(openPR) 2010 war der Magdeburger Büroflächenmarkt noch von den markanten Auswirkungen der Finanz- und Wirtschaftskrise beeinflusst: Mit einem Umsatz von lediglich rd. 15.000 m² Bürofläche wurde das niedrigste Ergebnis der letzten 20 Jahre erzielt. 2011 hat sich das Vermietungsgeschehen im Zuge der verstärkten Konjunkturerholung dynamisiert. Der Flächenumsatz ist 2011 - wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert - markant gestiegen und erreichte mit 29.500 m² einen überdurchschnittlichen Wert. „Dazu haben insbesondere großvolumige Anmietungen beigetragen“, erläutert Annett Lorenz-Kürbis, Nieder-lassungsleiterin AENGEVELT Magdeburg, die Steigerung und führt weiter aus: „Hierzu zählt vor allem die Anmietung des sachsen-anhaltinischen Ministeriums für Landwirtschaft und Umwelt MLU in dem Bürogebäude „Leipziger Straße 58“ mit rd. 15.500 m².“
Für 2012 rechnet AENGEVELT-RESEARCH entsprechend der allge-meinen Konjunkturabkühlung mit einem Rückgang des Flächenumsatzes auf ein mittleres Niveau. Dabei bleibt Magdeburg mit seinem Potential an modernen Büroflächen zur Standortoptimierung und Neuansiedlung von Unternehmen bei einem im bundesweiten Vergleich unverändert nutzerfreundlichen Büromietpreisniveau ein attraktiver Bürostandort.
Prognose 2012
Für das laufende Jahr 2012 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz von rd. 20.000 m². Dies entspricht dem mittleren Umsatzvolumen der Jahre 2006 bis 2010.
• Bei einem prognostizierten Gesamtbestand von rd. 1,024 Mio. m² Bürofläche zum Jahresende 2012 stellt sich der gesamte Leerstandssockel nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH bis Ende 2012 auf rd. 138.000 m² (Ende 2011: rd. 140.000 m²).
• Das Spitzenmietniveau bleibt 2012 mit EUR 10,50/m² voraussichtlich stabil, bei neu auf den Markt kommenden modernen Neubauflächen können tendenziell auch noch leicht höhere Werte erzielt werden. Das Mietpreisniveau in Rand- und Außenbezirken steht indessen weiter unter Preisdruck.
Angebotsentwicklung
• Das kurzfristig verfügbare Büroflächenangebot sank 2011 gegenüber dem Vorjahr und stellt sich Anfang 2012 auf nominell 140.000 m² (2010: 149.000 m²). Dies entspricht angesichts eines Büroflächenbestandes von rd. 1,014 Mio. m² (Ende 2011) einer nominellen Leerstandsrate von 13,8%.
• Die nominellen Leerstandsflächen bedürfen indessen der analytischen Untersuchung und Qualifizierung in Bezug auf Marktwirksamkeit. Hierzu entwickelte AENGEVELT-RESEARCH den AENGEVELT RESEARCH LEERSTANDS-INDEX „ARLEX“:
- So sind von der insgesamt verfügbaren Angebotsreserve (ca. 140.000 m²) rd. 32.000 m² bzw. 23% als „regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve“ für das marktgerechte “Funktionieren“ des Magdeburger Büromarktes notwendig.
- Außerdem entfallen von der Angebotsreserve rd. 25.000 m² bzw. 18% auf so genannte „strukturelle Leerstände“. Dabei handelt es sich um Flächen in Objekten, die 5 Jahre und länger durchschnittliche Leerstandsquoten von mindestens 50% aufweisen.
Diese Flächen sind zufolge unzureichender Qualitiät selbst in Boomzeiten nicht mehr vermarktungsfähig und damit bis zum Abbruch noch statistikwirksan, indessen längst nicht mehr marktrelevant (Fachjargon: „Marktleichen“).
- Ebenfalls nur bedingt markwirksam sind Untermietflächen bzw. „latente Leerstände“. In Magdeburg handelt es sich hierbei allerdings lediglich um rd. 4.000 m² bzw. 3% des gesamten Leerstandes.
- Damit verbleibt in Magdeburg ein tatsächlich „marktwirksamer Angebotsüberhang“ von ca. 79.000 m². Dies entspricht einem Anteil von 7,8% des gesamten Magdeburger Büroflächenbestandes.
Spitzenmiete unverändert
Wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert entwickelte sich das am Magdeburger Büromarkt erzielte Mietpreisniveau sehr stabil:
• Die Spitzenmiete stellt sich unverändert auf EUR 10,50/m², die mittlere City-Miete blieb ebenfalls konstant bei EUR 8,50/m².
• In den äußeren Stadtteilen und Nebenlagen werden wie im Vorjahr Büroflächen im Durchschnitt zu EUR 4,-/m² kontrahiert. Die Spitzenmiete liegt hier bei EUR 5,-/m².
AENGEVELT IMMOBILIEN ist Mitbegründer von Deutschlands bedeutends-tem Maklerverbund DIP - Deutsche Immobilien-Partner.
