Immobilienbesitz: Renovieren oder verkaufen?

(openPR) Renovieren oder verkaufen
Die neuen Fliesen im Bad der 3-Zi-Wohnung in der Taubenstraße in Stuttgart-Süd funkeln im Licht der einsam leuchtenden Glühbirne. Etwas mehr als 30.000 Euro hat sich der Eigentümer Wolfgang Meier (Name von der Redaktion geändert) die Grundrenovierung der Wohnung kosten lassen. „Eigentum verpflichtet“ – das steht bereits im Grundgesetz. Neu tapezierte und gestrichene Wände, zeitgemäße Bodenbeläge und moderne Heizkörper machen das Bild komplett. Die Schwaben sind nicht gerade als spendabel bekannt. Andererseits eilt ihnen aber auch der Ruf als „Häuslesbauer“ voraus. „Wenn ich einen guten Mieter finden möchte, muss ich eine gute Wohnung bieten.“ erläutert Herr Meier mit einem fast schon rechtfertigenden Unterton. Seine für diesen Zweck angesparten Rücklagen sind jetzt erstmal aufgebraucht.

Rendite versus Sicherheit
In einem Immobilienmarkt wie Stuttgart geht es beim Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage meist um einen Betrag von mehreren hunderttausend Euro. Bei solch einer hohen Langzeitinvestition erwartet der Käufer auch einen entsprechenden Ertrag. Und wie am Aktienmarkt gilt auch hier: höheres Risiko sollte durch höhere Rendite ausgeglichen werden. „Wenn Wohnungen unrenoviert und in nicht zeitgemäßem Zustand vermietet werden ist oft die Folge, dass der Vermieter nicht das gewünschte Klientel findet und unter Umständen mit weniger solventen und zuverlässigen Mietern leben muss“, erklärt Florian Fischer von der Liebensraum Immobilien GmbH in Stuttgart. Als erfahrener Immobilienmakler und geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung wird ihm häufiger die Frage „Renovieren oder verkaufen?“ gestellt. Im Laufe der Mietzeit können Forderungen nach Mietminderung aufgrund von Mängeln drohen – berechtigt oder unberechtigt - im Extremfall sogar Mietausfall. Hier schlagen dann nicht nur die fehlenden Einnahmen zu Buche, denn die Nebenkosten laufen ebenfalls auf. „Im Gegensatz dazu kann sich ein Vermieter im Normalfall bei einer zeitgemäß renovierten Wohnung seinen Mieter aussuchen“, so Fischer weiter. Eine Traumrendite mag er mit dieser Vorgehensweise aufgrund von laufenden Renovierungen nicht erzielen, aber dafür eine sichere.
Amortisation oft erst nach vielen Jahren
Wie eine zeitgemäße Wohnungsausstattung auszusehen hat ist sicherlich Geschmacksache. Dass jedoch ein bahamabeiges Bad aus den Achtzigern nicht mehr als „modern“, allerhöchstens noch als „zweckmäßig“ beworben werden kann ist wohl unumstritten. Ungefähr alle 10-12 Jahren ändern sich Wohntrends laut Fischer. Wer mit den Investitionen nicht dranbleibt, findet irgendwann nicht mehr den Mieter, den er sich wünscht, und bekommt letztendlich auch nicht mehr die Miete, die er sich erhofft. Bei einer Amortisationsrechnung müssen neben den eigentlichen Renovierungskosten auch der Mietausfall sowie steuerliche Aspekte mitberücksichtigt werden. Gerade der fehlende Mieteingang ist nicht nur während der Umbauphase zu verkraften, sondern auch danach, eben bis die Wohnung wieder vermietet ist. Aber auch die umlagefähigen Nebenkosten wie Heizung, Aufzug, Warmwasser etc. laufen weiter, so dass dieser Kostenblock ebenfalls Teil der Rechnung sein muss. „Geht man von Renovierungskosten von 500 Euro pro Quadratmeter aus, amortisiert sich die Investition oft erst nach vielen Jahren“ so Fischer weiter (siehe Beispielrechnung). Zum Vergleich gilt es zusätzlich zu berechnen, was der Investitionsbetrag als Geldanlage bei einer Bank über die Jahre an Erträgen gebracht hätte. Die Berechnung zeigt dem Eigentümer, zu welchem in der Zukunft liegenden Zeitpunkt sich seine Investition amortisiert. Auf dieser Grundlage kann er dann entscheiden.
Renovieren oder verkaufen?
Den meisten Immobilienbesitzern geht es um die Erzielung einer ordentlichen Rendite. So mancher ist in der aktuellen Zinslage allerdings auch mit bloßem Werterhalt zufrieden. Nicht wenige nutzen das derzeitige positive Marktumfeld und verkaufen ihre Immobilie sogar. „Die historisch niedrigen Zinsen und die gute Wirtschaftslage motivieren viele aktuelle Mieter dazu jetzt zuzugreifen und ein Eigenheim zu kaufen,“ bestätigt Florian Fischer. Je nach Lage werden häufig hohe Summen bezahlt, weil nicht zuletzt die starke Nachfrage die Preise treibt.
Die Frage, ob vor dem Verkauf noch eine Renovierung durchgeführt werden soll, lässt sich nicht pauschal beantworten. „Einerseits gestaltet sich der zukünftige Eigennutzer einer Wohnung sein neues Eigenheim lieber selbst,“ erklärt Florian Fischer, „andererseits erwartet eine gewisse Käuferschicht auch einen bestimmten Standard.“ Eine unrenovierte Wohnung kann für den Laien oft weniger wert wirken, als bei einer reinen Betrachtung der Daten und Fakten gerechtfertigt wäre. „Allerdings werden übertrieben hochwertige Renovierungen vom Markt genauso wenig honoriert. Wichtig ist die Lage, Größe und Zustand der Wohnung und wer als Zielgruppe in Frage kommt“ so Fischer. Für einen Studenten darf die Ausstattung durchaus auch mal einfach sein: freiliegende Leitungen oder PVC-Böden sind kein Problem - Hauptsache günstig. Das typische DINKS-Paar dagegen („double income, no kids“, also doppeltes Einkommen und kinderlos) erwartet eher gehobene Ausstattung, wie z.B. Echtholzparkett, Fußbodenheizung oder eine zusätzliche Toilette.
Letztendlich hängt die Frage „Renovieren oder verkaufen?“ auch von der persönlichen Situation und Strategie ab. Wer Vermögen aufbauen will, ist sicherlich daran interessiert, laufend zu renovieren, um den Wert zu erhalten und weiter aufzubauen. „Wer eine Immobilie jedoch zunächst für die Eigennutzung erworben hat, um später eine größere Immobilie zur Eigennutzung zu kaufen, fährt mit dem Verkauf der ersten Wohnung besser“, erläutert Fischer, „das Renovieren der bisher genutzten Wohnung würde ich dann dem neuen Eigentümer überlassen.“ Die Entwicklung einer passenden Strategie ist genauso individuell wie die betroffenen Eigentümer selbst. In der Immobilien Sprechstunde, einem neuen, kostenlosen Angebot der Liebensraum Immobilien GmbH, berät Florian Fischer und sein Team betroffene Eigentümer unverbindlich und erarbeitet unverbindliche Lösungen.