(openPR) AENGEVELT City Report Region Leipzig 2017-2018
Hinsichtlich der einzelhandelsrelevanten Kennziffern „Umsatz“ (92,2) und „Kaufkraft“ (92,5) - jeweils pro Kopf - sowie „Zentralität“ (99,7) rangiert Leipzig nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH im Vergleich mit sieben anderen B-Städten in Ost- und Westdeutschland (Chemnitz, Dresden, Erfurt, Kiel, Magdeburg, Mainz, Wiesbaden) unverändert auf dem letzten Platz und liegt zudem unter dem Bundesdurchschnitt (= 100).
Dass die Messestadt dessen ungeachtet definitiv alles andere als unattraktiv ist, belegt der in 2016 binnen Jahresfrist um nahezu EUR 130 Mio. bzw. rd. 4,4% auf EUR 2,92 Mrd. gestiegene Einzelhandelsumsatz (2015: EUR 2,79 Mrd.). Zum Vergleich: Der bundesweite Einzelhandelsumsatzzuwachs erhöhte sich 2016 deutlich weniger dynamisch um lediglich etwa 2,5% auf rd. EUR 486 Mrd.
Damit ist Leipzig der zweitgrößte Einzelhandelsmarkt in Ostdeutschland zusammen mit Dresden (EUR 3,24 Mrd.), Dafür übertrifft Leipzig die Landeshauptstadt mit einer Spitzenmiete von stabil EUR 140,-/m² (Dresden: EUR 110,-/m²) und liegt damit auf Augenhöhe z.B. mit der hessischen Landeshauptstadt Wiesbaden.
Dass die Spitzenmiete bislang nicht weiter gestiegen ist, liegt nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH u.a. an der Aufwertung der Handelsflächen in der Hainstraße bzw. des Bereichs um den Markt, die auch Einfluss auf die Entwicklung von (Lauf)Lagen in der Innenstadt haben:
• Mit der Eröffnung der „Höfe am Brühl“(Herbst 2012) wurde nicht nur die Bedeutung der Leipziger Innenstadt ausgebaut und gestärkt, sondern auch alte neue Laufwege (über die Hainstraße) wieder etabliert. Dies hat sich wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert mit der Eröffnung der „Hainspitze“ mit den Ankermietern „Primark“ und „REWE“ weiter verstärkt.
• Durch diese Entwicklungen wurde die Lücke in der Flanierstrecke ab Hauptbahnhof so weit verkleinert, dass der Bahnhof im Stadtentwicklungsplan inzwischen zum Zentrum gerechnet wird, auch wenn die Innenstadt deutlich vor dem Hauptbahnhof der Frequenzmagnet bleibt.
• Gleichzeitig hat sich der „Markt“ als Drehscheibe der Innenstadt-Lauflagen mit dem Citytunnel als Zugang zum Netzwerk entlang den 1A-Lagen Grimmaische Straße und Petersstraße sowie den etwas weniger filialisierten und günstigeren Lagen Neumarkt, Hainstraße, Brühl und Nikolaistraße etabliert. Dies führt dazu, dass weitere Handelsflächen für die Händler attraktiv werden und somit der Druck auf die Spitzenmieten relativiert wird.
Leipziger Einkaufslagen
• Die substantiell verbesserte strukturgesunde wirtschaftliche Situation und die seit Jahren wieder wachsende Bevölkerung sind prosperierende Grundlagen für die Zukunft des Einzelhandels in der Stadt. Gerade die Innenstadt hat außerdem aufgrund von aufwändig sanierten historischen Gebäudeensembles (z.B. Mädler Passage) und des Städtetourismus für Einzelhändler seit Ende der 90er Jahre an Attraktivität gewonnen und kann sich mittlerweile deutlich gegenüber der früher dominierenden Konkurrenz aus dem peripheren Raum (Einkaufscenter in den Leipziger Umlandgemeinden) behaupten. Dazu zählt ein Netzwerk unterschiedlichen Einkaufslagen.
• Die Petersstraße und die Grimmaische Straße sind die beiden Top-A-Lagen in Leipzig und zugleich auch die erfolgreichsten sächsischen Einkaufsstraßen.
• Zur A-Lage gehört der Markt, der auch durch die „Station Markt“ immer mehr die Gunst der Händler gewinnt.
• Bei Hainstraße und Katharinenstraße handelt es sich (noch) um B-Lagen. Hier setzte mit der Eröffnung der „Höfe am Brühl“ eine Aufwertung ein, die sich mit Etablierung der „Hainspitze“ fortsetzt: Die beiden Straßen werden durch die Bildung neuer Laufwege gestärkt. Dies rückt insbesondere die Hainstraße zunehmend in den Fokus der Händler und führt absehbar zur Einstufung als A-Lage.
• Auch das „Burgplatzloch“ beendet seinen Dornröschenschlaf und wird den Petersbogen aufwerten.
Leipziger Einzelhandelsmieten
• Insgesamt bewegen sich die Mieten für Einzelhandelsflächen in nahezu allen Lagen auf stabilem Niveau.
• Die Einzelhandels-Spitzenmiete erreicht in Leipziger Top-A-Lagen bei hoher Nachfrage und knappem Angebot bis zu EUR 140,-/m² in der Petersstraße bzw. bis zu EUR 130,-/m² in der Grimmaischen Straße.
• Die A-Lage ist neben der Top-A-Lage durch hohe Passantenfrequenz mit hoher Kaufbereitschaft gekennzeichnet (z.B. Markt). Der Wettbewerb um Ladenflächen ist hoch, aber geringer als dies in der Top-A-Lage der Fall ist. In der Spitze erreichen die Mieten in A-Lage bis zu EUR 100,-/m²-Verkauffläche, die günstigsten Flächen in diesen Lagen bis zu EUR 60,-/m².
• In den etablierten, gleichwohl weniger frequenzstarken B-Lagen (z.B. Neumarkt, Nikolai-, Katharinen-, Hainstraße) bewegt sich das Mietniveau zwischen EUR 30,- bis EUR 60,-/m². Allerdings werden in der frequenzstärkeren Hainstraße mittlerweile bereits Werte von deutlich über EUR 60,-/m² erzielt.
• Auf ein deutlich niedrigeres Niveau stellen sich die realisierbaren Mieten in C-Lagen (z.B. Brühl, Goethestraße, Burgstraße, Universitätsstraße, Ritterstraße, Kupfergasse). Hier liegen die aktuell kontrahierten Mietwerte objektabhängig von Lage, Ausstattung und Größe zwischen EUR 20,- und 40,-/m².
• Des Weiteren hat die Karl-Liebknecht-Straße (Ausfallstraße) eine ausgesprochene Bedeutung für den Leipziger Einzelhandel. Hier haben sich neben zahlreichen Traditionsgeschäften auch neue Betriebe angesiedelt (periodischer Bedarf und Szeneläden). Im Top-Level-Segment werden an diesem Standort rd. EUR 18,-/m² Verkaufsfläche realisiert, in Einzelfällen bei Top-Lagen und gut geschnittener Fläche z.T. sogar EUR 25,-/m².
• In den peripheren Lagen Leipzigs, aber auch in schwächeren Objekten der Innenstadt, sind Läden bis 200 m² Verkaufsfläche weiterhin auch für Preise um EUR 4,- bis 6,-/m² zu mieten. Dies bietet Neugründern Chancen für den erfolgreichen Start konzeptionell neuer Handelsideen.
AENGEVELT– RESEARCH prognostiziert folgende Trends:
• Zahlreiche Filialisten, internationale Ketten und Brands verstärken konsequent ihr Engagement in Leipzig. Entsprechend bleibt die Nachfrage nach Ladenlokalen in den Top- Lagen stabil hoch, während weitere Lagen zunehmend an Attraktivität gewinnen.
• Entsprechend ist von einem konstanten Spitzenmietniveau mit mittelfristig anziehender Tendenz angesichts weiter verbesserter Infrastruktur und steigender Passantenfrequenzen auszugehen.
• Diese führen zudem zu einer Aufwertung weiterer innerstädtischer Einzelhandelslagen mit entsprechenden (moderaten) Mietsteigerungspotentialen.
• Im ostdeutschen Standortvergleich werden in Leipzig weiterhin die höchsten Spitzenmieten erzielt, gegenüber den “Big Seven“ (EUR 280,-/m² in Hamburg und Stuttgart bis EUR 380,-/m² in München) ist Leipzig indessen unverändert günstig und wettbewerbsfähig.
• In weniger frequentierten Nebenlagen halten Mietpreisdruck und limitierte Flächennachfrage an.
• Grundsätzlich sind die Potentiale Leipzigs angesichts moderater Einzelhandelskennziffern nach wie vor steigerungsfähig, unterliegen indessen, wie das Beispiel der bislang (teilungsbedingt) geringen Kaufkraft zeigt, einem langfristigen Entwicklungsprozess.
