(openPR) 44. Freiburger Immobilien-Fachseminar der Deutschen Immobilien-Akademie (DIA) an der Universität Freiburg
Die Auswirkungen von Basel III auf die Immobilienmärkte, die Tragfähigkeit der europäischen Staatsverschuldung und die Rechtsfähigkeit fremdfinanzierter Sanierungsmaßnahmen in der Wohnungseigentumsgemeinschaft standen ebenso auf dem Programm des 44. Freiburger Immobilien-Fachseminars der Deutschen Immobilien-Akademie (DIA) an der Universität Freiburg wie spezifische Probleme der Immobilienbewertung und des Immobilienmarketings. Gut 120 Teilnehmer diskutierten mit Experten Ursachen und Auswirkungen auf die Praxis.
Die Auswirkungen von Basel III auf die Immobilienmärkte
„Tendenziell ist in Folge von Basel III mit einer Erhöhung der Fremdkapitalkosten und einer restriktiveren Kreditvergabe zu rechnen“, erläuterte Professor Michael Lister, akademischer Leiter des Center for Real Estate Studies (CRES) Freiburg. Ziel des Reformpaketes für die bereits bestehende Bankenregulierung Basel II sei eine bessere Stabilisierung des Finanzsystems. Die Finanzkrise habe gezeigt, dass das globale Bankensystem einen zu geringen Anteil an qualitativ hochwertigem Eigenkapital, Liquidität und Risikodeckung aufgewiesen habe. Basel III stelle daher verstärkt auf die reinste Form von Eigenkapital, das sogenannte harte Kernkapital, ab, dessen Quote bis 2019 von derzeit 2 auf 4,5 Prozent zuzüglich eines Kapitalerhaltungspuffers von 2,5 Prozent steigen solle. Dabei gehe es nicht nur um eine quantitative Aufstockung, sondern zugleich auch um eine qualitative Verschärfung des anrechenbaren Eigenkapitals. Sobald das Eigenkapitalportfolio einer Bank ausgeschöpft sei, könne das Institut keine Kredite mehr vergeben. Zudem werde eine Verschuldungsobergrenze eingeführt und das Risikomanagement ausgeweitet. „Spezielle, nur die Immobilienwirtschaft betreffende Auswirkungen sind nicht zu erwarten, allerdings treffen die Effekte aus Basel III wie restriktivere Kreditvergabe, höhere Risikoprämien und sinkende Rentabilität der Institute auch die Immobilienwirtschaft“, so Professor Lister. Allerdings werde dies auch die Zinsen in den kommenden Jahren niedrig halten. Unternehmen könnten gegensteuern, indem sie mit Sicherheiten die Risikoprämie, die nur auf den unbesicherten Kreditteil erhoben werde, verringerten, versuchten, die Ratingkriterien günstig zu beeinflussen und Angebote von mehreren Banken einholten.
Ist Europas Staatsverschuldung noch tragfähig?
„In den vergangenen drei Jahren haben sich die EU-Staaten um die Konsolidierung ihrer Haushalte bemüht. Dennoch sind die Finanzierungsdefizite der öffentlichen Haushalte in vielen EU-Ländern von einem tragfähigen Niveau nach wie vor weit entfernt“, sagte Dr. Stefan Moog vom Institut für Volkswirtschaft und Finanzwissenschaft der Universität Freiburg. Die Haushaltsdefizite spiegelten sich auch in den deutlich gestiegenen Staatsschulden wider. Selbst bei einem optimistischen Szenario sei lediglich in Deutschland, Italien und Schweden bis 2020 mit einem nennenswerten Abbau der Staatsschulden zu rechnen. Bei einer Fortschreibung der wirtschaftlichen Ausgangslage des Jahres 2012 ergebe sich hingegen in nahezu allen Staaten eine weitere Zunahme der Staatsverschuldung. Die Berechnungen der Europäischen Kommission zeigten besonders für Griechenland (244 % des BIP), Portugal (151 %) und Spanien (143 %) ein hohes Schuldenrisiko. Die langfristige Tragfähigkeit der Staatsschulden werde zudem durch den demografischen Wandel belastet. Bis 2060 werde sich der Altersquotient in der EU mehr als verdoppeln. Im EU-Durchschnitt vereinnahmten die Ausgaben für Rente, Gesundheit und Pflege bereits heute etwa ein Fünftel der jährlichen Wirtschaftsleistung. Diese Ausgaben würden künftig weiter steigen. Selbst unter Berücksichtigung der jüngsten Reformen überstiegen die impliziten Verpflichtungen in den sozialen Sicherungssystemen die heutigen Staatsschulden um ein Vielfaches. In Deutschland betrage die Nachhaltigkeitslücke gegenwärtig 230 Prozent des BIP bzw. 5,7 Billionen Euro. Davon entfalle auf die explizite, d.h. sichtbare Verschuldung 83 Prozent des BIP. Doppelt so schwer wiege die implizite Verschuldung, die sich auf 147 Prozent des BIP belaufe. In ihr spiegelten sich die bereits erworbenen und bei Fortführung der derzeitigen Politik noch entstehenden ungedeckten Ansprüche heute und zukünftig lebender Generationen gegenüber dem Staat. „Um dieses langfristige Missverhältnis zwischen öffentlichen Ausgaben und Einnahmen zu beseitigen, müssten entweder alle Steuern und Abgaben um 11 Prozent erhöht oder die Staatsausgaben um 9,3 Prozent gesenkt werden“, so Moog.
Factory Outlet Center – Top oder Flop
„Für Betreiber, Investoren und Mieter von Factory Outlet Center ist Deutschland aufgrund der hohen Kaufkraft und des Markenbewusstseins der Verbraucher der attraktivste Zielmarkt in Europa“, stellte Dr. Joachim Will, Geschäftsführer des Beratungsunternehmen Ecostra, fest. Der heimische Markt weise mit derzeit neun FOC und einer Outlet-Fläche von 130.000 Quadratmetern noch immer die geringste Standort- und Flächendichte aller westeuropäischen Länder auf. Europaweit habe sich die Zahl der Standorte mit aktuell 144 in den vergangenen zehn Jahren fast verdoppelt. In Großbritannien, Österreich, der Schweiz und Italien seien dagegen die Märkte weitgehend gesättigt. Als Standortanforderungen nannte er eine gute verkehrliche Erreichbarkeit, eine Grundstücksgröße von mindestens 60.000 Quadratmetern, eine Mindestverkaufsfläche von 9.000 Quadratmetern und ein Einwohnerpotenzial von mindestens 1,5 Millionen innerhalb einer PKW-Distanz von einer Stunde. Das ökonomisch erfolgreichste FOC sei in Deutschland das „Ingolstadt Village“, europaweit stehe das beim Disneyland Paris gelegene französische „La Valée Village“ an der Spitze. Bei den Expansionszielen der internationalen Markenhersteller liege Deutschland mit 66 Prozent an erster Stelle. „Zu den wichtigsten Erfolgsfaktoren gehören Kenntnisse der spezifischen Anforderungen der Vertriebsform Outlet Center und ein professionelles Management“, so Will. Die Genehmigungsverfahren für FOC würden auch in Deutschland einfacher, da die Genehmigungsbehörden gelernt hätten, mit dieser Vertriebsform umzugehen und verschiedene Landesregierungen deren Ansiedlung unterstützten. Tendenziell nehme die Rücksichtnahme der Markenhersteller auf bestehende Vertriebsstrukturen in den Haupteinkaufslagen der Städte weiter ab.
Fremdfinanzierte Sanierungsmaßnahmen in der WEG
„Steigende Energiepreise, gesetzliche Anforderungen und Umweltschutz lassen zunehmend auch Wohnungseigentümergemeinschaften über energetische Sanierungen nachdenken“, erläuterte Rechtsanwalt Dr. Markus Klimsch von der Freiburger Kanzlei SEK. Daneben werde im Hinblick auf den demografischen Wandel der Umbau in altersgerechte Wohnungen immer wichtiger. Die hierfür erforderlichen Investitionen seien jedoch erheblich und könnten von den Gemeinschaften nicht aus den bereits gebildeten Rücklagen finanziert werden, zumal diese in der Regel für andere Zwecke wie anfallende Reparaturarbeiten angespart worden seien. Für hohe Sonderumlagen werde sich eine Mehrheit gerade bei Wohnungseigentümergemeinschaften mit einem hohen Anteil von nicht durch die Eigentümer selbst genutzten, sondern vermieteten Wohnungen selten finden. Damit biete sich auch für Wohnungseigentümergemeinschaften an, die Maßnahmen über eine Kreditaufnahme zu finanzieren. „Die Förderprogramme ‚Energieeffizient Sanieren‘ und ‚Altersgerecht umbauen‘ der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sind zwar auch für Wohnungseigentümergemeinschaften aufgelegt, die Gewährung von Darlehen durch Banken scheiterte bislang aber häufig an den fehlenden Sicherheiten“, so Klimsch. Mit den Landeswohnraumförderungsprogrammen 2012/2013 habe das Land Baden-Württemberg durch die Übernahme von Bürgschaften gegenüber der Landesbank den Zugang von Eigentümergemeinschaften zu diesen Finanzierungsangeboten deutlich erleichtert. Weitere Länder hätten inzwischen nachgezogen. Damit bestehe auch für Eigentümergemeinschaften die Möglichkeit, energetische Maßnahmen oder auch barrierefreie bzw. barrierearme Modernisierungsmaßnahmen zu günstigsten Konditionen fremdfinanziert durchzuführen.
Auswirkungen der BauGB-Novelle auf die Wertermittlung
„Die zweite Novellierung des Städtebaurechts sollte eigentlich schon Mitte des Jahres in Kraft treten. Inzwischen ist wohl eher damit zu rechnen, dass es in dieser Legislaturperiode nicht mehr verabschiedet wird“, sagte Professor Wolfgang Kleiber, Immobilienbewerter bei der Berliner Valeuro Kleiber und Partner Grundstückssachverständigengesellschaft. Der Gesetzentwurf sehe eine Präzisierung der Steuerungsmöglichkeiten für die Ansiedlung von Vergnügungsstätten vor. Außerdem solle die Möglichkeit zur Darstellung zentraler Versorgungsbereiche im Flächennutzungsplan ausdrücklich benannt werden. Der Städtebau orientiere sich stärker an dem Leitbild der kompakten Stadt und versuche künftig Flächenerweiterungen im Außenbereich zugunsten von Nachverdichtung und Revitalisierung innerstädtischer Brachen zu verringern. Bei der Ausweisung städtebaulicher Sanierungsgebiete trete der Klimaschutz als weiteres Kriterium hinzu. Zudem sollen Gemeinden Eigentümer auch dann verpflichten können, auf eigene Kosten verwahrloste Immobilie abzureißen, wenn für das Gebiet kein rechtsgültiger Bebauungsplan vorliege. Darüber hinaus werde den Kommunen die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten Dritter (§ 27a BauGB) erleichtert. Die Umnutzung von wald- und landwirtschaftlichen Flächen müsse künftig begründet werden. Weiterhin seien die Anforderungen der Finanzbehörden an die Wertermittlung gestiegen. Künftig sollten Beamte dieser Behörden sowohl bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte als auch bei der Ermittlung sonstiger für die Wertermittlung erforderlicher Daten in den Gutachterausschüssen mitwirken. Erweitert werde auch die Auskunftspflicht der Gutachterausschüsse gegenüber den Finanzbehörden. „Nicht kommen wird dagegen die bundesrechtliche Definition von Vollgeschossen und die bundesrechtliche Lockerung des Auskunftsrechts aus der Kaufpreissammlung“, bedauerte Professor Kleiber.
Die Wertermittlung von Dienstbarkeiten bei Bahnunterfahrungen
„Bei Bauprojekten wie Stuttgart 21 kommt es immer wieder vor, dass bestimmte Grundstücke infolge eines Tunnelbaus unterfahren werden müssen. Für deren Eigentümer stellt dies eine Einschränkung ihrer Rechte dar, die es zu entschädigen gilt“, führte Dr. Martin Ingold, Head of Valuation der Freiburger DIA Consulting, aus. Dabei gebe es immer wieder Streitigkeiten, um die Höhe dieser Entschädigung, die zum einen die generelle Belastung des Grundstücks mit einer Grunddienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs, aber auch konkrete Einschränkungen bei der baulichen Nutzung oder Beeinträchtigungen durch Lärm oder Erschütterungen einbeziehen müsse. Die Höhe der Wertminderung ergebe sich aus der Differenz des Wertes, den der gewöhnliche Grundstücksmarkt dem lastenfreien Grundstück beimesse und dem Wert, der sich nach Eintragung der Dienstbarkeit ergebe. Eine Umfrage des Gutachterausschusses der Stadt Frankfurt am Main unter 13 deutschen Großstädten mit Bahnunterfahrungen habe gezeigt, dass die Größe und die Lage der durch die Dienstbarkeit in Anspruch genommen Grundstücksteilfläche und die Tiefenlage der Tunnelröhre unter der Geländeoberkante die entscheidenden Faktoren bei der Ermittlung der Wertminderung darstellten. Verfahrenstechnisch biete sich die Heranziehung des beim Münchner U-Bahnbaus entwickelten Verfahrens an, da es mit unterschiedlichen Differenzierungen sowohl die Belange der Grundstückseigentümer als auch die diesbezügliche Rechtsprechung berücksichtige. Allerdings müssten die Grundsätze und Methoden an die spezifischen geografischen Gegebenheiten und Wertverhältnisse der jeweiligen Stadt angepasst werden, um zu marktkonformen Ergebnissen zu gelangen.
Video-Marketing-Mix als Erfolgsfaktor
„Video-Marketing hat im Wettbewerb um die Aufmerksamkeit an Bedeutung gewonnen“, sagte Jan Kricheldorf, Geschäftsführer der Berliner Agentur Wordliner. Da sich die Vermarktung von Immobilien in großen Teilen auf das Internet verlagert habe, sei es heute mit einer guten Offline-Präsenz nicht mehr getan. „Der Offline-Online-Transfer stellt allerdings auch viele Immobilienprofis vor Herausforderungen“, so Kricheldorfs Erfahrungen. Im Internet wirkten viele vermeintliche Alleinstellungsmerkmale durch die schnelle Vergleichbarkeit austauschbar, während die Persönlichkeit des Immobiliendienstleisters zu kurz komme. Videomarketing helfe dieses Defizit zu beseitigen. Kaum ein anderes Medium sei so gut geeignet, innerhalb kürzester Zeit Sympathie, Wohlwollen und Glaubwürdigkeit zu erzeugen. Um zu bewegen, benötigten die Videos ein Konzept. Inhalt, Verpackung und Machart müssten im Zusammenspiel korrespondieren. „Videos entfalten ihre Wirkung am besten dort, wo der Markt stattfindet, in Immobilienportalen, sozialen Netzwerken und Suchmaschinen“, so Kricheldorf. Aufmerksamkeit, Inhalt und die richtige Verbreitung seien daher die drei wesentlichen Pfeiler, auf denen Videomarketing aufbauen müsse.
Hört mal, wer da schreibt…
„Social Media ist derzeit das ‚Big Thing‘ im Internet“, stellte Thomas Brunner, Leiter der Kunden-Akademie von Immonet, fest. Knapp 24 Millionen Bundesbürger nutzten beispielsweise Facebook. Viele Unternehmen präsentierten sich ebenfalls auf dem größten Social-Media-Netzwerk und wetteiferten um die Gunst der Nutzer. Dabei tummle sich hier nicht nur die junge Generation. Der Mediannutzer auf Facebook sei 38 Jahre alt, im Geschäftsnetzwerk Xing betrage das Durchschnittsalter sogar 43,8 Jahre. „Für Immobilienunternehmen stellen die sozialen Netzwerke eine wichtige Plattform für Beziehungsmanagement dar“, so Brunner. So bestätigten 80,7 Prozent der Facebook-Nutzer, dass sich positive Berichte auf die Sympathie gegenüber der Marke und den Produkten auswirke. Für die Unternehmen gelte es, sich auf das veränderte Kommunikationsverhalten in den sozialen Netzwerken einzustellen. Die User kommunizierten „Bottom-up“ und verlangten nach bi-direktionaler Kommunikation. Bewertungen stellten eine neue, wichtige „Währung“ bei der Objektakquise dar. Diese gelte es sowohl im persönlichen Umgang als auch als Online-Bewertungen einzusetzen.
Über die Deutsche Immobilien-Akademie (DIA)
Seit 1995 engagiert sich die DIA, eines der größten überregionalen Weiterbildungsinstitute für die Immobilien- und Finanzwirtschaft, mit steigendem Erfolg in der beruflichen Weiterbildung. Mehr als 1500 Teilnehmer pro Jahr absolvieren die unterschiedlichen Studiengänge. Seit 1997 besteht ein Kooperationsvertrag mit der Universität Freiburg. Träger der gemeinnützigen Gesellschaft sind die Verwaltungs- und Wirtschafts-Akademie (VWA) für den Regierungsbezirk Freiburg und der Immobilienverband Deutschland (IVD). Die DIA bietet ein vielfältiges Weiterbildungsangebot in den Bereichen Immobilienwirtschaft und Sachverständigenwesen - speziell für Berufstätige. Seit 2009 bietet die DIA in Kooperation mit der Steinbeis Hochschule Berlin auch Bachelor- und Masterstudiengänge im Bereich Real Estate an
