(openPR) Die Messemetropole Leipzig ist – nach Berlin – der bedeutendste und mit bis zu EUR 140,-/m² Einzelhandelsfläche auch teuerste Einzelhandelsstandort im Osten Deutschlands vor Dresden (EUR 110,-/m²). Gleichzeitig bietet Leipzig als beliebtes touristisches Ziel und im Vergleich mit den deutlich teureren Big Seven (München: EUR 380,-/m²; Frankfurt: EUR 320,-/m²; Stuttgart: EUR 320,-/m²; Berlin: EUR 300,-/m²; Köln: EUR 300,-/m²; Hamburg: EUR 280,-/m²; Düsseldorf: EUR 280,-/m²) sehr gute Rahmenbedingungen für nationale und internationale Einzelhändler. Zudem entstehen neue (alte) Einzelhandelslagen und bieten damit Ansiedlungs- und Expansionsmöglichkeiten für zahlreiche Filialisten, internationale Ketten und Brands.
So führt nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH z.B. die Aufwertung der Handelsflächen in der Hainstraße bzw. dem Areal um den Markt dazu, dass die Spitzenmiete angesichts der hohen Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in den Top-A-Lagen gegenüber 2013 nicht weiter gestiegen ist:
• Mit der Eröffnung der „Höfe am Brühl“(Herbst 2012) wurden nicht nur die Bedeutung der Leipziger Innenstadt ausgebaut und gestärkt, sondern auch alte neue Laufwege (über die Hainstraße) wieder etabliert. Dadurch rückt die Hainstraße zunehmend in den Fokus vieler Händler, die bislang ihr Handelskonzept in der Leipziger Innenstadt noch nicht umsetzen konnten.
• Ebenso wirkt sich die Eröffnung des Citytunnels mit der Station „Am Markt“ positiv auf die Passantenfrequenz in der Leipziger Innenstadt aus.
Die zunehmende Passantenfrequenz - besonders in der Hainstraße - führt dazu, dass weitere Handelsflächen für die Händler attraktiv wurden und somit der Druck auf die Spitzenmieten relativiert wurde.
Die Bewohner Leipzigs verfügten lt. Berechnungen des IFH 2014 zusammen über ein einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotential von EUR 2,96 Mrd. (2013: EUR 2,92 Mrd.). Das ist deutlich mehr als in Chemnitz (EUR 1,39 Mrd.) bzw. auf Augenhöhe mit der benachbarten Landeshauptstadt Dresden (EUR 3,01 Mrd.).
Allerdings besitzt Leipzig hinsichtlich der einzelhandelsrelevanten Kennziffern „EH-Kaufkraftniveau“ (91,3; Deutschland = 100), „EH-Umsatzniveau“ (94,2) und „Zentralität“ (103,3 = „Kaufkraft-Import“) immer noch deutliche Steigerungspotentiale. Hintergrund ist das im bundesweiten Vergleich (noch) geringere und nur allmählich steigende durchschnittliche Einkommensniveau und die Konkurrenz mit den großflächigen Einkaufszentren vor den Toren der Stadt.
Leipziger Einkaufslagen
• Top-A-Lagen: Als klassische Top-A-Lage gelten in Leipzig die Petersstraße und die Grimmaische Straße. Diese beiden Handelslagen gehören zu den erfolgreichsten sächsischen Einkaufsstraßen, verfügen über einen hohen Filialisierungsgrad und profitieren beide deutlich von der Eröffnung des Citytunnels. In der Grimmaische Straße wirkte sich zudem die erfolgreichen Entwicklungen wie z.B. der „Handelshof“ (Leipzigs zweitältestes Messehaus) und der ergänzende Universitätsneubau am Augustusplatz positiv auf die Passantenfrequenz und die Handelslage aus.
• Zur A-Lage innerhalb der City gehört der auch bei Touristen sehr beliebte Bereich am Markt. Der Markt profitiert zum einen durch die veränderten Laufwege im Zuge der Eröffnung der „Höfe am Brühl“, zum anderen von der Eröffnung der S-Bahn-Station „Markt“. Beides wirkt sich positiv auf diese Handelslage aus. AENGEVELT-RESEARCH rechnet damit, dass das Mietniveau in diesem Gebiet weiter steigt.
Günstig für die Lage wirkt sich zudem die Ansiedlung des Modelabels „Reserved“ auf rd. 2.000 m² in der „Marktgalerie“ aus (Eröffnung Ende 2015). Hierzu werden mehrere Flächen im Erdgeschoss und Obergeschoss der Passage zusammengelegt und so die Passagenstruktur an die heutigen Anforderungen angepasst.
• Von den Frequenzen zwar geringer gehören zu den guten Einkaufsadressen (B-Lage) in Leipzig auch Katharinenstraße, Neumarkt, Nikolaistraße und Hainstraße.
Mit der Eröffnung der „Höfe am Brühl“ wurden insbesondere Hainstraße und Katharinenstraße gestärkt. Für die Hainstraße ist dabei mit der Fertigstellung der „Hainspitze“ und der Eröffnung von „Primark“ von weiteren positiven Impulsen auszugehen. Aktuell wird mit Fertigstellung der „Hainspitze“ und Eröffnung von „Primark“ im Jahr 2016 gerechnet.
Leipziger Einzelhandelsmieten
• Insgesamt bewegen sich die Mieten für Einzelhandelsflächen in nahezu allen Lagen auf stabilem Niveau.
• Die Einzelhandels-Spitzenmiete erreicht in Leipziger Top-A-Lagen (Petersstraße, Grimmaische Straße) bei hoher Nachfrage und knappem Angebot bis zu EUR 140,-/m².
• Die A-Lage ist neben der Top-A-Lage durch hohe Passantenfrequenz mit hoher Kaufbereitschaft gekennzeichnet (z.B. Markt). Der Wettbewerb um Ladenflächen ist hoch, aber geringer als dies in der Top-A-Lage der Fall ist. In der Spitze erreichen die Mieten in A-Lage bis zu EUR 100,-/m²-Verkauffläche, die günstigsten Flächen in diesen Lagen bis zu EUR 60,-/m².
• In den etablierten, gleichwohl weniger frequenzstarken B-Lagen (z.B. Neumarkt, Nikolai-, Katharinen-, Hainstraße) bewegt sich das Mietniveau zwischen EUR 30,- bis EUR 60,-/m².
• Auf ein deutlich niedrigeres Niveau stellen sich die realisierbaren Mieten in C-Lagen (z.B. Brühl, Goethestraße, Burgstraße, Universitätsstraße, Ritterstraße, Kupfergasse). Hier liegen die aktuell kontrahierten Mietwerte objektabhängig von Lage, Ausstattung und Größe zwischen EUR 20,- und 40,-/m².
• Des Weiteren hat die Karl-Liebknecht-Straße (Ausfallstraße) eine ausgesprochene Bedeutung für den Leipziger Einzelhandel. Hier haben sich neben zahlreichen Traditionsgeschäften auch neue Geschäfte angesiedelt (periodischer Bedarf und Szeneläden). Im Top-Level-Segment werden an diesem Standort rd. EUR 18,-/m² Verkaufsfläche realisiert, in Einzelfällen bei Top-Lagen und gut geschnittener Fläche z.T. sogar EUR 25,-/m².
AENGEVELT– RESEARCH prognostiziert folgende Trends:
• In den Top- Lagen bleibt die Nachfrage nach Ladenlokalen stabil hoch.
• Entsprechend ist von einem konstanten Spitzenmietniveau mit mittelfristig anziehender Tendenz angesichts weiter verbesserter Infrastruktur und steigender Passantenfrequenzen (z.B. „City-Tunnel“) auszugehen.
• Im ostdeutschen Standortvergleich werden in Leipzig weiterhin die höchsten Spitzenmieten erzielt, gegenüber den deutschen Metropolen ist Leipzig indessen unverändert günstig und wettbewerbsfähig.
• In weniger frequentierten Nebenlagen halten Mietpreisdruck und limitierte Flächennachfrage an.
• Grundsätzlich sind die Potentiale Leipzigs angesichts moderater Einzelhandelskennziffern nach wie vor steigerungsfähig.
