung 2017 zum zweiten Mal einen Rückgang auf 73,1 Punkte (Frühjahr 2018: 75,2 Punkte). Dieser vollzog sich für alle Wohnlagen, indessen in unterschiedlicher Ausprägung:
• Am stärksten gab er für gute Lagen nach, nämlich um 2,9 Punkte gegenüber Frühjahr 2018 auf aktuell 67,8 Punkte. Hierbei handelt es sich im Gegensatz zu der Entwicklung in den anderen Lagen bereits um den fünften Rückgang in Folge: Seit dem Frühjahr 2016 (77 Punkte) hat der AWI in guten Lagen insgesamt um markante 9,2 Punkte nachgegeben und bestätigt damit erneut diesen Negativtrend.
• Den geringsten Rückgang um 1,1 Punkte verzeichnen die einfachen Lagen von 71,6 auf 70,5 Punkte, während der AWI für mittlere Lagen ebenfalls markant um 2,6 Punkte auf 76,5 Punkte (Frühling 2018: 79,1) zurückging.
Ungeachtet der unterschiedlich starken Rückgänge zeigt der AWI in allen Lagen unverändert einen Vermieter-/Eigentümermarkt mit überdurchschnittlichem Miet-/Kaufpreisniveau an (Marktgleichgewicht: 40 bis 60 Punkte).
Entsprechend gibt Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, keine Entwarnung: „In den Wachstumsregionen steigen die Einwohner- und Haushaltszahlen v. a. durch Zuwanderung aus dem In- und Ausland weiter an. So hat sich die Einwohnerzahl in Deutschland zwischen 2012 und 2017 um rd. 2,3 Mio. erhöht. Die Wohnungsleerstände sind weiter gesunken, während der Bedarf an Mietwohnungen vor allem in einfachen Lagen weiter steigt. Vor diesem Hintergrund zieht auch das Mietpreisniveau weiterhin an. Denn auch wenn 2017 mit rd. 240.000 Wohnungsfertigstellungen der höchste Wert seit 2004 mit 248.000 Einheiten erzielt wurde: Bislang findet insbesondere der Mietwohnungsneubau nur unzureichend statt. Zwar kommt es in Folge der hohen und weiter steigenden Mietkostenbelastung in den Kernstädten inzwischen zu einer verstärkten Suburbanisierung in den Wachstumsregionen. Insgesamt führt dies jedoch kurz- und mittelfristig zu keiner Entlastung der Wohnnachfrage in der jeweiligen Region.“
Hier können Sie die Langfassung der AWI-Herbstbefragung 2018 als PDF-Datei herunterladen:
https://www.aengevelt.com/fileadmin/PDF-Dokumente/2018-11-29_AENGEVELT-RESEARCH_Ergebnisse_AWI-Herbstbefragung_2018_Langfassung.pdf
Mietwohnungsmarkt
Die aktuellen Befragungsergebnisse bestätigen die Einschätzung von Michael Fenderl: Von einer weiter zunehmenden Mietpreisentwicklung gehen 67% der Befragten aus (Frühjahr 2018: 69%; Herbst 2017: 74%). In dem leicht rückläufigen Wert spiegelt sich u.a. die Erwartung, dass die Bestandsmieten teilweise aufgrund von Mietspiegelobergrenzen ausgeschöpft sind bzw. Mieterhöhungen im Rahmen einer diskutierten Verschärfung der Mietpreisbremse schwieriger durchzusetzen sind. Andersherum rechnet indessen lediglich 1% (Frühjahr 2018: 3%) mit einem Rückgang der Mieten.
Wohninvestments: Weiterhin hohe Nachfrage ungeachtet Rückgang
• Hinsichtlich der Erwartung an die Kapitalwert-Entwicklung von Wohninvestments stieg der AII (AENGEVELT-Investmentindex-Index) von Frühjahr 2015 bis Frühjahr 2016 um insgesamt 11,8 Punkte auf den bisherigen Spitzenwert von 77,7 Punkten. In den folgenden vier Befragungsperioden wechselten sich Rückgang und Wiederanstieg ab, der Wert sank zuletzt im Frühjahr 2018 um 1,6 Punkte auf 72,8 Punkte.
In der aktuellen Herbstbefragung gab der AII nun markant um 5,3 Punkte auf 67,5 Punkte nach und liegt damit 10 Punkte unter dem bisherigen Spitzenwert.
• In guten Lagen ist der Subindex in der aktuellen Befragung zum dritten Mal in Folge gesunken: Mit einem erneut deutlichen Rückgang um 4,2 Punkte gegenüber Frühjahr 2018 auf nun 65,3 Punkte ist er auf das niedrigste Niveau seit der Erstbefragung im Sommer 2009 (59,3 Pkte.) gefallen.
• Noch markanter fiel der Rückgang in mittleren Lagen aus, nämlich um 4,8 Punkte auf aktuell 71,5 Punkte.
• Stellte sich der AII in einfachen Lagen im Frühjahr 2018 gegenüber der Vorperiode noch stabil auf 69,3 Punkte, folgt auch er nun dem negativen Trend und gibt in der aktuellen Befragung sogar am stärksten um 6,6 Punkte auf 62,7 Punkte nach und nähert sich damit allmählich dem Marktgleichgewicht (40-60 Punkte).
• Auch wenn ihr Anteil seit Herbst 2017 deutlich zurückgegangen ist: Mit 54% rechnet nach wie vor eine Mehrheit mit einer steigenden Nachfrage nach Wohninvestments (Frühjahr 2018: 57%; Herbst 2017: 67%).
• Über alle Lagequalitäten hinweg erwarten unverändert 35% der Befragten keine Veränderung auf der Nachfrageseite und ca. 10% (Frühjahr 2018: 8%) sehen ein leichtes Nachlassen der Nachfrage.
• Analog dazu erwarten 54% weiterhin steigende Preise für Wohninvestments (Frühjahr 2018: 60%). 32% rechnen mit einer Preisstabilisierung (Frühjahr 2018: 32%). Unverändert erwartet nur eine Minderheit der Befragten sinkende Preise. Ihr Anteil ist indessen deutlich von 4% im Frühjahr 2018 auf aktuell 12% gestiegen.
Fazit
• Wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert erreicht die Preisentwicklung in zahlreichen Regionen Deutschlands in den meisten Asset-Klassen zunehmend ihren Höhepunkt bzw. hat ihn bereits überschritten. Dies gilt auch für Wohninvestments. Gleichzeitig werden selbst in Top-Lagen Investmentobjekte mittlerweile kritisch hinsichtlich der Kosten für anstehende Renovierungen und zukünftige Modernisierungen geprüft und bewertet und hierfür kalkulierte Aufwendungen eingepreist. Deshalb sollten vor allem Eigentümer von Bestandsimmobilien insbesondere mit Substandards und absehbar notwendigen Sanierungsmaßnahmen eine Verkaufsentscheidung verstärkt in Betracht ziehen, so lange noch überdurchschnittliche Gewinnmitnahmen möglich sind.
• Zudem ist die Mieterschwinglichkeit bei großen Bevölkerungsgruppen bereits ausgereizt ist und Erhöhungsspielräume durch Mietspiegelobergrenzen, Mietpreisbremse zusätzlich limitiert werden. Dadurch können zukünftig über die Mieten kaum noch überdurchschnittliche Gewinne realisiert werden.
• Auf der anderen Seite spitzt sich die quantitative Wohnungsunterversorgung der Gesamtbevölkerung durch anhaltende Zuwanderung vor allem in die städtischen Zentren bei gleichzeitig immer noch unzureichendem Wohnungsneubau tendenziell weiter zu. Hier zeichnet sich kurz- bis mittelfristig auch keine Entspannung ab.
• Vor diesem Hintergrund steht der Wohninvestmentmarkt aus Sicht der Investoren bzw. Vermieter (noch) sehr gut da. Das trifft vor allem auf Wohnungsneubau zu: Hier sichert die Qualität langfristig den Kapitalwert.
* Der AWI ist ein Komposit-Index und berücksichtigt einerseits die zukünftige Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen, des Mietwohnungsangebotes, der Wohnungsleerstände und der Wohnungsmieten sowie andererseits Einschätzungen zur zukünftigen Angebots-, Nachfrage- und Kaufpreis-Entwicklung im Wohninvestmentsegment.
