(openPR) Für die rund 9.000 Anleger des IVG Immobilienfonds Euroselect 14 - "The Gherkin", die seit Jahren auf Ausschüttungen verzichten müssen, gibt es noch immer keine guten Nachrichten. Sie werden wohl auch auf absehbare Zeit keine Ausschüttungen erhalten.
Die Anleger stehen jetzt vor der Frage, den Verlust zu akzeptieren, oder um ihr Geld zu kämpfen - die Chancen stehen nicht schlecht. Es besteht Handlungsbedarf, denn die Verjährung von Schadenersatzansprüchen droht möglicherweise schon zum Jahresende 2012. Schnelles Handeln ist daher angeraten. Mehr Informationen zur Verjährung von Ansprüchen von Anlegern geschlossener Fonds: http://www.nittel.co/kanzlei/aktuell/verjaehrung-von-schadenersatzanspruechen-von-anlegern-geschlossener-fonds.html
Gute Chancen für die Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen
Warum kommen wir zu dieser grundsätzlich optimistischen Einschätzung für die Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen? Für zahlreiche Mandanten, die am ivg Fonds EuroSelect 14 beteiligt sind, haben wir die Beratungen geprüft und dabei nach unserer Auffassung in der Regel erhebliche Fehler bei der Anlageberatung festgestellt. Diese begründen Schadenersatzansprüche gegen die Berater, beratenden Banken und gegen die Gründungsgesellschafter des Fonds, die nach einer aktuellen BGH-Entscheidung ebenfalls für die Falschberatung haften - http://www.nittel.co/kanzlei/aktuell/gruendungsgesellschafter-von-fonds-haften-fuer-falschberatung.html.
Völlig unzureichende Aufklärung über Risiken
Aus Gesprächen mit zahlreichen Anlegern wissen wir, dass diese über die Risiken, die sich in der gegenwärtigen Krise des Fonds verwirklicht haben, von ihren Beratern vor der Zeichnung des Fonds nicht informiert wurden. Geschlossene Immobilienfonds sind, wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil zu Az. III ZR 249/09 formuliert, unternehmerische Beteiligungen die als solche das Risiko bergen, dass das eingesetzte Kapital zumindest zu einem Teil verloren gehen kann. Dieses Risiko hängt in seinem Ausmaß unter anderem von der Eigenkapital-/Fremdkapitalquote, der Entwicklung der Immobilienpreise und Mieteinkünfte und den zu Grunde gelegten Wertansätzen ab. Die Risiken der Beteiligung hätten daher einen wesentlichen Teil der Beratung bilden müssen.
Schwankungen des Immobilienwertes: Gerade der Londoner Gewerbeimmobilienmarkt unterliegt starken Nachfrageschwankungen, die sich unmittelbar auf den Mietzins und damit auch den Wert der Immobilien auswirken. Bereits im Herbst 2007 kam es infolge der beginnenden weltweiten Krise der Finanzmärkte, die sich insbesondere auf den Finanzplatz London auswirkten, zu erheblichen Rückgängen der Gewerbemieten in London. Weder auf die grundsätzliche Möglichkeit der Wertschwankungen, noch auf die konkrete Entwicklung der Gewerbemieten in London, die auch Gegenstand von Veröffentlichungen in der Wirtschaftspresse waren, wurden die und bekannten Anleger in der Beratung hingewiesen.
Währungsrisiko durch Finanzierung in Schweizer Franken: Dass ein Teil der von dem Fonds aufzunehmenden Kredite in Schweizer Franken (CHF) aufgenommen wurde, hat zusätzlich den Fonds mit einem erheblichen Währungs-/ Wechselkursrisiko belastet. Die anhaltende Schwächung des britischen Pfunds (GBP) und die gleichzeitige Stärke des CHF haben zu einem nachhaltigen Anstieg der in GBP - der Währung, in der der Fonds seine Mieteinnahmen erzielt - zu berechnenden Gesamtkreditbelastung geführt. Auch die für die CHF-Kredite in CHF zu zahlenden Zinsen haben sich, umgerechnet in GBP damit erhöht, was den Fonds zusätzlich belastet.
Loan-to-value - Klausel: Beide Faktoren, die erheblichen Wertschwankungen am Londoner Gewerbeimmobilienmarkt und das Wechselkursrisiko haben dazu geführt, dass der Fonds Wertsicherungsklauseln, die mit der kreditgebenden Bank vereinbart sind, verletzt. In den Kreditverträgen sind Klauseln vereinbart, die aus der Sicht der Bank den Erhalt des Wertes der Kreditverbindlichkeiten sicherstellen sollen.
Obwohl diese im Prospekt ausführlich dargestellt wurden, waren sie in keinem der uns bekannten Fälle Gegenstand der Beratung durch den Anlageberater.
Dazu gehören sowohl eine loan-to-value - Klausel - http://www.nittel.co/kanzlei/aktuell/loan-to-value-klauseln-was-steckt-dahinter.html , als auch die Vereinbarung eines Schuldendienstdeckungsgrades. Das Verhältnis von Darlehen zu Immobilien-Verkehrswert (loan-to-value) darf dabei zu keinem Zeitpunkt 67 % überschreiten. Geschieht dies dennoch, beispielsweise durch ein Absinken des Verkehrswerts der Immobilie und/oder einen Wertverlust des GBP im Verhältnis zum CHF, darf das Kreditinstitut die Erhöhung von Rücklagen oder eine Sondertilgung verlangen und Ausschüttungen an Anleger widersprechen.
> Mehr Informationen zum IVG Euroselect 14
Erfolgreich Schadenersatz durchsetzen
Für mögliche Schadenersatzansprüche gegen die im Vertrieb des IVG Euroselect Vierzehn - "The Gherkin" involvierten Deutschen Bank und Commerzbank sehen wir gute Chancen.
- Der Fonds wurde als Altersvorsorge empfohlen, obwohl es sich um eine hochspekulative Anlage mit Totalverlustrisiko für die Anleger handelt, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als Altersvorsorge nicht geeignet - http://www.nittel.co/kanzlei/aktuell/geschlossene-fonds-als-altersvorsorge-die-grosse-luege-der-anlageberater.html - ist.
- Mögliche Probleme der teilweisen Kreditaufnahme in Schweizer Franken wurden nicht thematisiert.
- Keine Information über LTV und die möglichen Folgen für den Fonds und die Anleger.
- Kein Hinweis auf sinkende Preise für Gewerbeimmobilien in London. Statt dessen Anpreisung als sichere Anlage
- Provisionsinteresse der Bank blieb regelmäßig unerwähnt, nach der kick-back Rechtsprechung des BGH - http://www.nittel.co/kanzlei/kapitalanlagerecht/geschlossene-fonds/schiffsfonds/kickbacks-schadenersatz-fuer-wertpapier-und-fondsanleger-infolge-von-banken-verschwiegener-rueckverguetungen-.html - ein Kardinalfehler.
Angesichts der Häufung von Beratungsfehlern sehen wir für die Anleger des Fonds gute Chancen, Schadenersatzansprüche gegen die sie beratenden Banken durchzusetzen.
Erste Urteile zu Gunsten geschädigter Anleger des Fonds IVG Euroselect Vierzehn - "The Gherkin" sind bereits ergangen.
Haben Sie Fragen zu Ihrer Fondsbeteiligung? Wollen auch Sie wissen, ob Sie falsch beraten wurden und ob Sie Chancen zur Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen haben?
Artikellink: http://www.nittel.co/kanzlei/aktuell/ivg-euroselect-vierzehn-gmbh-co-kg-the-gherkin-schadenersatz-fuer-anleger-wegen-falschberatung.html
