(openPR) Am Dresdner Immobilienmarkt wurden durch Verkäufe (Asset-Deals) im Jahre 2015 nach vorläufigen Angaben des Dresdner Gutachterausschusses rd. EUR 1,78 Mrd. kontrahiert. Das waren nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH 9% bzw. rd. EUR 143 Mio. mehr als im Vorjahreszeitraum (2014: rd. EUR 1,64 Mrd.). Damit liegt das Ergebnis zudem beachtliche 48% bzw. EUR 581 Mio. über dem Mittelwert der vorangegangenen zehn Jahre (Ø 2005 bis 2014: EUR 1,2 Mrd.) und ist zugleich das höchste Ergebnis dieses Jahrtausends noch vor dem globalen Boomjahr 2006 (EUR 1,74 Mrd.).
Angesichts des konventionellen Rekords ist zudem zu beachten, dass 2015 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH nochmals ein deutlich höheres Marktvolumen in Höhe von rd. EUR 2,25 Mrd. in Form von Share-Deals, u.a. durch den Verkauf der GAGFAH (rd. EUR 2 Mrd.), hinzukommt, das in den vorgenannten Umsätzen noch gar nicht erfasst ist.
Das Gesamtmarktvolumen stellt sich damit auf mehr als EUR 4 Mrd. (z.V. Leipzig: gut EUR 3 Mrd.; Düsseldorf: rd. EUR 4,85 Mrd.; Frankfurt: rd. EUR 9 Mrd.).
Von dem Transaktionsvolumen aus Immobilienverkäufen (Asset-Deals) in Höhe von rd. EUR 1,78 Mrd. entfielen im Jahr 2015:
• rd. EUR 1,02 Mrd. auf bebaute Liegenschaften (2014: rd. EUR 0,95 Mrd.) = +7%
• rd. EUR 204 Mio. auf unbebaute Liegenschaften (2014: rd. EUR 164 Mio.) = +24%
• rd. EUR 558 Mio. auf Wohn- und Teileigentum (2014: rd. EUR 525Mio.) = +6%
Zu dem dynamischen Umsatzgeschehen trugen u.a. die Wohnimmobilien-Segmente bei:
• Das Dresdner Marktsegment „Wohn- und Teileigentum“ erreichte 2015 mit einem Geldumsatz von rd. EUR 558 Mio. den höchsten Wert in diesem Jahrtausend. Das Ergebnis liegt 6% über dem Vorjahresumsatz (2014: rd. EUR 525 Mio.) und rd. 50% über dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2005 bis 2014: EUR 373 Mio.). Da die Zahl der Verkäufe auf 3.440 sank (2014: 3.560), erhöhte sich der mittlere Kaufpreis pro Erwerbsfall deutlich auf rd. EUR 162.000,- (2013: EUR 148.000,-).
• Gegenüber 2014 gab das Transaktionsvolumen durch Verkäufe von 400 Ein- und Zweifa-milienhäusern (2014: 458) 2015 zwar um 9% auf rd. EUR 107 Mio. nach (2014: EUR 125 Mio.), liegt indessen 11% über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2005 bis 2014: EUR 96 Mio.). Der durchschnittliche Verkaufspreis je Erwerbsvorgang stellt sich auf EUR 268.000,- (2014: EUR 272.000,-).
Investmentmarkt: Steigendes Transaktionsvolumen
• Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH stieg das Umsatzvolumen am Dresdner Investmentmarkt (Wohn- und Gewerbeinvestments, Asset-Deals) im Berichtsjahr 2015 gegenüber dem Vorjahr um 14% auf EUR 1,09 Mrd. (2014: rd. EUR 0,96 Mrd.) und liegt damit sogar 50% über dem jüngsten Dekadenmittel (Ø 2005 bis 2014: EUR 728 Mio.).
• Im Dresdner Wohninvestmentsegment (Mehrfamilienhäuser und unbebaute Mehrfamilienhausgrundstücke) zog dabei der kontrahierte Geldumsatz 2015 gegenüber dem Vorjahr deutlich um 19% bzw. EUR 117 Mio. auf rd. EUR 623 Mio. an (2014: EUR 623 Mio.). Dieser Wert liegt zudem 97% über dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2005 bis 2014: EUR 376 Mio.).
• Am Dresdner Markt für Gewerbeinvestments (bebaut und unbebaut) fiel das Umsatz-wachstum mit rd. EUR 352 Mio. (2014: EUR 336 Mio.) moderater aus und erreicht damit exakt das jüngste Dekadenmittel (Ø 2005 bis 2014: EUR 352 Mio.).
Sinkende, aber unverändert überdurchschnittlich hohe Renditen
Das Renditeniveau gab in Dresden im Berichtszeitraum 2015 nach, ist aber im bundesweiten Vergleich nach wie vor attraktiv:
• Im Durchschnitt wird in Dresden eine mittlere marktübliche Rendite für Büro-/Geschäfts-häuser von unverändert 7,0% p.a. erzielt.
Die Spitzenrendite hat dagegen deutlich um 1,1 Prozentpunkte auf 5,4% nachgegeben (2014: 6,5%).
• Am markantesten haben sich in den letzten Jahren die Kaufpreisfaktoren bzw. Renditen für Wohninvestments entwickelt. In der Spitze werden Anfangsrenditen von 4,8% p.a. (2014: 5,1%) erzielt.
Die marktübliche Spannweite ist fallindividuell abhängig von Lage und Qualität des Ob-jektes und reicht i.d.R. von rd. 5,3% in sehr guten Lagen (z.B. Altstadt, Johannstadt, Süd-vorstadt, Loschwitz) bis hin zu knapp 6,9%.
Gegenüber dem Vorjahr 2014 bedeutet dies eine Veränderung um minus 30 bis minus 50 Basispunkte. Ungeachtet der gesunkenen Einstiegsrenditen sind Wohnimmobilien in Dresden im Vergleich mit Immobilienrenditen der Top-7 und besonders mit Kapitalmarktrenditen immer noch eine günstige Anlageform.
• Deutlich attraktiver sind – wie überall in Deutschland – die Renditen im Logistik- bzw. Industriesegment. Aktuell werden hier in der Spitzenrenditen von 7,4% p.a. erzielt. In diesem Segment gab die Spitzenrendite um 40 Basispunkte nach. Die marktübliche Spannweite liegt in diesem Segment i.d.R. zwischen 8% und 10%.
• Attraktiv sind zudem auch die Einstiegsrenditen für SB- bzw. Fachmärkte. Hier liegt die Verzinsung für Top-Objekte (neuwertige, langfristig vermietete Objekte, in guten bzw. nachhaltigen Lagen) bei 7,5% p.a.
AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert folgende Trends:
• In den kommenden Jahren sind die Aussichten für die Immobilienbranche in Dresden ausgesprochen gut: Dresden wächst auch weiterhin, das trifft sowohl auf die Wirtschaft als auch auf die Bevölkerungszahl zu.
• Es besteht weiterhin Anlagedruck angesichts anhaltend hoher Liquidität; hier lenken die ausgesprochen hohen Einstiegsfaktoren in den Big Seven den Fokus noch mehr auf strukturstark wachsende B-Städte mit Dresden in der Spitzengruppe.
• Entsprechend ist ein erneut überdurchschnittliches Transaktionsvolumen (Asset-Deals) am Grundstückmarkt von +/- EUR 1,5 Mrd. möglich, ob der Rekord des Vorjahres (2015: EUR 1,8 Mrd.) wiederholt werden kann, hängt u.a. von der Verkaufsbereitschaft der Eigentümer ab.
• Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH stabile bis leicht sinkende Renditen.
• Das Dresdner Wohninvestmentsegment profitiert vom anhaltenden Einwohner- und Haus-haltswachstum mit weiterhin überdurchschnittlichen Transaktionsvolumina.
Dies wird auch durch ein seit 2008 steigendes Mietpreisniveau gefördert:
- Derzeit reicht die Mietpreisspanne von einfachen Lagen und einfacher Ausstattung zu etwa EUR 4,50/m² bis EUR 8,-/m².
- Für die Wiedervermietungen von Wohnungen in bestehenden Gebäuden werden – bei anspruchsgerechter Ausstattung – im Durchschnitt Mietpreise von rd. EUR 7,40/m² gefordert (2014: EUR 7,10/m²).
- Für Neubauwohnungen werden aktuell Mieten von EUR 8,- bis 10,-/m² gefordert, rd. EUR 0,50/m² mehr als noch vor einem Jahr. In sehr guten Lagen werden EUR 10,50/m², vereinzelt auch mehr erreicht.
- In den sehr beliebten Wohnlagen, zu denen u.a. Weißer Hirsch/Loschwitz, Seevorstadt, das Preußische Viertel, Blasewitz und Striesen zählen, ist die Nachfrage deutlich höher als das marktgerechte Angebot. Hier liegen die Mieten i.d.R. zwischen EUR 7,-/m² bis EUR 11,-/m², in der inneren Altstadt im Mittel bei EUR 8,-/m², in der Spitze bis EUR 14,-/m², in Einzelfällen darüber.
