ImmoWertV - Neue Regelungen zur Immobilienbewertung

(openPR) Die neue Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist in aller Munde. Sie soll die etwas in die Jahre gekommene Wertermittlungsverodnung, die noch aus dem Jahr 1988 stammt, ablösen. Der Gesetzgeber erhofft sich dadurch eine Modernisierung und Verschlankung des Wertermittlungsrechts. Zudem soll die Wertermittlung an die Anforderungen des Immobilienmarktes angepasst werden. Internationale Aspekte sollen im so genannten DCF-Verfahren berücksichtigt werden.

Noch ist die ImmoWertV nicht rechtskräftig. Man erwartet das Inkrafttreten Mitte 2010. Sachverständige sollten sich aber bereits jetzt über die anstehenden Veränderungen in der Immobilienbewertung informieren, damit Sie beim Inkrafttreten nicht auf dem falschen Fuß erwischt werden.

Eine Änderung betrifft beispielsweise die Bodenwertermittlung, die erstmals in einem eigenständigen Paragraphen behandelt wird. In dem Paragraphen wird klargestellt, dass es sich bei dem Bodenwert um den Wert des "reinen" Grundstücks handelt und Gebäude in den Standardbewertungsfällen nicht im Bodenwert berücksichtigt werden dürfen. Die ImmoWertV nennt lediglich drei Sonderfälle, in denen vorhandene Gebäude einen Einfluss auf den Bodenwert haben.

Beim Sachwertverfahren wird die lineare Alterswertminderung als Regelfall definiert. Damit ist die bisherige Wertminderung nach Ross nur noch in besonders begründeten Ausnahmefällen anzuwenden. Die im Sachwertverfahren erforderliche Marktanpassung ist zwingend vor den Besonderheiten des Bewertungsobjekts zu berücksichtigen.

Eine wesentliche Änderung betrifft das Ertragswertverfahren. Dort gibt es nun drei unterschiedliche Verfahren, die zur Wertermittlung herangezogen werden können. Das Besondere an diesen drei Verfahren: Sie führen auf unterschiedlichen mathematischen Wegen zum gleichen Ertragswert. Der Sachverständige hat demnach die "Qual der Wahl".

Eines der wesentlichen Ziele des Verordnungsgebers war die Deregulierung. Mit der Deregulierung hat sich der Gestaltungsspielraum für die Sachverständigen eindeutig erhöht, was letztendlich als positiver Effekt der neuen ImmoWertV zu sehen ist. Mit dem neuen Gestaltungsspielraum sollte es dem Anwender der ImmoWertV nicht schwer fallen, die in der Vergangenheit oftmals geäußerte Kritik, deutsche Sachverständige seien nicht flexibel genug, zu widerlegen: Die ImmoWertV bietet diesbezüglich große Chancen.

Ralf Kröll