(openPR) Der eingeschränkte Kündigungsschutz für Studentenwohnheime setzt voraus, dass der Vermietung des Wohnraums an Studenten ein konkretes Belegungskonzept mit zeitlicher Begrenzung der Mietzeit und Rotation zugrunde liegt, denn nur so kann von einem Studentenwohnheim im Sinne des Gesetzgebers ausgegangen werden. Für alle anderen Vermietungen von Wohnraum an Studenten gilt derselbe gesetzliche Kündigungsschutz wie für andere Mieter.
Der Bundesgerichtshof hatte in einer unlängst ergangenen Entscheidung zu entscheiden, unter welchen Voraussetzungen ein Gebäude als Studentenwohnheim zu qualifizieren ist und damit der soziale Kündigungsschutz des § 573 BGB nicht eingreift.
Der beklagte Mieter mietete im Februar 2004 vom Kläger ein Zimmer in einem als "Studentenwohnheim" bezeichneten Anwesen an. Das Gebäude war 1972 als Studentenwohnheim errichtet worden. 63 der darin befindlichen Wohneinheiten waren aus Landessondermitteln zur Förderung von Studentenwohnheimen öffentlich gefördert worden, wobei die Preisbindung inzwischen abgelaufen ist. Von den 67 Wohnräumen waren mindestens vier nicht an Studenten vermietet worden. Die möblierten Zimmer sind etwa 12 m² groß, wobei Küche, Sanitäranlagen und Waschräume als Gemeinschaftsräume ausgeführt sind. Die gegenwärtige monatliche Miete des Beklagten beträgt EUR 190. Die Mietverträge sind regelmäßig auf ein Jahr befristet und verlängern sich um ein Semester, wenn nicht drei Monate vor Semesterende schriftlich gekündigt wird. Die Verweildauer der Mieter ist sehr unterschiedlich.
Der Kläger kündigte am 27. Dezember 2008 dem Beklagten schriftlich unter Hinweis auf "Hetzereien und Reibereien gegenüber uns und Dritten" mit Wirkung zum 31. März 2009. Der Kläger ist der Ansicht, dass die Kündigung auch ohne Darlegung eines berechtigten Interesses gemäß § 573 BGB wirksam sei, da es sich um Wohnraum in einem Studentenwohnheim handele.
Das Amtsgericht hat den Beklagten antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe verurteilt. Die Klage wurde auf Berufung des Beklagten abgewiesen. Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte keinen Erfolg.
Bei dem Anwesen des Klägers handele es sich um kein Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB. Aus der Entstehungsgeschichte der Norm ergebe sich, dass sich diese Einschränkung des sozialen Mieterschutzes nur vor dem Hintergrund rechtfertige, möglichst vielen Studierenden das Wohnen in einem Studentenwohnheim zu ermöglichen und dabei alle Bewerber gleich zu behandeln.
Dieses gesetzgeberische Ziel könne nur erreicht werden, wenn der Vermieter in dem Wohnheim ein an studentischen Belangen orientiertes Belegungskonzept praktiziere, das eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien vorsieht. Voraussetzung sei, dass die Dauer des Mietverhältnisses regelmäßig zeitlich begrenzt sein müsse und nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung oder dem eigenen freien Belieben des Vermieters überlassen bleibe. Jedenfalls eröffne diese Regelung nicht die Möglichkeit des Vermieters, eine im Einzelfall gewollte Vertragsbeendigung mit ihm nicht genehmen Mietern zu ermöglichen.
Das der Rotation zugrundeliegende, die Gleichbehandlung aller Bewerber wahrende Konzept des Vermieters müsse sich mit hinreichender Deutlichkeit aus einer Satzung, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben. Das von dem Kläger betriebene Wohnheim lasse ein solches Konzept vermissen. Die Kündigung war deshalb mangels Vorliegens eines gemäß § 573 Abs. 1 BGB erforderlichen berechtigten Interesses unwirksam.
BGH, Urteil vom 13. Juni 2012 – VIII ZR 92/11
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