(openPR) Der Magdeburger Markt für Büroflächen erzielte 2014 einen gegenüber dem Vorjahr stabilen Büroflächenumsatz von rd. 20.000 m² zu. Er liegt damit im Bereich des Mittelwertes der jüngsten fünf Jahre (Æ 2009 bis 2013: 20.900 m²), indessen deutlich unter dem in 2011 aufgrund eines singulären Großabschlusses durch das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt (MLU) des Landes Sachsen-Anhalt (rd. 15.000 m²) überproportionalen Büroflächenumsatz von rd. 29.500 m².
Insgesamt spiegelt dies die größere Volatilität kleinerer Büromärkte, insbesondere, wenn es sich um Landeshauptstädte handelt: Fehlen in Magdeburg Großabschlüsse der öffentlichen Hand, sind Volumina von plus minus 18.000 bis 20.000 m² Büroflächenabsatz markttypisch.
Für 2015 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH nach gutem Marktstart (rd. 7.000 m² bis Ende April) einen Büroflächenumsatz von bis zu 25.000 m².
Short Facts 2014:
• Der Büroflächenumsatz des Jahres 2014 wurde durch eine ausgewogene Nachfrage über alle Größenklassen geprägt: Im mittleren Größensegment 250 m² - 500 m² verdoppelte sich die Marktquote binnen Jahresfrist von 18% auf 37%, während der Anteil der Flächenkategorie > 500 m² von 69% auf 46% markant zurückging. Im Segment < 250 m² wiederum stieg die Quote leicht auf 17% (2013: 13%).
• Das Fertigstellungsvolumen neuer bzw. modernisierter Büroflächen erreichte 2014 ein Volumen von knapp 3.000 m². Das entspricht einer Innovationsquote von lediglich 0,3% des Gesamtbestandes von rd. 1,035 Mio. m² Bürofläche.
• Die nominelle Angebotsreserve ist nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH um 10% auf rd. 120.000 m² gesunken (Anfang 2014: 134.000 m²). Die Leerstandsquote stellt sich damit bei einem Gesamtbestand von rd. 1,035 Mio. m² auf 11,6% (Anfang 2014: 13%). Davon sind lediglich 52% bzw. 62.500 m² bzw. 6% des Bestandes als Überhang marktwirksam.
• Die Spitzenmiete erreicht stabil zum Vorjahr EUR 10,80/m².
Prognose / Trends 2015
• Für 2015 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen anziehenden Büroflächenumsatz von bis zu 25.000 m². Bestätigt wird dies durch einen dynamischen Start mit einem Umsatzgeschehen von rd. 7.000 m² Bürofläche in den ersten vier Monaten dieses Jahres (Jan. – April 2014: 5.600 m²; Jan. – April 2013: 5.000 m²).
• 2015 erwartet AENGEVELT-RESEARCH außerdem einen weiteren Abbau der nominellen Angebotsreserve von 120.000 m² auf rd. 115.000 m² Bürofläche und insbesondere des marktfähigen Angebotssockels auf unter 60.000 m² (siehe dazu auch Leerstandsdifferenzierung nach ARLEX AENGEVELT-RESEARCH-Leerstands-IndEX).
• Hierzu trägt u.a. bei, dass 2015 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH keine neuen bzw. sanierten Büroflächen in relevantem Umfang auf den Markt kommen. Allerdings zeichnet sich für die darauffolgenden Jahre u.a. aufgrund des Projektvorhabens auf dem Areal des „Blauen Bocks“ mit rd. 6.000 m² Büro- und 4.200 m² Einzelhandelsfläche sowie weiteren rd. 6.300 m² Büromietfläche im Sanierungs- und Umnutzungsprojekt „Carl-Miller-Straße 6 / Buckauer Tor 2“ ein anziehendes Fertigstellungsvolumen ab.
• Im Spitzenpreissegment prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH eine stabiles Mietniveau von rd. EUR 10,80/m². Damit bietet Magdeburg unverändert sehr günstige Rahmenbedingungen für Unternehmens-Expansionen und –Neuansiedlungen.
Büroflächenumsätze nach Lagen: Schwerpunkt Stadtteil- und Nebenlagen
• 2014 sank der in der City kontrahierte Flächenumsatz markant auf eine Marktquote von 24% (2013: 35%; 2012: 38%), während die Stadtteil- und Nebenlagen weiter auf mit rd. 74% (2013: 62%) zulegten. Der Cityrand spielte mit lediglich 2% wie im Vorjahr (2013: 3%) eine nur untergeordnete Rolle am Magdeburger Büromarkt.
Dominanz der unternehmensbezogenen Dienstleister
• Wie bereits im Vorjahr stellten die unternehmensbezogenen und sonstigen Dienstleister (Unternehmensberatungen, Rechtsanwälte, Ärzte, Bildungs-/Sozialeinrichtungen) auch 2014 die stärkste Nachfragegruppe mit einem Umsatzanteil von 46% (2013: 64%).
• Deutlich zulegen konnten die Branchen IT/Telekommunikation/Medien, deren Marktanteil gegenüber dem Vorjahr mit 26% verfünffachte (2013: 5%).
• An dritter Stelle folgt die öffentliche Hand, auf die 2014 16% des Büroflächenumsatzes (2013: 9%).
• Der Anteil der sonstigen Unternehmen (u.a. Industrie- bzw. Handelsbetriebe) sank auf 5% (2013: 12%).
• Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen konnten ihre Vorjahresquote von 10% nicht halten: Sie sank 2014 auf 7%.
Angebotsentwicklung
• Das kurzfristig verfügbare Büroflächenangebot stellt sich Anfang 2015 auf nominell 120.000 m² (Anfang 2014: 134.000 m²). Dies entspricht angesichts eines Büroflächenbestandes von rd. 1,035 Mio. m² einer nominellen Leerstandsrate von 11,6%.
• Die nominellen Leerstandsflächen bedürfen indessen der analytischen Untersuchung und Qualifizierung in Bezug auf ihre höchst unterschiedliche Marktwirksamkeit. Hierzu entwickelte AENGEVELT-RESEARCH den „AENGEVELT RESEARCH-Leerstands-IndEX“, kurz: „ARLEX“:
- So sind von der am Jahresanfang insgesamt verfügbaren Angebotsreserve (ca. 120.000 m²) aufgrund der Umsatzdynamik der jüngsten 10 Jahre rd. 23.500 m² bzw. 20% als „regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve“ für das marktgerechte “Funktionieren“ des Magdeburger Büromarktes notwendig.
- Außerdem entfallen von der Angebotsreserve rd. 30.000 m² bzw. 25% auf so- genannte „strukturelle Leerstände“. Dabei handelt es sich um Flächen in Objekten, die 5 Jahre und länger durchschnittliche Leerstandsquoten von mindestens 50% aufweisen. Diese Flächen sind selbst in Boomzeiten nicht mehr vermarktungsfähig und damit nicht marktrelevant (Fachjargon: „Marktleichen“).
- Ebenfalls nur bedingt markwirksam sind Untermietflächen bzw. „latente Leerstände“. In Magdeburg handelt es sich hierbei um rd. 4.000 m² bzw. 3% des gesamten Leerstandes.
- Damit verbleibt in Magdeburg ein tatsächlich „marktwirksamer Angebotsüberhang“ von ca. 62.500 m² bzw. 52% des Gesamtleerstandes. Dies entspricht einem Anteil von 6% des gesamten Magdeburger Büroflächenbestandes.
Für das laufende Jahr 2014 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH bei anhaltender Nettoabsorption (= steigende Büroflächeninanspruchnahme) eine weitere Verringerung des marktaktiven Flächenleerstandes auf unter 60.000 m².
Spitzenmiete stabil
Wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert, zeichnet sich das am Magdeburger Büromarkt erzielbare Mietpreisniveau durch kalkulierbare Stabilität aus:
• So stellt sich die Spitzenmiete stabil auf EUR 10,80/m², die mittlere City-Miete liegt konstant bei rd. EUR 8,50/m².
• Am Cityrand werden ebenfalls unverändert rd. EUR 6,-/m² im Mittel erzielt.
• In den äußeren Stadtteilen und Nebenlagen liegt das Mietpreisniveau unverändert bei rd. EUR 5,50/m² in der Spitze, der mittlere Mietpreis erreicht konstant EUR 4,-/m².
