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(openPR) Rahmenbedingungen
• Düsseldorf verzeichnet seit Jahren eine anhaltend steigende Einwohnerzahl: Ende 2017 belief sich die Einwohnerzahl in Düsseldorf nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf rd. 621.000. Allein in den letzten zehn Jahren ist damit die Zahl der Personen mit Hauptwohnsitz in Düsseldorf um rd. 43.000 bzw. 7,4% gestiegen.
• Der Bestand an Wohnungen zum Jahresende 2017 beträgt nach Korrektur durch den Zensus von 2011 und nach aktuellen Hochrechnungen von AENGEVELT-RESEARCH ca. 342.200 Wohneinheiten. Gleichzeitig gibt es 346.900 Privathaushalte. Damit besteht nominell bereits ein Defizit von rd. 4.900 Wohnungen. Da indessen markttypisch eine notwendige Fluktuations- bzw. Mobilitätsreserve in Höhe von mindestens 4% des Gesamtbestandes zu berücksichtigen ist, stellt sich der marktaktive Wohnungsbestand auf lediglich 328.500 Wohnungen. Vor diesem Hintergrund beläuft sich die nominelle Unterversorgung am Düsseldorfer Wohnungsmarkt kalkulatorisch auf ca. 18.400 Wohneinheiten.
• Aktuelle Prognosen sehen für Düsseldorf zudem eine weitere positive Bevölkerungsentwicklung: In Abhängigkeit von zukünftigen Migrationsströmen ist nach Angaben der aktuellen „Regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung 2014 bis 2040/2060“ davon auszugehen, dass die Bevölkerungszahl für Düsseldorf im Jahr 2040 bei rd. 677.000 liegen wird. Dies bedeutet einen Anstieg der Privathaushalte (als Wohnungsnachfrager) um rd. 31.000.
• Die Zahl der Baugenehmigungen ist im Jahr 2017 – nachdem sie sich in 2016 mit rd. 4.675 Wohnungen gegenüber 2015 (1.453) mehr als verdreifacht hat – um 20% auf 3.753 Wohneinheiten zurückgegangen.
• Ausschlaggebend für die aktuelle Wohnraumversorgung sind indessen die Fertigstellungs-zahlen: Auch diese sind nach AENGEVELT-Schätzungen mit rd. 2.200 Wohnungen in 2017 im Vergleich zum Vorjahr (2016: rd. 2.600 WE) um 15% gesunken.
Zudem wurde mit dem Fertigstellungsvolumen in 2017 der Mindest-Erhaltungsbedarf (0,5% des Wohnungsbestandes) von rd. 1.700 Wohnungen p.a. seit mehr als einem Dutzend Jahren erst zum dritten Mal nach 2014 (2.373 WE) und 2016 (2.612 WE) übertroffen.
Insgesamt bleibt abzuwarten, ob die von der Landeshauptstadt Düsseldorf angepeilte Marke von 3.000 Wohnungen p.a. tatsächlich nachhaltig erreicht werden kann.
• Zumindest mittelfristig ist angesichts der anhaltenden bzw. steigenden Wohnungsnachfrage noch von einem in der Breite anziehenden Miet- und Kaufpreisniveau auszugehen.
Eigentumswohnungen erzielen Rekordmarke– Ein-/Zweifamilienhäuser legen zu
2017 konnte am Düsseldorfer Markt für Privatimmobilien durch Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen mit rd. EUR 1,52 Mrd. ein neues Rekordergebnis erzielt werden, das rd. 9% über dem Vorjahreswert liegt (2016: rd. EUR 1,4 Mrd.). Getragen wurde diese Entwicklung von Verkäufen in beiden Segmenten.
Eigentumswohnungen – neuer Rekordumsatz
• Im Marktsegment „Eigentumswohnungen“ wurden 2017 in Düsseldorf 3.215 Verkäufe gezählt. Das sind 4% weniger als 2016 (3.363 Verkäufe).
• Das Transaktionsvolumen durchbrach nach 2016 zum zweiten Mal die Marke von EUR 1 Mrd. (2017: EUR 1,12 Mrd.) und übertraf damit den Vorjahreswert um 9% (2016: EUR 1,03 Mrd.).
• Der mittlere Kaufpreis pro Erwerbsfall erzielte mit rd. EUR 350.000,- ebenfalls einen neuen Rekordwert (2016: ca. EUR 306.000,-), der das Mittel der jüngsten Dekade (Ø 2007-2016: EUR 227.000) um 54% übertrifft.
Ein- und Zweifamilienhäuser
• Auch das Transaktionsvolumen im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser zog von EUR 370 Mio. in 2016 auf rd. EUR 392 Mio. im letzten Jahr an (+6%.). Dennoch ist dies das fünfthöchste Transaktionsniveau der letzten 25 Jahre.
• Die Anzahl der Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern stellte sich konstant auf 573 Beurkundungen.
• Entsprechend stieg der durchschnittliche Verkaufspreis je Erwerbsvorgang auf den neuen Spitzenwert von ca. EUR 685.000,- (2016: EUR 646.000,-). Damit konnte sich 2017 der seit 16 Jahren festgestellte Trend - mit Ausnahme des Jahres 2013 - zu jährlich neuen Höchstwerten fortsetzen.
AENGEVELT-Kaufpreisindizes: Differenzierte Preisentwicklungen
Bereits vor mehr als 30 Jahren entwickelte AENGEVELT gemeinsam mit dem „Institut für Wohnungsrecht und Wohnungswirtschaft“ der Universität Köln als deutsche Brancheninnovation Kaufpreisindizes für Eigentumswohnungen und Ein-/Zweifamilienhäuser, die praxisnah ausschließlich auf tatsächlichen Verkäufen im Stadtgebiet Düsseldorf beruhen und jährlich neu berechnet werden. Die Analysen für das Berichtsjahr 2017 ergeben einen Anstieg über alle Preiszonen, allerdings mit unterschiedlicher Ausprägung:
• Im Gesamtsegment der Eigentumswohnungen erhöhten sich die durchschnittlichen Quadratmeterpreise 2017 um 1,2% von EUR 3.929,-/m² (2015) auf EUR 3.978,-/m².
Die höchste Teuerungsrate wurde dabei für Eigentumswohnungen der „unteren Preiskategorie“ (< EUR 2.500,-/m²) mit 3,8% auf EUR 2.384,-/m² ermittelt, gefolgt von der „höheren Preiskategorie“ (ab EUR 4.000,-/m²), die um 3,4% auf EUR 6.047,-/m² zulegte.
Die „mittlere“ (EUR 2.500,-/m² bis unter EUR 3.500,-/m²) und die „gehobene Preiskategorie (EUR 3.500,-/m² bis unter EUR 4.000,-/m²) legten deutlich moderater um 1,2% auf EUR 3.312,-/m² bzw. 1,3% auf EUR 4.149,-/m² zu.
• Im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser erhöhten sich die durchschnittlich realisierten Objektpreise über alle Preiszonen binnen Jahresfrist von rd. EUR 1,35 Mio. (2016) um 2,8% auf nunmehr EUR 1,39 Mio.
Am stärksten stiegen die Kaufpreise in der „gehobenen Preiskategorie“ (EUR 800.000 bis unter EUR 1,2 Mio.): um 3,1% auf EUR 1,17 Mio. pro Erwerbsfall.
In der „höheren Preiskategorie" (ab EUR 1,2 Mio.) zog der mittlere Kaufpreis um 1,9% auf EUR 2,57 Mio. an.
In der „unteren Preiskategorie“ (unter EUR 400.000) und der „mittleren Preiskategorie“ (von EUR 400.000 bis unter EUR 800.000) wurden nur minimale Anstiege um 0,4% (auf rd. EUR 379.000) bzw. 0,2% (auf rd. EUR 682.000) realisiert.
Trends am Markt für Privatimmobilien
• Anhaltend wachsende Bevölkerungs- und Haushaltszahlen führen zu einer weiter steigenden Wohnungsnachfrage. Dabei besteht ein anhaltender Bedarf an allen Wohnungstypen (u.a. seniorengerecht, studentisches Wohnen/Mikro-Apartments, familiengerecht etc.).
• Dies führt zu einem steigenden Miet-/Kaufpreisniveau insbesondere in gefragten Quartieren, aber auch stadtweit mit der Folge zunehmender Angebotsverknappungen im einkommens-adäquaten unteren Miet- und Kaufpreisniveau.
• Grundsätzlich bleiben Umsatzdynamik und -niveau auf dem Düsseldorfer Markt für Privatim-mobilien auch in den kommenden Jahren hoch.
• Allerdings zeigen die Ergebnisse der AENGEVELT-Kaufpreisindizes, dass sich im Segment der Eigentumswohnungen insbesondere in der unteren Preiskategorie nach wie vor überdurchschnittliche Verteuerungen abzeichnen und die Bildung von Wohneigentum für Schwellenhaushalte und geringer Verdienende zunehmend schwieriger wird.
