BGH: Heiz- und Warmwasserkosten müssen verbrauchsabhängig umgelegt werden

(openPR) Heiz- und Warmwasserkosten sind nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung bei den Einzelabrechnungen anhand des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs zu berechnen.

Zwei Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft beanstandeten die Jahresabrechnung für Heiz- und Warmwasserkosten, die von dem Verwalter erstellt wurde. Dieser hatte statt den tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten die im Abrechnungsjahr an den Energieversorger geleisteten (Abschlags-) Zahlungen in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Die beiden Kläger sind der Auffassung, der Verwalter müsse nach Verbrauch abrechnen. Sowohl Landgericht als auch Berufungsgericht gaben der Klage statt. Die gegen das Urteil des Landgerichts gerichtete Revision der übrigen Wohnungseigentümer, die die Abrechnung für richtig halten, hatte teilweise Erfolg.

In die Gesamtabrechnung seien alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen, aufzunehmen. Denn der Verwalter sei verpflichtet, eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein müsse. Diesen Anforderungen genügt die Gesamtabrechnung nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und die tatsächlichen Geldflüsse ausweist.

Bei den Einzelabrechnungen seien hingegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu beachten, die eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vorschreiben. Daher seien für die Verteilung in den Einzelabrechnungen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Die hiermit zwangsläufig verbundene Abweichung der Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung muss der Verwalter aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit in der Abrechnung verständlich erläutern.

Im konkreten Fall habe daher zwar die Gesamtabrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen, nicht aber die Einzelabrechnungen, da sie nicht den tatsächlichen Verbrauch zugrunde legten. Diese müssen neu erstellt werden.

BGH, Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10

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