AENGEVELT analysiert robusten Büromarkt Magdeburg

(openPR) AENGEVELT City Report Region Magdeburg 2017-2018

Der Magdeburger Markt für Büroflächen erzielte 2016 einen Büroflächenumsatz von rd. 25.000 m². Dieser Wert liegt 24% unter dem Vorjahresergebnis (2015: 33.000 m², indessen 14% über dem Mittelwert der jüngsten 10 Jahre (Æ 2006 bis 2015: 22.000 m²).

Für 2017 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH nach moderatem Marktstart (rd. 3.500 m² bis Ende April; Vorjahreszeitraum: rd. 5.500 m²) aufgrund im Jahresverlauf anstehender großflächiger Mietvertragsabschlüsse erneut einen überdurchschnitt­lichen Büroflächenum­satz von rd. 25.000 m².

Short Facts 2016
• Der Büroflächenumsatz des Jahres 2016 wurde durch eine hohe Nachfrage in der Größenklasse > 500 m² geprägt, auf die 71% des Gesamtumsatzes bzw. rd. 17.700 m² Bürofläche entfielen (2015: 64% bzw. 21.000 m²).
• Nachdem im Vorjahr keine nennenswerten neuen Büroflächen fertiggestellt wurden, konnten im Berichtsjahr 2016 rd. 6.300 m² Büromietfläche im Sanierungs- und Umnutzungsprojekt "Carl-Miller-Straße 6 / Buckauer Tor 2" zur Nutzung freigegeben werden. Allerdings waren diese Flächen bereits vorab vergeben: AENGEVELT hatte 2015 für die kompletten Flächen Mietvertragsabschlüsse an die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben BIMA im Rahmen der Flächen- und Standortoptimierung der Bundeswehr in Magdeburg vermittelt.
• Die nominelle Angebots­reserve ist nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH um 9% auf rd. 98.500 m² gesunken (Anfang 2016: 108.000 m²). Die Leerstands­quote stellt sich damit bei einem Gesamt­bestand von rd. 1,04 Mio. m² auf 9,5% (Anfang 2016: 10,4%). Davon sind lediglich 48% bzw. 46.800 m² bzw. 4,5% des Bestandes als Überhang marktwirksam.
• Die Spitzenmiete stellt sich stabil auf EUR 10,80/m².

Prognose / Trends 2017
• Für 2017 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz von plusminus 25.000 m². Zwar war der Magdeburger Büromarkt in den ersten vier Monaten dieses Jahres mit einem Flächenumsatz von rd. 3.500 m² von einer nur moderaten Dynamik geprägt (Jan. – April 2016: 5.500 m²). Indessen sind die von AENGEVELT begleiteten Verhandlungen für mehrere großflächige Mietverträge im jeweils vierstelligen m²-Bereich bereits weit fortgeschritten.
• 2017 erwartet AENGEVELT-RESEARCH außerdem einen weiteren Abbau der nominellen Ange­botsreserve von 98.500 m² auf rd. 92.000 m² Bürofläche und insbesondere des marktfähigen Ange­bots­­sockels auf unter 40.000 m² (siehe dazu auch Leerstandsdifferenzierung nach ARLEX AENGEVELT-RESEARCH-Leerstands-IndEX).
• Hierzu trägt bei, dass 2017 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH keine verfügbaren neuen bzw. sanierten Büroflächen in relevantem Umfang auf den Markt kommen.
Für das Jahr 2018 ist die Fertigstellung des Projektes "Elbarkaden Magdeburg" am Wissenschaftshafen anvisiert, in dem u.a. rd. 5.700 m² Bürofläche entstehen werden.
2019 folgt dann die Fertigstellung des Büro- und Geschäftshauskomplexes auf dem erstklassigen Cityareal des „Blauer Bocks“ mit rd. 12.500 m² Büro- und rd. 3.000 m² Einzelhandelsfläche. Während die Städtischen Werke Magdeburg als Erwerber hier u. a. ihre Unternehmenszentrale etablieren, ist AENGEVELT exklusiv mit der Vermarktung der Einzelhandelsflächen beauftragt und führt entsprechende Verhandlungen.
• Im Spitzenpreissegment prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH eine weiterhin stabiles Mietniveau von rd. EUR 10,80/m². Damit bietet Magdeburg unverändert sehr günstige Rahmenbe­dingungen für Unternehmens-Expansionen und -Neuansiedlungen.

Büroflächenumsätze nach Lagen: Schwerpunkt Innenstadt
• Konzentrierte sich die Nachfragepräferenz 2015 mit einer Umsatzquote von 55% (18.000 m²) auf die Cityrandlagen, ging ihr Anteil 2016 markant auf 34% bzw. 8.600 m² zurück.
• Auf Innenstadt- und Citylagen entfielen rd. 44% bzw. 11.100 m² (2015: 35% bzw. 11.700 m²).
• Auf die peripheren Stadtlagen entfielen 2016 21% bzw. 5.300 m² (2015: 10%, 3.300 m²).

Büroflächenumsatz nach Branchen
• 2016 stellten die sonstigen Unternehmen (u. a. Industrie-, Handels- und Verkehrsunter­nehmen) mit einem Anteil am Gesamtumsatz von 45% (2015: 18%) die stärkste Nachfragegruppe. Hier schlug v. a. die Anmietung der Deutschen Bahn AG von zusätzlich rd. 5.500 m² Bürofläche im "City Carré Magdeburg" zu Buche.
• Die Quote der öffentlichen Hand (Verwaltung, Verbände, Institute) ging dagegen markant von 35% in 2015 auf nur noch 12% zurück.
• Auch die Branchen IT/Telekommunikation/Medien verzeichneten einen (erneuten) Rückgang auf 5% (2015 15%; 2014: 26%).
• Die unternehmensbezogenen und sons­ti­gen Dienst­leister (Unterneh­mensberatungen, Rechtsanwälte, Ärzte, Bildungs-/Sozialeinrichtung­en) erzielten 2016 einen nahezu stabilen Umsatzanteil von 30% (2015: 31%).
• Auf Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen entfielen 8% (2015: 1%).

Angebotsentwicklung
• Das kurzfristig verfügbare Büroflächenangebot stellt sich Anfang 2017 auf nominell 98.500 m² (Anfang 2016: 108.000 m²). Dies entspricht angesichts eines Büroflächenbestandes von rd. 1,04 Mio. m² einer nominellen Leerstandsrate von 9,5%.
• Die nominellen Leerstandsflächen bedürfen indessen der analytischen Untersuchung und Qualifizie­rung in Bezug auf ihre höchst unterschiedliche Marktwirksamkeit. Hierzu entwickelte AENGEVELT-RESEARCH den „AENGEVELT RESEARCH-Leerstands-IndEX“, kurz: „ARLEX“:
- So sind von der am Jahresanfang insgesamt verfügbaren Angebotsreserve (ca. 98.500 m²) aufgrund der Umsatzdynamik der jüngsten 10 Jahre rd. 25.700 m² bzw. 26% als „regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve“ für das marktgerechte “Funktionieren“ des Magdeburger Büromarktes notwendig.
- Außerdem entfallen von der Angebotsreserve rd. 23.000 m² bzw. 23% auf so- genann­te „strukturelle Leerstände“. Dabei handelt es sich um Flächen in Objekten, die 5 Jahre und länger durchschnittliche Leerstandsquoten von mindestens 50% auf­wei­sen (Fachjargon: „Marktleichen“).
- Ebenfalls nur bedingt markwirksam sind Untermietflächen bzw. „latente Leerstände“. In Magdeburg handelt es sich hierbei um rd. 3.000 m² bzw. 3% des gesamten Leerstandes.
- Damit verbleibt in Magdeburg ein tatsächlich „marktwirksamer Angebotsüberhang“ von ca. 46.800 m² bzw. 48% des Gesamtleerstandes. Dies entspricht einem Anteil von 4,5% des gesamten Magdeburger Büroflächenbestandes.
Für das laufende Jahr 2017 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH bei anhaltender Nettoabsorption (= steigende Büroflächeninanspruchnahme) eine weitere Verringerung des marktaktiven Flächenleerstandes auf unter 40.000 m².

Spitzenmiete stabil
Wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert, zeichnet sich das am Magdeburger Büro­markt erzielbare Mietpreisniveau durch kalkulierbare Stabilität aus:
• So stellt sich die Spitzenmiete stabil auf EUR 10,80/m², die mittlere City-Miete liegt bei rd. EUR 7,80/m².
• Am Cityrand sind es im Mittel rd. EUR 5,50/m², in den äußeren Stadtteilen und Nebenlagen rd. EUR 4,50/m².