(openPR) Das Magdeburger Immobilienjahr 2012 und Ausblick 2013
Die schwache Entwicklung der Weltkonjunktur trifft die ostdeutsche Wirtschaft stärker als andere Regionen in Deutschland. Nach der aktuellen Konjunkturprognose des ifo-Instituts betrug das Wirtschaftswachstum in Ostdeutschland im Jahr 2012 0,2%, in Gesamtdeutschland 0,7%. Im Gegensatz zur Konjunkturabschwächung konnte allerdings auch im Jahr 2012 der Abbau der Arbeitslosigkeit in Magdeburg fortgesetzt werden. So sank die Zahl der Arbeitslosen in Magdeburg zwischen Ende 2011 und Ende 2012 um etwa 700 Personen bzw. rd. 5% auf nunmehr ca. 13.100 Personen. Somit beträgt aktuell die Arbeitslosenquote in der sachsen-anhaltinischen Landeshauptstadt 11,1% (Ende 2011: 11,8%). Die Attraktivität Magdeburgs wird auch durch die arbeitsplatz- und ausbildungsorientierte Zuwanderung dokumentiert. Zwischen 2004 und 2012 wuchs die Bevölkerungszahl um rd. 5.700 Personen bzw. 2,5% auf rd. 232.400 Einwohner an.
Beide Entwicklungen wirken sich positiv auch auf die Immobilienmärkte bzw. die Immobiliennachfrage aus: Das Beschäftigungswachstum im Dienstleistungs- und Verwaltungssektor stimuliert die Büroflächennachfrage und erhöht die Inanspruchnahme von Büroflächen („Nettoabsorption“). Analog wirkt sich das Bevölkerungswachstum in Verbindung mit der anhaltenden Expansion der Privathaushalte auch auf den Wohnungsmarkt durch höhere Wohnungsnachfrage aus.
Büromarkt: Normalperformance trotz Rückgang des Flächenumsatzes
- Der kumulierte Flächenumsatz 2012 halbierte sich im Vorjahresvergleich auf rd. 15.000 m² (2011: rd. 29.500 m²) und liegt damit knapp über der Hälfte des jüngsten Dekadenmittels (2002-2011: rd. 28.800 m²).
- Allerdings bedarf die rein quantitative Betrachtung zur Erlangung der fachlichen Aussagekraft der objektivierenden Analyse: Bereinigt man zur Herstellung der Vergleichbarkeit das im Jahre 2011 erzielte Gesamtmarktergebnis von 29.500 m² um den singulären Großabschluss des Ministeriums für Landwirtschaft und Umwelt (MLU) des Landes Sachsen-Anhalt von allein rund 15.000 m² bzw. 51% des Gesamtabsatzes, so liegt das im Folgejahr 2012 erzielte Umsatzvolumen von 15.000 m² knapp über dem Vorjahresniveau 2011 von 14.500 m². Damit zeigt nach langfristigen bundesweiten Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auch der Magdeburger Büroflächenmarkt exakt die typische Volatilität anderer Landeshauptstädte und der Bundeshauptstadt: In Jahren weitgehender bis totaler Transaktionszurückhaltung der öffentlichen Hand und ihr „nahestehender“ Einrichtungen wie z.B. öffentlicher Rundfunk- und Fernsehanstalten, Landesbanken, Universitätseinrichtungen, Landeskrankenhäuser etc. können auch keine rekordnahen Ergebnisse geleistet werden. Das durchschnittliche Marktergebnis des Jahres 2012 resultiert demzufolge aus dem Ausbleiben kommunaler oder/und landesbezogener Abschlüsse. Gleichzeitig fehlten auch im Privatsektor größere Einzeltransaktionen als Treiber. Gleichwohl ist nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH die Robustheit des Büroflächenmarktes ungebrochen gegeben, zumal sich zahlreiche größere urprüngliche Mietgesuche im Jahresverlauf zu Kaufgesuchen wandelten und so den Magdeburger Eigennutzer- und Investmentmarkt stimulierten.
- Zu den mehrere Dutzend von AENGEVELT vermittelten Mietvertragsabschlüssen des Jahres 2012 zählten z. B. die Transaktionen mit „IAS, Institut für Arbeit- und Sozialhygiene Stiftung“ in attraktiver Citylage und mit dem „DRK Magdeburg-Jerichower Land“.
- Notarielle Kaufverträge an Eigennutzer, Teileigennutzer oder Investoren über markante Büro- Geschäftshauskomplexe vermittelte AENGEVELT z. B für das „Ulrichshaus“ mit ca. 16.800 m² Mietfläche sowie für die Standorte „An der Steinkuhle 2a-e“ mit rd. 8.750 m² und „Humboldtstraße 16“ mit rd. 1.245 m² Mietfläche.
- Bis Ende 2012 sank der nominelle Leerstand auf 139.000 m² bzw. 13,5% (2011: 140.000 m² bzw. 13,7%). Hiervon sind allerdings lediglich 76.000 m² nach Abzug des langfristig gesicherten Absatzes (Fluktuationsreserve) und der „Marktleichen“ (mehr als mit der Hälfte der Fläche seit länger als 5 Jahren leer) marktfähig, so dass sich der marktrelevante Leerstand im Gegensatz zum nominellen Leerstand auf lediglich 7,4% des Gesamtbüroflächenbestandes von 1,027 Mio. m² der Landeshauptstadt stellt.
- Die Spitzenmiete bewegt sich unverändert auf dem Niveau von EUR 10,50/m², die mittlere City-Miete blieb ebenfalls konstant bei EUR 8,50/m². In den äußeren Stadtteilen und Nebenlagen werden wie im Vorjahr Büroflächen im Schnitt zu EUR 4,-/m² kontrahiert. Die Spitzenmiete liegt hier bei EUR 5,-/m².
Investmentmarkt
Der deutsche Immobilienmarkt gilt für breite anlagekräftige in- wie ausländische Investorenkreise als „sicherer Hafen“ in Europa. Besonders in den international bekannten deutschen Städten (Big Seven) zog die Investmentnachfrage deutlich an. Dies trieb die Immobilienpreise und drückte die Anfangsrenditen. Von der deutschlandweit gestiegenen Immobiliennachfrage profitieren auch die Wachstumsregionen in Ostdeutschland so auch z. B. Magdeburg.
Ungeachtet des hohen Anlageinteresses ist das Renditeniveau in Magdeburg - noch ! - unverändert attraktiv. Es veränderte sich nach Beobachtungen von AENGEVELT-RESEARCH im Jahresverlauf 2012 nur geringfügig und liegt damit im bundesweiten Vergleich unverändert deutlich höher als z. B. in den Big-Seven-Städten:
- Die Spannweite marktüblicher Einstiegsrenditen für Geschäfts- und Bürohäuser innerhalb der Magdeburger City reicht aktuell von 7,7% p.a. bis zu 9,0% p.a. In Cityrandlagen sind die Anfangsrenditen unverändert höher (2012: 8,0% bis 9,0%).
- Gepflegte Wohnobjekte und Wohnanlagen sind in Magdeburg weiterhin sehr begehrt. In dieser Anlageklasse bewegen sich die Anfangsrenditen für nachfrageadäquate Mehrfamilienhäuser im Neubau in einer Spanne zwischen 7,0% und 8,0%, im modernisierten oder modernisierungsgeeigneten Bestand zwischen 8,0% und 9,5% p. a.
Ausblick 2013
Die Märkte der großen deutschen Immobilienhochburgen (Big Seven) standen 2012 im Fokus zahlreicher Investorenzielgruppen. Dadurch war hier die Nachfrage nach Core-Immobilien deutlich höher als das Angebot. Diese Entwicklung begünstigte den Preisauftrieb zu Lasten der Anfangsrenditen. Aktuell sind Anfangsrenditen für Top-Büroobjekte von 5% p. a. und darunter in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a.M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart die Regel. Andere regionale Oberzentren wie z.B. Magdeburg sind hier deutlich attraktiver und bieten darüber hinaus weiter eine Reihe von handfesten Gründen, das Immobilienengagement hier zu verstärken:
- Die Zahl der Einwohner und Privathaushalte wächst in Magdeburg seit 2004 kontinuierlich.
- Marktzyklen wirken sich in Magdeburg lediglich moderat auf das Miet- und Renditeniveau aus, was den Markt deutlich stabilisiert und das hohe Sicherheitsbedürfnis breiter Anlegerkreise voll erfüllt.
- In Magdeburg sind die Anfangsrenditen selbst für Top-Objekte markant höher als in den Big Seven und den benachbarten sächsischen Metropolen Dresden und Leipzig.
- Im Einklang dazu entwickelt sich der Magdeburger Büromarkt seit Jahren im Hinblick auf Spitzenmiete und mittlere Miete ausgesprochen stabil. Der Sockel des marktfähigen Büroflächenleerstandes baut sich seit 2004 kontinuierlich ab.
Alle genannten Faktoren charakterisieren die Robustheit des Magdeburger Immobilienmarktes. Aufgrund der für Magdeburg seit Jahren sehr guten bis stabilen Rahmenbedingungen rechnet AENGEVELT-RESEARCH im Jahr 2013 mit einem im Vorjahresvergleich höheren Büroflächenumsatz von mindestens 20.000 m². Diese Marktleistung entspräche - angenommen sogar ohne 5-stellige Einzelabschlüsse des öffentlichen Sektors - dem Niveau des mittleren jährlichen Flächenumsatzes der jüngsten fünf Jahre (2008-2012: rd. 21.900 m²), in dem freilich diverse Einzelgroßabschlüsse mitgezählt sind. Hinsichtlich des marktfähigen Leerstands ist aufgrund der hohen Vorvermarktungsquote neuer Büroflächen auch in 2013 von einem Abbau auszugehen. Die gezielte Nachfrage nach modernen Büroflächen setzt sich vor den anhaltenden Trends zunehmender Qualitätsansprüche an Lage, Ambiente, Ausstattung sowie Energie- und Flächeneffizienz auch im neuen Jahr fort. Diese Entwicklung führt nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH dazu, dass das Niveau der Spitzenmiete voraussichtlich stabil bleibt, bei neu auf den Markt kommenden modernen Neubauflächen können im Einzelfall auch noch leicht höhere Werte erzielt werden.
