AENGEVELT-RESEARCH sieht weiterhin starken Berliner Büromarkt

(openPR) 2015 wurde auf dem Berliner Büroflächenmarkt mit einem Umsatzvolumen von rd. 854.000 m² ein neuer Rekordwert erzielt. Er liegt rd. 42% über dem Vorjahreswert (2014: rd. 600.000 m²) und sogar rd. 313.000 m² bzw. 58% über dem jüngsten Zehn-Jahres-Mittel (Ø 2005 bis 2014: 541.000 m²). Berlin war damit nach 2014 erneut umsatzstärkster Büromarkt in Deutschland, noch vor der bislang traditionellen „Nummer 1“ München (rd. 720.000 m²).
Für 2016 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut starken Büroflächenumsatz 750.000 m². Im ersten Quartal 2016 wurde mit rd. 105.000 m² wie im Vorjahreszeitraum erneut die 100.000 m²-Marke übertroffen (I. Q 2014: 125.000 m²).

Short Facts 2015:
• Die reine Vermietungsleistung (Flächenumsatz ohne Eigennutzer) zog in Berlin deutlich um 44% auf rd. 804.000 m² an (2014: 557.000 m²) und liegt damit ebenfalls über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (? 2005 bis 2014: 472.000 m²). Der Eigennutzerumsatz legte ebenfalls, wenn auch moderater um 16% auf rd. 50.000 m² zu (2014: 43.000 m²).
• Besonders erfreulich: Die Nettoabsorption, d.h. der Mehrverbrauch an Büroflächen durch Unternehmensexpansionen oder Neuansiedlungen, belief sich im Analysezeitraum 2015 in der Bundeshauptstadt auf rd. 340.000 m² (2014: 148.000 m²).
• Die starke Vermietungsleistung bei gleichzeitig positiver Nettoabsorption führte zu einem wei-teren markanten Abbau der Angebotsreserve um 230.000 m² auf 1,06 Mio.m² (Ende 2015).
• In Top-Lagen erhöhte sich die Spitzenmieten um 1 Euro auf EUR 23,50/m² (zum Vergleich: bundesweiter Mietpreisführer Frankfurt: EUR 39,-/m²). Die stadtweite Durchschnittsmiete legte noch deutlicher von EUR 13,30/m² auf EUR 14,95/m² zu.

Prognose / Trends 2016
• Für das Jahr 2016 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut weit überdurch-schnittlichen Büroflächenumsatz um 750.000 m².
• Der Büroflächenumsatz im ersten Quartal 2016 übertrifft nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH erneut die 100.000 m²-Marke (I. Q 2016: 105.000 m²; I. Q 2014: 125.000 m²).
• 2016 erwartet AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Abbau der nominellen Ange-botsreserve auf bis zu 820.000 Bürofläche.
Dazu tragen 2016 vor allem eine weiterhin positive Nettoabsorption von bis zu 200.000 m² sowie eine erneut hohe Vorvermarktungsquote bei: Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH sind bereits zu Jahresbeginn 2016 75% der rd. 270.000 m² Bürofläche, die nach bisherigem Kenntnisstand 2016 fertiggestellt werden, vorvermarktet, so dass lediglich noch rd. 67.500 m² am Markt disponibel sind.
• Im Spitzenpreissegment prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Anstieg auf rd. EUR 24,50/m², für das stadtweite Mietpreisniveau auf EUR 15,- bis 15,50/m².
• Die Entwicklung - Abbau der marktfähigen Leerstände und ein auf breiter Basis anziehendes Mietpreisniveau sowie die hohe Investorennachfrage nach Büroinvestments in Berlin - fördert die Chancen auf spekulative Büroflächenfertigstellungen insbesondere in den von breiten Nutzerkreisen stark nachgefragten mietpreisgünstigeren Lagen.

Büroflächenumsätze 2015 nach Lagen - Zentrale Lagen im Fokus
• Auf das Gebiet Citykern-Ost, dem u.a. Teile des Europaviertels, des Potsdamer Platzes und Leipziger Platzes, die Friedrichstraße und der Alexanderplatz zugeordnet sind, entfielen 2015 rd. 191.000 m² bzw. 22% des Flächenumsatzes (2014: 225.500 m² bzw. 38%).
• Der Citykern-West erzielte rd. 77.000 m² bzw. 12% (2014: 69.200 m² bzw. 12%).
• Auf den an die beiden Citykerne angrenzenden Cityrand, dem u.a. die Media-Spree zugeordnet ist, entfielen 259.000 m² bzw. 30% (2014: 127.200 m² bzw. 21%).
• Im erweiterten Cityrand (Cityrandgrenze bis S-Bahn-Ring) stiegen die Flächenumsätze bei gleichbleibender Marktquote von 13% auf 108.000 m² (2014: 79.600 m²).
• Der Randbereich profitierte sehr stark von der derzeitigen Flächenknappheit in der City. U.a. durch die Anmietungen in Adlershof, das durch die Neubaupläne der Allianz AG geadelt wird, verdoppelte sich der Flächenumsatz auf 219.000 m² (26%). 2014 wurden hier lediglich rd. 112.000 m² bzw. 16% der Büroflächenumsätze erzielt.


Büroflächenumsätze nach Branchen
• Die stärksten Nachfragegruppen am Berliner Büromarkt waren in 2015 - Kopf an Kopf - die beratenden und unternehmensbezogenen Dienstleister und die sonstigen Branchen (Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen etc.). Sie generierten einen Flächenumsatz von jeweils rd. 287.000 m² (Marktquote jeweils 34%). 2014 hatte der Flächenumsatz der Dienstleister rd. 216.000 m² (Marktquote: 36%), der sonstigen 102.000 m² (17%) betragen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Unternehmen wie Zalando als Handelsunternehmen eingestuft werden, nicht als IT-Unternehmen.
• Unternehmen der Branchen IT, Kommunikation, EDV, Medien und Verlage (ITK-Branchen) kontrahierten rd. 148.000 m² bzw. 17% (2014: 168.000 m² bzw. 28%).
• Die Öffentliche Hand (inkl. Organisationen ohne Erwerbszweck) legte auf rd. 79.000 m² zu, der Markanteil stellt sich damit auf 9% (2014: rd. 66.000 m² bzw. 11%).
• Finanzdienstleister spielen auf dem Berliner Büroflächenmarkt eine untergeordnete Rolle. 2015 legten sie auf 54.000 m² zu, die Marktquote erreicht 6% (2014: 48.000 m² bzw. 8%).

Büroflächenumsatz nach Größenklassen
• Keine Spitzenumsätze ohne hohen Anteil großvolumiger Abschlüsse. Dies wurde einmal mehr in 2015 bestätigt: Allein die Größenkategorie ab 5.000 m² erzielte mit 277.000 m² ein Drittel des gesamten Büroflächenumsatzes (2014: rd. 167.000 m² bzw. 28%).
• Damit lag sie hauchdünn vor den mittleren Abschlüssen zwischen 1.000 m² und 5.000 m² mit 274.000 m² bzw. 32% (2014: 259.000 m² bzw. 43%).
• Auf die kleinteiligeren Flächensegmente bis 1.000 m² entfielen zusammen rd. 253.000 m² bzw. 30% (2014: 174.000 m² bzw. 29%).

Büroleerstände
• Ende 2015 belief sich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve auf rd. 1,06 Mio. m² Bürofläche (Ende 2014: 1,29 Mio. m²). Die Leerstandsquote sank 5,7% (Ende 2013: 7%).

Die nominell verfügbare Leerstandsfläche von 1,06 Mio. m² ist gemäß des von AENGEVELT-RESEARCH zur Analyseverfeinerung ent¬wickelten Leerstandsindex „ARLEX“(AENGEVELT-REASEARCH-LeerstandsindEX) hinsicht¬¬lich ihrer vollkommen unterschiedlichen Marktwirksamkeiten wie folgt zu differenzieren:
• Rd. 644.000 m² bzw. 61% des Leerstands sind als langfristige „regionalisierte Fluktuati-ons- und Mobilitätsreserve“ (mittlerer dynamisierter Absatz der jüngsten 10 Jahre) für das Funktionieren des Marktes notwendig.
• Rd. 296.000 m² bzw. 28% entfallen auf sogenannte „strukturelle Leerstände“. Dies sind leerstehende Büroflächen in Objekten, die seit mindestens fünf Jahren eine Leerstandsquote von mindestens 50% aufweisen. Diese Objekte und Flächen sind selbst in Boomzeiten nur noch äußerst schwer zu vermarkten.
• Auf „latente Leerstandsflächen“ (Untermietflächen) entfallen lediglich 5.000 m² bzw. < 1%.
• Nach Saldierung der drei vorerwähnten Leerstandsflächen mit dem gesamten nominellen Flächenleerstand von 1,29 Mio. m² ergibt sich der tatsächlich „marktaktive Flächen-überhang“ von ca. 115.000 m². Das sind rd. 11% des gesamten nominellen Leer¬stands und bezogen auf den gesamten Flächenbestand von 18,7 Mio. m² lediglich 0,6%.
• Die von AENGEVELT-RESEARCH mit Hilfe von „ARLEX“ entwickelte Leerstandsdifferen¬zie¬rung zeigt, dass die nominelle Leerstandsrate (5,7%) wie andernorts auch in Berlin allenfalls indikative Aussagekraft hat und für die Beurteilung der Marktrelevanz vollkommen untauglich ist.
• Für 2016 geht AENGEVELT-RESEARCH von einer Reduzierung der nominellen Angebotsreserve auf bis zu 820.000 m² aus. Hierdurch schmilzt der marktfähige Flächenüberhang weiter ab.