(openPR) Die Anlässe für die Bewertung von Immobilien bzw. Grundstücken sind vielfältig. Zu nennen ist in erster Linie die Kauf- oder Verkaufsabsicht. Aber auch in Erbschafts-, Scheidungs- oder Heiratsangelegenheiten (Bewertung im Zuge des Zugewinnausgleichs) oder um gegenüber dem Finanzamt einen geringeren gemeinen Wert feststellen zu lassen, kann ein Verkehrswertgutachten notwendig sein.
Die Beauftragung eines Sachverständigen hat auch immer mit Vertrauen zu tun: in die Person des Sachverständigen und in das Ergebnis – das Verkehrswertgutachten. Deswegen soll hier der Ablauf von der ersten Anfrage durch den Kunden zum Verkehrswertgutachten im Briefkasten vorgestellt werden. In der Regel erfolgt der Ablauf der Grundstückswertermittlung in fünf Schritten:
1. Erstgespräch (Beratung, Beauftragung, Abstimmung der notwendigen Unterlagen)
2. Vorbereitung (Vereinbarung des Ortstermin, Übergabe der Unterlagen im Termin)
3. Ortstermin (Besichtigung außen und innen, Fotodokumentation, Beurteilung der Bausubstanz)
4. Bearbeitung durch den Sachverständigen (Auswertung der Unterlagen und des Ortstermins)
5. Erstellung des Verkehrswertgutachtens
Ein Verkehrswertgutachten hat folgenden Aufbau:
1. Allgemeine Angaben zum Auftrag
2. Beschreibender Teil (Lage des Grundstücks, rechtliche Situation, bauliche Anlagen)
3. Flächenaufstellung
4. Wertermittlung (Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren)
5. Ergebnis
6. Anlagen
7. Literaturverzeichnis
Nach der ersten Kontaktaufnahme sollte zunächst geklärt werden, welchem Zweck das Gutachten zu dienen bestimmt sein soll. Wird das Gutachten z. B. als Vorbereitung für einen Rechtsstreit, für eine Erbauseinandersetzung oder für das Finanzamt benötigt, ist das Verkehrswertgutachten im eigentlichen Sinne der richtige Weg. Soll es nur eine kurze Kaufpreisfindung sein, kommt auch ein Kurzgutachten in Frage.
Ein Kurzgutachten ist zwar günstiger als ein Verkehrswertgutachten, dafür aber auch nicht vor Gericht verwertbar und erfüllt nicht die Voraussetzungen des § 194 BauGB. Hier werden die Beschreibungen auf das wesentliche reduziert und die eigentliche Wertermittlung beschränkt sich auf das Zahlenwerk ohne die Hintergründe oder die Rechenschritte zu erläutern.
Nach der Beauftragung klärt der Sachverständige mit seinem Kunden, welche Unterlagen zur Verfügung gestellt werden müssen und welche der Sachverständige selbst beschaffen kann.
Der Ortstermin ist für einen Sachverständigen der Grundstücksbewertung vorgeschrieben. Nur so kann er sich einen Eindruck vom Wertermittlungsobjekt machen. Das Objekt wird außen und innen begangen und der vorgefundene Zustand wird aufgenommen. Mängel und Schäden werden nach Augenschein aufgenommen, d. h. es wird für die Untersuchung nicht in die Gebäudesubstanz eingegriffen, es werden keine Öffnungen vorgenommen usw. Außerdem erfolgt eine Fotodokumentation. In diesem Termin sollten dem Sachverständigen die für die Wertermittlung notwendigen Unterlagen vorlegt werden, d. h. in der Regel Flächenberechnungen, Baubeschreibungen, Grundrisse, Grundbuchauszug usw. Sind diese Unterlagen nicht vorhanden, kann sie der Sachverständige in der Regel bei den zuständigen Ämtern anfordern oder kann z. B. ein eigenes (kostenpflichtiges) Flächenaufmaß vornehmen.
Danach wertet der Sachverständige der Immobilienbewertung die Unterlagen und die Ergebnisses des Ortstermins aus und verfasst das Verkehrswertgutachten. Das Gutachten kann je nach Objekt und Auftrag zwischen 20 und 150 Seiten umfassen. Der Kunde erhält das Gutachten in der Regel in zweifacher, gebundener Ausfertigung.
Das Honorar bei der Immobilienbewertung ist grundsätzlich frei verhandelbar. Der Sachverständige rechet aber regelmäßig nach seiner eigenen Honorartabelle ab. Die Gebühren richten sich meistens nach dem bestimmten Verkehrswert.
