(openPR) AENGEVELT City Report Region Magdeburg 2017-2018
Am Magdeburger Grundstücksmarkt (Asset Deals, bebaut und unbebaut) analysierte AENGEVELT-RESEARCH mit einem in 2016 erzielten Geldumsatz von rd. EUR 573 Mio. einen Anstieg um 15% gegenüber dem Vorjahresergebnis (2015: rd. EUR 499 Mio.). Das jüngste Marktergebnis liegt sogar 67% über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2006 bis 2015: EUR 344 Mio.) und ist zudem das höchste Ergebnis in diesem Jahrtausend noch vor 2015 und dem globalen Boomjahr 2007 (EUR 479 Mio.).
Von dem 2016 erzielten Transaktionsvolumen aus Grundstücksverkäufen in Höhe von rd. EUR 573 Mio. (2015: rd. EUR 499 Mio.) entfielen:
• EUR 435 Mio. auf bebaute Grundstücke (2015: EUR 407 Mio.), davon = +7%
EUR 64 Mio. auf Ein-/Zweifamilienhäuser (2015: EUR 61 Mio.) = +5%
• EUR 32 Mio. auf unbebaute Grundstücke (2015: EUR 19 Mio.) = +68%
• EUR 100 Mio. auf Wohn- und Teileigentum (2015: EUR 69 Mio.) = +45%
• Die Zahl der Verkaufsfälle stieg auf 2.281 Beurkundungen (2015: 2.004; +14%).
• Der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall stieg um etwa 29% auf rd. EUR 251.000 (2015: EUR 249.000). Er übertrifft damit auch deutlich den Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2006 bis 2015: EUR 161.000) und markiert den höchsten Wert der letzten 20 Jahre.
Weiterer Umsatzanstieg am Magdeburger Investmentmarkt
Das Transaktionsvolumen durch Verkäufe von Wohn- und Gewerbeinvestments stieg in Magdeburg nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH um 8% bzw. rd. EUR 26 Mio. von EUR 345 Mio. in 2015 auf rd. EUR 371 Mio. im Berichtsjahr 2016. Es handelt sich dabei um das beste Transaktionsergebnis der letzten 16 Jahre und liegt 11% über dem Spitzenjahr 2007 (rd. EUR 335 Mio.) und sogar 78% über dem Mittel der jüngsten Dekade (Ø 2006-2015: EUR 209 Mio. p. a.).
Anstieg in allen Segmenten
• Im Wohninvestmentsegment stieg der kontrahierte Geldumsatz 2016 mit rd. EUR 129 Mio. nochmals um EUR 11 Mio. bzw. 9% gegenüber dem bereits sehr guten Vorjahresergebnis (2015: rd. EUR 118 Mio.) und erreicht damit ein neues Rekordergebnis in diesem Jahrtausend.
Die Zahl der Kauffälle lag mit 162 leicht unter dem Vorjahreswert (2015: 169). Der mittlere Kaufpreis erreichte entsprechend mit rd. EUR 799.000 je Erwerbsfall (2015: rd. EUR 696.000) den höchsten Wert der jüngsten 20 Jahre und übertrifft den Dekadenreferenzwert (Ø 2006-2015: EUR 462.000) um rd. 73%.
• Im gewerblichen Investmentsegment stieg das Transaktionsvolumen 2016 gegenüber dem Vorjahr um 6% auf rd. EUR 242 Mio. (2015: rd. EUR 228 Mio.) und liegt damit zudem 73% über dem mittleren Niveau der jüngsten Dekade (Ø 2006-2015: rd. EUR 140 Mio. p. a.).
• Größtes Teilsegment sind hierbei die Büro- und Geschäftshäuser: Hier wurde nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH mit rd. EUR 195 Mio. exakt das gleiche Transaktionsvolumen wie im Vorjahr erzielt. Es handelt sich dabei um den höchsten Wert der letzten 20 Jahre und übertrifft den Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2006-2015: rd. EUR 109 Mio. p. a.) um 79%.
Die Anzahl der Verkäufe von Büro- und Geschäftshäusern ging markant von 122 Transaktionen (2015) auf 74 Beurkundungen im Berichtsjahr zurück. Der mittlere Verkaufspreis erhöhte sich dadurch von rd. EUR 1,6 Mio. in 2015 auf rd. EUR 2,63 Mio. in 2016 und erreichte damit das höchste Niveau der letzten 20 Jahre.
Renditeentwicklung: Sinkende, gleichwohl bundesweit/international weiterhin attraktive Renditen
Im Vergleich zur Mehrzahl der anderen deutschen Immobilienzentren ist das Renditeniveau in Magdeburg auch weiterhin überdurchschnittlich hoch und entsprechend attraktiv und wettbewerbsfähig:
• Die Anfangsrenditen für Mietwohnhäuser im Bestand haben analog zur bundesweit hohen Nachfrage nachgegeben und bewegen sich zu Beginn des Jahres 2017 in einer Bandbreite zwischen 5,4% und 8,3%. (Anfang 2016: 5,6% - 8,0%).
Bei Neubauobjekten liegt die entsprechende Spanne stabil zwischen 4,5% und 5,0%.
• Die Anfangsrenditen für Bürohäuser bewegen sich in Magdeburg aktuell je nach Lage und Qualität in einer Spanne zwischen 5,9% und 8,0% (Anfang 2016: 6,9% - 8,0%) und für Geschäftshäuser zwischen 6,3% und 8,0% (Anfang 2016: 6,7% bis 8,0%). Sie verzeichneten damit im Jahresvergleich im hohen Qualitätssegment eine Renditekontraktion von 40 bis 100 Basispunkten.
Trends der Marktentwicklung
• Es besteht weiterhin Anlagedruck angesichts anhaltend hoher Liquidität im Markt. Hierbei lenken die ausgesprochen hohen Einstiegsfaktoren in den Big Seven den Fokus noch mehr auf strukturstark wachsende B- und C-Städte wie z.B. Magdeburg. Entsprechend prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH ein weiterhin dynamisches Marktgeschehen in Magdeburg. Dabei ist ein erneut überdurchschnittliches Transaktionsvolumen (Asset-Deals) am Grundstücksmarkt > EUR 500 Mio. möglich (2016: EUR 573 Mio.).
• Gefragt bleiben sicherheitsorientierte Immobilieninvestments angesichts eines fortgesetzten Mangels an marktadäquaten Alternativanlagen im Rahmen historisch niedriger Kapitalmarktzinsen.
• Das Magdeburger Wohninvestmentsegment profitiert vom Einwohner- und insbesondere Haushaltswachstum mit weiterhin überdurchschnittlichen Transaktionsvolumina
• Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH moderat weiter nachgebende Renditen, d.h. weiter steigende Kaufpreismultiplikatoren.
• Insgesamt bleiben die Einstiegsmöglichkeiten für Investoren in Magdeburg im bundesweiten und internationalen Vergleich weiterhin renditefreundlich und lukrativ.
