(openPR) Rahmenbedingungen
• Düsseldorf verzeichnet seit Jahren eine anhaltend steigende Einwohnerzahl: Ende 2015 belief sich die Einwohnerzahl in Düsseldorf nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf rd. 609.000. Allein in den letzten zehn Jahren ist damit die Zahl der Personen mit Hauptwohnsitz in Düsseldorf um rd. 37.000 bzw. 6,5% gestiegen.
• Der Bestand an Wohnungen zum Jahresende 2015 beträgt nach Korrektur durch den Zensus von 2011 und nach aktuellen Hochrechnungen von AENGEVELT-RESEARCH ca. 339.900 Wohneinheiten. Gleichzeitig gibt es 340.200 Privathaushalte. Nominell besteht damit zwar nahezu ein Gleichgewicht, indessen ist markttypisch eine notwendige Fluktuations- bzw. Mobilitätsre¬serve in Höhe von mindestens 3% des Gesamtbestandes zu berücksichtigen. Vor diesem Hintergrund beläuft sich die nominelle Unterversorgung am Düsseldorfer Wohnungsmarkt kalkulatorisch auf ca. 10.500 Wohneinheiten.
• Aktuelle Prognosen sehen für Düsseldorf zudem eine weitere positive Bevölkerungs-entwicklung: In Abhängigkeit von zukünftigen Migrationsströmen ist nach Angaben der aktuellen „Regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung 2014 bis 2040/2060“ davon auszugehen, dass die Bevölkerungszahl für Düsseldorf im Jahr 2040 bei rd. 677.000 liegen wird. Dies bedeutet einen Anstieg der Privathaushalte (als Wohnungsnachfrager) um rd. 37.500.
• Die Zahl der Baugenehmigungen ist im Jahr 2015 gegenüber dem Vorjahr nach AENGEVELT-Hochrechnungen auf der Grundlage der Angaben des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) markant gesunken: Während im Jahr 2014 mit Genehmigungen für den Bau von insgesamt 2.880 Wohnungen (Neubau sowie Umwandlung und Sanierung, ohne Nichtwohngebäude) das höchste Niveau seit 1996 (3.137 WE) erreicht wurde, reduzierte sich die Anzahl der Genehmigungen im Berichtsjahr 2015 auf 1.406 Wohneinheiten. Dies entspricht einer Halbierung des Baugenehmigungsvolumens gegenüber dem Vorjahr und bedeutet das niedrigste Niveau seit 2011 (625 WE).
• Ausschlaggebend für die aktuelle Wohnraumversorgung sind indessen die Fertigstellungs-zahlen: Aufgrund der verzögerten Realisierung haben sich die Fertigstellungszahlen 2014 gegenüber dem Vorjahr um mehr als 1.000 Wohneinheiten auf 2.373 erhöht und liegen damit erstmals seit mehr als zehn Jahren über dem Mindest-Erhaltungsbedarf (0,5% des Wohnungsbestandes) von rd. 1.700 Wohnungen p.a.
Da die Fertigstellungen den Genehmigungen „hinterherhinken“, geht AENGEVELT-RESEARCH – ungeachtet der rückläufigen Genehmigungszahlen – zumindest auch für 2015 von einem Fertigstellungsvolumen oberhalb der Marke von 1.700 Wohnungen aus.
• Angesichts der anhaltenden bzw. noch steigenden Wohnungsnachfrage ist analog zum Bundestrend auch in Düs¬seldorf ungeachtet der von der Stadtverwaltung wirksam eingeleiteten gezielten Gegenma?nahmen zur weiter anhaltenden Intensivierung des Wohnungsbaus die erforderliche bedarfsdifferenzierte Neubautätigkeit seit Jahren immer noch zu gering. Hierdurch öffnet sich zunehmend die Schere zwischen Angebot und Nachfrage. Dies erhöht mittel- bis langfristig den Spielraum für ein steigendes Miet- und Kaufpreisniveau, zumal die Maßnahmen auf Landesebene (Anhebung der Grunderwerbsteuer) und im Bund (Mietpreisbremse, Bestellerprinzip) für keine einzige zusätzliche Neubauwohnung sorgen.
Umsatzrückgänge am Markt für Privatimmobilien
2014 konnte am Düsseldorfer Markt für Privatimmobilien durch Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen mit rd. EUR 1,39 Mrd. ein neues Rekordergebnis erzielt werden. Beeinflusst wurde das Ergebnis u.a. durch Vorzieheffekte angesichts der Erhöhung der Grunderwerbsteuer zum 01.01.2015 von 5% auf 6,5%.
Entsprechend ging der Geldumsatz am Markt für Privatimmobilien 2015 wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert zurück, und zwar um 11% auf rd. EUR 1,24 Mrd.
Eigentumswohnungen
• Im Marktsegment „Eigentumswohnungen“ wurden 2015 in Düsseldorf 2.983 Verkäufe gezählt. Das sind rd. 19% weniger als 2014 (3.705 Verkäufe).
• Das Transaktionsvolumen sank 2015 gegenüber dem Vorjahreswert um 10% auf rd. EUR 860 Mio. (2014: rd. EUR 958 Mio.), erreichte damit indessen immer noch das viertgrößte Marktvolumen der letzten 25 Jahre.
• Ungeachtet des Umsatzrückgangs erreichte der mittlere Kaufpreis pro Erwerbsfall mit rd. EUR 288.000,- einen neuen Rekordwert (2014: ca. EUR 259.000,-), der das Mittel der jüngsten Dekade (Ø 2005-2014: EUR 201.000) um 43% übertrifft.
Ein- und Zweifamilienhäuser
• Auch im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser gab das Transaktionsvolumen mit rd. EUR 380 Mio. markant um 12% gegenüber dem Vorjahreswert nach (2014: EUR 434 Mio.).
• Die Anzahl der Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern sank sogar um 17% auf 621 Beurkundungen (2014: 748).
• Dessen ungeachtet stieg der durchschnittliche Verkaufspreis je Erwerbsvorgang auf den neuen Spitzenwert von ca. EUR 612.000,- (2014: EUR 580.000,-). Damit konnte sich 2015 der seit 14 Jahren festgestellte Trend - mit Ausnahme des Jahres 2013 - zu jährlich neuen Höchstwerten fortsetzen.
Trends am Markt für Privatimmobilien
• Anhaltend wachsende Bevölkerungs- und Haushaltszahlen führen zu einer weiter steigenden Wohnungsnachfrage. Dabei besteht ein anhaltender Bedarf an allen Wohnungstypen (u.a. seniorengerecht, studentisches Wohnen, familiengerecht etc.).
• Dies führt zu einem steigenden Miet-/Kaufpreisniveau insbesondere in gefragten Quartieren, aber auch stadtweit.
• Die Folge sind zunehmende Angebotsverknappungen im einkommensadäquaten unteren Miet- und Kaufpreisniveau. Erst gezielte nennenswerte Angebotserhöhungen könnten hier Abhilfe schaffen.
• Grundsätzlich bleiben Umsatzdynamik und -niveau auf dem Düsseldorfer Markt für Privatimmobilien auch in den kommenden Jahren hoch. Dabei besteht weiterhin eine starke Nachfrage nach hochwertigen Eigentumswohnungen in bevorzugten Lagen. Ungeachtet dessen scheint ein Preismaximum im gehobenen und Luxus-Segment zunehmend erreicht.
• Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern im Düsseldorfer Stadtgebiet bleibt mittel- bis langfristig höher als das marktgerecht verfügbare Angebot.
