(openPR) In seinem neuen Buch „Immobilien steueroptimiert verschenken & vererben“ erklärt der Bestsellerautor Alexander Goldwein Gestaltungsspielräume zur Regelung der Erbfolge. Goldwein ist Wirtschaftsjurist mit einer Spezialisierung im Steuerrecht und im Immobilienrecht und erfolgreicher Immobilieninvestor. Mehrere seiner praktischen Ratgeber zu Kapitalanlagen in Immobilien sind Beststeller Nr. 1 bei Amazon geworden.
1. Mehrfache Ausnutzung von Freibeträgen
Bei großen Vermögen werden häufig bereits zu Lebzeiten Immobilien durch Schenkung auf Kinder und Enkel übertragen. Das kann gerade bei umfangreichen Immobilienbeständen des Schenkers große Einspareffekte generieren. Dabei wird der Umstand ausgenutzt, dass der persönliche Freibetrag für Schenkungen und Erbschaften alle 10 Jahre erneut und damit im Ergebnis mehrfach ausgenutzt werden kann. Am besten kann man diesen Effekt an einem Beispiel erklären.
Beispiel:
Der Witwer und private Immobilieninvestor Eduard Reich hat in seinem Leben erfolgreich in Wohnimmobilien investiert und insgesamt 4 Mietwohnhäuser gekauft und vollständig entschuldet. Diese haben einen Verkehrswert von insgesamt € 2.400.000 (2 x € 400.000 und 2 x € 800.000). Weiteres nennenswertes Vermögen hat er nicht. Er hat 2 Kinder im Alter von 40 und 45 Jahren und denkt über eine Strategie nach, um seinen Kindern bei seinem Ableben in größtmöglichem Umfang Erbschaftssteuer zu ersparen. Dabei fällt ihm ein, dass er bei einer Schenkung Freibeträge mehrfach ausnutzen kann.
Werfen wir zunächst einmal einen Blick auf die anfallenden Erbschaftssteuern, wenn Eduard keine Schenkungen durchführt und einfach die Kinder zu je ½ Erben werden. Jedes der beiden Kinder würde Immobilien im Wert von € 1.200.000 erben. Für im Privatvermögen gehaltene und vermietete Wohnimmobilien dürfen 10% vom Wert abgezogenen werden. Das wären bei jedem Erben € 120.000, so dass ein Wert von € 1.080.000 verbleibt. Dafür kann nun der Freibetrag in Höhe von € 400.000 von jedem Kind in Anspruch genommen werden. Dann verbleibt ein steuerpflichtiger Erbschaftswert in Höhe von € 680.000 pro Kind. Darauf fallen Erbschaftssteuern in Höhe von 19% (= € 129.200) pro Kind an. In der Summe fallen somit insgesamt € 258.400 Erbschaftssteuern an.
Das ist ziemlich viel Geld und es lohnt sich, über eine Strategie zur Absenkung nachzudenken. Das findet Eduard auch und schenkt daher jedem seiner beiden Kinder eines der beiden Mehrfamilienhäuser, die einen Wert von € 400.000 haben. Diese Schenkung überschreitet nicht den Freibetrag von € 400.000 pro Kind und ist daher schenkungssteuerfrei.
Unterstellen wir weiter, dass Eduard 12 Jahre später stirbt und dann die weiteren beiden Häuser an die Kinder als Erben fallen. Dann sieht die Rechnung der fälligen Erbschaftssteuer wie folgt aus: Pro Kind ergibt sich ein Erbschaftswert von € 800.000, der um 10% gekürzt werden darf, was dann € 720.000 pro Kind ergibt. Darauf kann erneut ein Freibetrag in Höhe von € 400.000 in Anspruch genommen werden, so dass sich pro Kind eine steuerbare Erbschaft mit einem Wert von € 320.000 ergibt. Darauf fällt eine Erbschaftssteuer in Höhe von 15% (= € 48.000) pro Kind an. Das stellt im Vergleich zu € 129.200 schon eine erhebliche Ersparnis dar.
Unterstellen wir nun eine andere Weiterentwicklung des Beispiels: Eduard stirbt nicht 12 Jahre nach der Schenkung der beiden Häuser an seine Kinder, sondern schenkt seinen Kindern zu diesem Zeitpunkt eine weitere Immobilie im Wert von € 800.000 zu je ½ und stirbt erst 11 Jahre nach dieser weiteren Schenkung. Diese zweite Schenkung löst - genau wie die erste - keine Schenkungssteuer aus, weil der Wert unterhalb des Freibetrages von € 400.000 pro Kind liegt. Da seit der ersten Schenkung bereits mehr als 10 Jahre vergangen sind, kann der Freibetrag erneut ausgenutzt werden. Erst 11 Jahre später stirbt Eduard und jetzt erben die Kinder das letzte der 4 Häuser mit einem Wert von € 800.000. Diese Erbschaft ist erbschaftssteuerfrei, weil der Wert sich wiederum unterhalb des Freibetrages von € 400.000 bewegt. Der Freibetrag kann somit ein drittes Mal in Anspruch genommen werden, weil seit der letzten Schenkung mehr als 10 Jahre vergangen sind. In diesem Fall spart jedes Kind insgesamt € 129.200 Erbschaftssteuer.
Wie Sie sehen, hat es sich in diesem Beispielsfall richtig gelohnt, über eine Strategie zur Absenkung der Erbschaftssteuer nachzudenken.
2. Das Buch „Immobilien steueroptimiert verschenken & vererben“
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Weitere Informationen finden Sie auf der Autorenseite von Alexander Goldwein: www.wohnimmobilieninvestments.de
