(openPR) Am Leipziger Markt für Büroflächen wurde im ersten Halbjahr 2016 ein Flächenumsatz von rd. 51.000 m² erzielt. Dieser Wert liegt 6% über dem Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2015: 48.000 m²) und sogar 16% über dem jüngsten Dekaden-Mittel (Ø jeweils 1. Hj. 2006 bis 2015: 43.900 m²). Zu dem guten Ergebnis trugen insbesondere Großabschlüsse > 1.000 m² bei: Auf sie entfielen 58% des Büroflächenumsatzes (1. Hj. 2015: 37%).
Gleichzeitig gab die realisierte Spitzenmiete auf EUR 12,-/m² nach, während der stadtweite Neuvermietungs-Mittelwert auf EUR 7,75/m² stieg. Dr. Walter Zorn, AENGEVELT-RESEARCH, begründet dies mit einem mangelnden disponiblen Neubauangebot: „Neubauten erfolgen wesentlich durch Eigennutzer, während Projektentwickler und Investoren kaum spekulativ zur Weiterentwicklung des Büroflächenbestandes beitragen. Dadurch ist die geringe Innovationsquote fast vollständig vorbelegt, die Anmietung erfolgt daher weitgehend aus dem Rest-Überhang der 1990er Boomjahre.“ Zorns Fazit: „Während Marktanalysten die moderate Spitzenmiete und fehlende Trophy Buildings betrauern, freuen sich die Eigentümer von Altbeständen, aber auch junge, expandierende und umzugswillige Unternehmen über eine mit EUR 7,75/m² zwar deutlich gestiegene, indessen weiterhin für Ansiedlungen attraktive mittlere Neuvermietungsmiete im Leipziger Bürobestand.“
Zusammen mit einer stabil positiven Wirtschaftsentwicklung und einer weiter wachsenden Bevölkerung sind damit die Perspektiven für den Standort Leipzig insgesamt gut.
Prognose 2016
· Auch 2016 rechnet Dr. Walter Zorn mit einem soliden Vermietungsverlauf und prognostiziert für das Gesamtjahr einen Büroflächenumsatz zwischen 90.000 und 100.000 m² (2015: 102.000 m²).
· Dabei zeichnet sich bis Ende 2016 ein weiterer Abbau des Büroflächenleerstands auf rd. 330.000 m² bzw. 9,8% des Gesamtbestandes von rd. 3,4 Mio. m² ab (Ende 2015: 350.000 m² bzw. 10,4%). Der residuale marktfähige Angebotsüberhang gemäß ARLEX (AENGEVELT-RESEARCH Leerstands-Index) könnte auf ca. 45.000 m² Bürofläche bzw. 1,3% des Flächenbestandes sinken.
· Die realisierte Spitzenmiete wird 2016 voraussichtlich weiter zwischen EUR 12,-- und 13,--/m² pendeln. „Bei solider Nachfrage im Mittelfeld sind in Leipzig weiterhin sowohl die planbare Nachfrage nach als auch das Angebot an hochwertig ausgestatteten und damit auch höherpreisigen Büroprodukten moderat“, so die Einschätzung von Dr. Zorn.
Wieder größere Einzelflächen gefragt
· 58% des Büroflächenumsatzes bzw. 13% der Verträge entfielen im ersten Halbjahr 2016 auf Flächen > 1.000 m² (1. Hj. 2015: 37% bzw. 5%). Davon lagen sechs Verträge über 2.000 m² bzw. zwei über 5.000 m².
· 26% des Flächenumsatzes bzw. 72% der Mietverträge entfielen auf die Flächenkategorie bis 500 m² (1. Hj. 2015: 44% bzw. 86%). Dahinter stehen häufig neugegründete bzw. expandierende junge Unternehmen.
· 16% des Flächenumsatzes bzw. 15% der Mietverträge deckten die Flächenkategorie 500 bis 1.000 m² ab (1. Hj. 2015: 19% bzw. 9%).
Dienstleister weiter dominierende Nachfragergruppe
· Unternehmensbezogene bzw. soziale Dienstleister waren im ersten Halbjahr 2016 mit einem Anteil von rd. 39% am Flächenumsatz erneut die bedeutendste Nachfragegruppe. Durch sie wurden rd. 20.000 m² Bürofläche kontrahiert, annähernd wie im Vorjahr.
· Die sonstigen Nachfrager, denen auch Produzenten und Versorgungsunternehmen zugeordnet sind, belegten ebenfalls wieder rd. 11.000 m² bzw. 22% des Büroflächenumsatzes.
· Auf Medien-/Kommunikations- und IT-Unternehmen entfielen knapp 4.000 m² bzw. 7% des Flächenumsatzes.
· Aktiver zeigten sich Finanzdienstleister und Versicherungen: Mit rd. 7.500 m² entfiel auf sie eine Quote von 15%, eine erhebliche Steigerung gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2015: 2.000 m² bzw. 4%).
· Auch Vereine und Verbände bzw. die Öffentliche Hand kontrahierten nach nahezu völligem Ausfall im Vorjahr im ersten Halbjahr 2016 wieder höhere Flächenumsätze mit rd. 8.500 m² bzw. fast 17%.
City und City-Rand dominieren
· Der Büroflächenumsatz fand auch 2016 wieder vor allem in der City und den City-Randlagen statt. Hier wurden insgesamt fast 78% bzw. rd. 39.500 m² Bürofläche kontrahiert.
· Dabei entfielen auf die sehr kompakte Leipziger Innenstadt (City) auch dank einer Großvermietung über 5.000 m² nur marginal weniger Flächen (19.300 m²) als auf den deutlich größeren City-Rand (20.400 m²), zu dem u.a. Graphisches Viertel, Plagwitz, Südvorstadt, Eutritzsch und andere Stadtteile zählen.
· Mit 20% bzw. 10.000 m² hielt die weitere Stadt ihren Anteil am Geschehen, wozu ebenfalls eine Großvermietung um 5.000 m² beitrug.
· Der Außenbereich lieferte mit 1.500 m² knapp 3% des Umsatzes.
Weiterer Rückgang der Leerstände
· Die Büroflächenleerstände sind erneut gesunken und betragen Ende Juni 2016 nur noch rd. 340.000 m² (Ende 2015: rd. 350.000 m²; Mitte 2015: 425.000 m²). Dies entspricht einer Leerstandsquote von 10,1% (Ende 2015: 10,4%; Mitte 2015: 12,6%). Davon sind nach dem ARLEX (AENGEVELT-RESEARCH Leerstands-Index) nach Abzug der regionalen dynamisierten Fluktuationsreserve (100.000 m²) und der strukturellen Leerstände (ca. 190.000 m²) nur noch etwa 50.000 m² als residualer marktgängiger Angebotsüberhang zu bewerten.
· Die für 2016 erwarteten 10.000 m² neuer Bürofläche entsprechen einer Innovationsquote von lediglich 0,3% des Flächenbestandes und sind nur noch minimal disponibel, so dass AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Leerstandsabbau sowie eine weitere Verlagerung der Flächenabschlüsse in weniger zentrale Lagen prognostiziert.
Spitzenmiete stagniert, Durchschnittsmiete legt zu
· Im Spitzensegment ist das Angebot gering. Die 2015 realisierte Spitzenmiete von EUR 13,-/m² gab auf EUR 12,-/m² nach. Die meisten Abschlüsse liegen bei geringerer Lage- und Objektqualität z.T. deutlich darunter.
· Die aktuelle Tendenz, mittlere Qualitäten in dezentralen Lagen anzumieten, hebt die stadtweiten Durchschnittsmieten im Bestand: Wurden 2015 im Mittel EUR 7,-/m² Bürofläche erzielt, lag die stadtweite flächengewichtete Durchschnittsmiete im ersten Halbjahr 2016 mit EUR 7,75/m² deutlich darüber.
· In der City stiegen die mittleren Mieten auf rd. EUR 9,-/m² (1. Hj. 2015: EUR 8,40/m²), während der City-Rand im Mittel mit EUR 6,20/m² deutlich abfiel.
Ausblick
· Junge, innovative, in der Gründungs- und Anlaufphase üblicherweise kapitalschwache Unternehmen profitieren in Leipzig von der Verfügbarkeit einfacher Flächen zu moderaten Mieten. Dennoch sollte die Stadt Leipzig gemeinsam mit der regionalen und überregionalen Immobilienwirtschaft darauf achten, den Bestand ausreichend zu erneuern, um den Standort Leipzig auch für Interessenten hochwertiger, top-modern ausgestatteter Flächen attraktiv zu halten.
