(openPR) Sie sind in aller Munde: die Euro- und Schuldenkrise, niedriges Wirtschaftswachstum oder aufgeregte Finanzmärkte.
Stuttgart - Immer mehr kleine und große Investoren wollen ihr Geld in „Betongeld“ anlegen. Das niedrige Zinsniveau erleichtert die Anlage in Wohnimmobilien als Sachwerte. Gesteigerten Wert bei der Auswahl der Objekte legen die Investoren hierbei auf gute bis sehr gute Wohnlagen wie auch auf die Nachhaltigkeit. Eine aktuelle wissenschaftliche Untersuchung hat ergeben: Stuttgart ist die nachhaltigste Stadt Deutschlands. Stuttgart liegt nicht nur wegen der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit, sondern auch wegen der hohen Lebensqualität, unter anderem gemessen am Arbeitsmarkt, und der Innovationsfähigkeit ganz weit vorne.
Das gesteigerte Investmentinteresse vieler Anleger ist nicht nur in der Landeshauptstadt, sondern auch in den umliegenden Landkreisen, zu spüren. Der Markt ist nahezu leergefegt, wenn es um rentable Anlagen geht. Viele Makler bemängeln derzeit den Mangel an verkaufbaren Objekten. Das Problem sei zum einen an gute Objekte heranzukommen, zum anderen die angebotenen Objekte zum vermeintlich richtigen Preis am Markt zu platzieren. Viele Immobilien werden derzeit weit über dem ermittelten Verkehrswert veräußert. Der Stuttgarter Immobilienmarkt boomt, die Nachfrage ist ungeschlagen hoch und das Angebot reicht bei Weitem nicht aus. Immer mehr Anleger greifen tief in die Tasche. Inwieweit hier die Rentabilitätsrechnung der Anleger noch aufgeht, bleibt fraglich. Als Sachverständige für Immobilienbewertungen ist es unsere Aufgabe Marktwerte zu ermitteln.
In Zeiten wie diesen jedoch stellt uns dies vor eine besondere Herausforderung. Nach der Definition des § 194 BauGB wird „der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr … ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“. Derzeit kann jedoch nicht vom gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgegangen werden.
Preis ist nicht gleich Wert
Der Preis ist der Betrag, den ein Käufer bei der Transaktion zu bezahlen bereit ist. Der bei Gutachten ermittelte Verkehrswert (Marktwert) hingegen stellt sich als ein verobjektivierter und sich aus Angebot und Nachfrage auf dem Grundstücksmarkt ergebender Tauschwert dar, der meistens auch als der “wahrscheinlichste” zu erzielende Wert definiert wird. Der Verkehrswert ist trotz einer Vielzahl verfahrensrechtlicher Wertermittlungsvorschriften und einer entwickelten Wertermittlungslehre keine mathematisch exakt ermittelbare Größe. Dies kann schon deshalb nicht sein, da wir verschiedene Verfahren zur Ermittlung der Verkehrswerte heranziehen können, deren Ergebnisse in der Regel voneinander abweichen. Verschiedene Verfahren führen zu verschiedenen Ergebnissen. Oft muss bei Verkaufserlösen mit einem Genauigkeitsgrad von +/- 20% oder noch mehr des ermittelten Verkehrswerts gerechnet werden.
Sachverständigenbüro Rometsch
