Welche Mieterhöhungsmöglichkeiten gibt es grundsätzlich?

(openPR) Viele Vermieter zögern mit Mieterhöhungen, weil sie sich unsicher fühlen und den rechtlichen Spielraum nicht einschätzen können. Dieser Artikel erklärt die rechtlichen Grundlagen von Mieterhöhungen verständlich. Der Inhalt der mit den Mietern geschlossenen Mietverträge spielt dabei eine wichtige Rolle. Es gibt eine überschaubare Anzahl von gesetzlichen Regelungen zum Thema Mieterhöhung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Diese Regelungen stecken den rechtlichen Rahmen ab:

• Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 – 558e BGB)
• Mieterhöhung wegen Modernisierungen (§§ 559 – 559b BGB)
• Staffelmietvereinbarung (§ 557a BGB)
• Indexmietvereinbarung (§ 557b BGB)

Die vom Bundestag beschlossene „Mietpreisbremse“ hat mit diesen Themen nichts zu tun, weil sie nur den Fall der Neuvermietung regelt und nicht den Fall der Mieterhöhung in einem laufenden Vertragsverhältnis. Wenn der Mietvertrag gar nichts zur Möglichkeit der Erhöhung der Miete regelt und diese auch nicht ausdrücklich ausgeschlossen wird, dann ist die Erhöhung der Miete nach den beiden ersten oben aufgezählten Regelungen möglich. Das heißt, dass die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben oder wegen einer Modernisierung der Wohnung erhöht werden kann.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Die Erhöhung bis ortsüblichen Vergleichsmiete ist nach dem Mietspiegel für die Stadt oder Gemeinde auszurichten. Wenn es keinen Mietspiegel gibt, dann ist der Maßstab der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand von mindestens 3 tatsächlichen Vermietungen von Wohnungen in vergleichbarer Lage und mit vergleichbarer Ausstattung heranzuziehen. Vor dem Zeitpunkt der geforderten Erhöhung muss die Miete mindestens 15 Monate lang unverändert gewesen sein. Darüber hinaus darf die Miete in einem Zeitfenster von 3 Jahren um maximal 20% angehoben werden (so genannte Kappungsgrenze). Diese Kappungsgrenze kann von den Bundesländern für bestimmte Städte und Regionen auf 15% abgesenkt werden. In NRW ist das z.B. für 59 Städte mit Wirkung zum 1.6.2014 erfolgt.

Mieterhöhung wegen Modernisierung

Neben Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bleibt es möglich, eine Mieterhöhung wegen einer Modernisierung gemäß durchzusetzen. Modernisierungen sind Maßnahmen, die den Wohnwert dauerhaft verbessern oder zu nachhaltigen Einsparungen von Energie oder Wasser führen. Demnach würden z.B. der Anbau eines Balkons oder der Einbau von energiesparenden Fenstern und der Austausch von Nachspeicheröfen durch eine moderne Gasetagenheizung zu einer Mieterhöhung berechtigen.

Alternativ sieht das Gesetz die Möglichkeit vor, im Mietvertrag selbst bereits Erhöhungen der Miete zu verankern. Damit sind Staffelmieten und Indexmieten gemeint.

Staffelmiete

Wenn der Mietvertrag eine Staffelmiete enthält, dann erhöht sich die Miete automatisch nach der vertraglich festgelegten Staffelung. Es ist zwingend erforderlich, dass die Mieterhöhungen für die einzelnen Staffeln im Mietvertrag nicht nur prozentual festgelegt werden, sondern auch in konkreten Beträgen in € ausgewiesen werden. Die einzelnen Staffeln dürfen nicht kürzer als ein Jahr sein. Wenn der Mietvertrag eine Staffelmiete enthält, dann sind Mieterhöhungen nach andern Vorschriften (d.h. Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung) gesperrt und nicht mehr möglich.

Indexmiete

Enthält der Mietvertrag eine Indexmiete, dann ist eine Mieterhöhung nur entsprechend des Preissteigerungsindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland möglich. Dieser Index jährlich vom statistischen Bundesamt aktualisiert und veröffentlicht. Es können keinen anderen Indizes als Maßstab vereinbart werden. Auch die Indexmiete sperrt grundsätzlich eine Mieterhöhung nach anderen Regelungen. Indexmieten haben den Vorteil, dass sie ohne zeitliche Begrenzung für die Zukunft eine stetige Erhöhung der Miete ermöglichen. Eine solche Anpassungsmitteilung des Vermieters ist erforderlich, um die Mieterhöhung tatsächlich zu vollziehen. Wenn der Preissteigerungsindex negativ ist, dann kann jedenfalls keine Mieterhöhung gefordert werden. Der Mieter hat in einem solchen Fall auch keinen Anspruch auf eine Absenkung der Miete.

Fazit:

Sowohl Indexmieten als auch Staffelmieten schließen Mieterhöhungen bis zu ortsüblichen Vergleichsmiete und wegen Modernisierungen weitgehend aus. Beide sind dann nachteilig für den Vermieter, wenn die ortsüblichen Vergleichsmieten deutlich stärker steigen als der Preissteigerungsindex oder die vereinbarten Staffeln. Das war insbesondere in Metropolen und Großstädten in den letzten Jahren der Fall.

Der Verfasser dieses Artikels ist Autor des Buches "Geld verdienen mit Wohnimmobilien".

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