AENGEVELT sieht Magdeburger Einzelhandelsmarkt gut aufgestellt

(openPR) Die Landeshauptstadt Magdeburg genießt als modernes, hochattraktives Einzel­handelszentrum einen ausgezeichneten Ruf und ist nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH unverändert bedeutendes, etabliertes Oberzentrum der Region. Dies zeigt u.a. der Vergleich des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotentials in Magdeburg (2013: rd. EUR 1,29 Mrd.; 2012: rd. 1,27 Mrd.) mit dem 2013 tatsächlich in der sachsen-anhaltinischen Landeshauptstadt erzielten Einzelhandelsumsatz, der mit rd. EUR 1,35 Mrd. beachtliche 5% bzw. rd. EUR 60 Mio. höher ausfällt. Grund hierfür ist das hohe Zentralitätsniveau (Relation zwischen Kaufkraft-Abfluss aus der Stadt ins Umland und „Kaufkraft-Import“ aus dem Umland bzw. durch Touristen in die Stadt): Mit einem bundesweit beachtlich hohen Wert von 121,1 Punkten (2012: 122,4) gehört Magdeburg nach Schwerin (2013: 125,2; 2012: 127,4) zu den zentralitätsstärksten Landeshauptstädten in den neuen Bundesländern. Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau stellt sich stabil auf rd. 92 im Berichtsjahr. Damit liegt Magdeburg zwar immer noch unter dem Bundesdurchschnitt von 100 Punkten, hat aber mittlerweile andere bedeutende ostdeutsche Einzelhandelsstandorte wie z.B. Leipzig (90,8) und Halle/Saale (89,7) überholt.

Überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung
• Magdeburg verfügt aktuell über rd. 630.000 m² Einzelhandelsfläche. Das entspricht einer Verkaufsflächenausstattung von rd. 2,7 m² pro Einwohner. Die sachsen-anhaltinische Landeshauptstadt liegt damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt (ca. 1,5 m²/EW) und auch über den Referenzwerten von Städten wie Dresden (1,7 m²/EW), Frankfurt/Main (1,6 m²/EW) und Berlin (1,4 m²/EW).
• Auf die Innenstadt Magdeburgs entfällt hiervon indessen lediglich ein Verkaufsflächen­anteil von rd. 23% bzw. rd. 144.000 m² des gesamtstädtischen Bestandes, während sich z.B. in Städten wie Düsseldorf oder Mannheim 30% bzw. 40% der Flächen im Zentrum befinden. Hierbei gleicht die Magdeburger City allerdings weniger einem kleinteilig geprägten historischen Stadtkern, sondern folgt der Typologie einer breit angelegten Geschäftsstraße/Flaniermeile („Breiter Weg“) mit angrenzenden Kaufhäusern, Shopping­centern und -passagen.
• Zu den großflächigsten innerstädtischen Einzelhandelsobjekten zählen das erfolgreich erweiterte „Allee-Center“ (35.000 m² VF), das „City Carré“ (40.000 m² VF), das „Karstadt“-Warenhaus“ (21.500 m² VF) sowie das von AENGEVELT kürzlich verkaufsvermittelte „Ulrichshaus“ (15.000 m² VF) und das ebenfalls vom Haus AENGEVELT über Jahre gezielt projektvorbereitete „Marietta Quartier“ (5.300 m² VF), in dem Schlüsselmieter ihre Mietverträge durch Vermittlung von AENGEVELT bereits vorfristig verlängert haben.
• Für das Prestige-Bauvorhaben „Blauer Bock“ wird derzeit intensiv nach einer tragfähigen Nutzung gesucht. Aufgrund der komplexen Grundstückssituation und Eigentumsver­hältnisse sind diese Verhandlungen zeitaufwendig. Das aussichtsreiche Nutzungskonzept sieht Büro- und Handelsansiedlungen vor.
• Im südlichen Bereich des Breiten Weges ist eine Clusterbildung von Unternehmen aus der Sport-, Fitness- und Wellnessbranche, wie z.B. „Vital World“ und „Mc Fit“ in der „Hasselbachpassage“, zu beobachten. Dies wirkt sich auch positiv auf das Gastronomieangebot in diesem Bereich aus. So hat z.B. das Fast-Food-Konzept „Snoodls“ in der Hasselbachpassage eröffnet. Auch im Bereich der großen innerstädtischen Einkaufszentren sind gefragte gastrono­mische Neuansiedlungen geplant. Im Herbst 2014 wird z.B. im „Ulrichshaus“ ein „Vapiano“ eröffnen.

Stabile Einzelhandelsmieten
• Die Spitzenmiete in 1A-Lagen stellt sich 2013 stabil auf rd. EUR 55,-/m². Insgesamt ist zu konstatieren, dass das Spitzenmietniveau seit 2007 von einer robusten Stabilität geprägt ist und sich konstant zwischen EUR 55,- und 60,-/m² hält.
Hier ist nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH für die Magdeburger City kurz- bis mittelfristig mit einer auch weiterhin anhaltend hohen Nachfrage und damit stabilen bis leicht positiven Preisentwicklung zu rechnen.
• In frequenzbedingt nachgeordneten Citystandorten (1b-Lage) wie beispielweise „City-Carré“, „Hundertwasserhaus“, Regierungsstraße oder auf dem Nordabschnitt des Breiten Weges zeigte sich das Mietpreisniveau im Berichtszeitraum stabil. Bewegten sich hier die Ladenmieten im Jahr 2008 noch zwischen EUR 11,-/m² bis € 15,-/m², stellen sich die aktuellen Mietwerte bei Neuabschlüssen wie im Vorjahr auf EUR 15,-/m² bis 20,-/m².
• In Stadtteilzentren wie z.B. Leipziger Straße und Lübecker Straße bewegt sich das Miet­preis­niveau standort- bzw. objektabhängig aktuell in einer Spanne von EUR 8,-/m² bis EUR 11,-/m².
• Verkaufsflächen an frequenzstarken Ausfallstraßen und in den dort ansässigen gro?fläch­igen Fachmärkten werden aktuell für EUR 8,-/m² bis EUR 10,-/m² bzw. EUR 6,-/m² bis EUR 8,-/m² kontrahiert.

Trends der Marktentwicklung
• Magdeburg besitzt im Vergleich mit anderen deutschen Städten gemessen an den Kenn­ziffern auch weiterhin einen ansiedlungsfreundlichen Einzelhandelsmarkt: Ungeachtet hoher Zentralität (121,1) und hoher stabiler Kaufkraft- und Umsatzquote liegt das Spitzenmietniveau der Stadt auch im aktuellen Berichtsjahr deutlich unterhalb der Top­mieten von Städten wie beispielsweise Rostock (EUR 70,-/m²), Dresden (EUR 110,-/m²) und Leipzig (EUR 140,-/m²).
• Für das Jahr 2014 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH eine für alle marktrelevanten Lagen durchgängig stabile Entwicklung der Mietpreisniveaus.
• In 1C- und 2er-Lagen sind abhängig von Flächenattraktivität und Lagequalität bei subopti­malen Rahmenbedingungen zum Teil rückläufige Flächennachfragen und deutlich längere Vermarktungszeiten nicht auszuschließen. Beides schlägt zudem auch auf das Mietpreisniveau durch.
• Dagegen zieht die Flächennachfrage im 1A-Bereich analog zur Entwicklung in anderen Wachstumszentren auch in der Landeshauptstadt Magdeburg an, wodurch das Mietpreisniveau in den Toplagen weitestgehend stabil bleibt.