(openPR) Die propagierte Fungibilität der offenen Fondsmodelle ist eine Illusion
Köln (27.10.04) - In der Vergangenheit zogen gelegentlich Anleger aus Fungibilitätsgründen den Erwerb offener Immobilienfonds vor und verzichteten auf die unübersehbaren Vorteile geschlossener Immobilienfonds. Den Käufern von Anteilen offener Fonds wird die Zusage gemacht, dass die Fondsgesellschaft die Anteile jederzeit zu einem aktuell errechneten Kurs zurückkaufen wird. Auf Grund dieser Zusage versucht der Anleger eine von der Sache her nur langfristig sinnvolle Kapitalanlage in eine kurzfristige umzuwandeln. Bei vorzeitiger Beendigung des Engagements durch Rückgabe der Fondsanteile kommt der Anleger, neben den laufend aus Erträgen erwirtschafteten Ausschüttungen, in den Genuss des bis dahin ermittelten Wertzuwachses. Allerdings werden die Wertzuwächse durch Gutachten ermittelt, die somit den Kurswert des Fonds bestimmen. Der indirekt an der Immobilie beteiligte Anleger kommt so in den Genuss eines Gewinnes aus Wertzuwächsen, die vom offenen Immobilienfonds selbst noch gar nicht realisiert werden konnten.
Die derzeitigen Turbulenzen zeigen jedoch, dass die durch offene Immobilienfonds propagierte Gestaltung nur bei einer sehr kontinuierlichen, möglichst positiven Wertentwicklung des Immobilienmarktes funktioniert. Sobald das Preisniveau fällt oder aus anderen Gründen ein außergewöhnlicher Rückgabeboom ausgelöst wird, kann die gebildete Liquiditätsreserve nur bis zu einer gewissen Grenze ausreichen, um alle zum Rückkauf angebotenen Anteile aufkaufen zu können. Hier zeigt sich, dass die von den offenen Fondsanbietern propagierte Fungibilität eine Illusion ist, die in Extremsituationen nicht durchgehalten werden kann.
Es ist nicht wünschenswert, dass eine solche Situation bei offenen Modellen jemals eintritt. Die jüngsten Presseberichte über hohe Geldabflüsse und Korruptionsskandale bei offenen Immobilienfonds allerdings veranlassen Marktbeobachter zum Abbau der Illusion, Immobilien seien auch für kurzläufige Investitionen geeignet. „Unser Interesse ist es, Anlegern zu vermitteln, dass aus verschiedensten Gründen - wegen der anfallenden Anschaffungsnebenkosten in Form von Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten usw. - Immobilienanlagen in der Regel nur langfristig zu einem optimalem Ergebnis führen“, so Winfried Hilger, geschäftsführender Gesellschafter der Dipl.-Kfm. Winfried Hilger GmbH. Demnach könnte auf die Form des offenen Immobilienfonds weitgehend verzichtet werden, dessen eigentliche Intention darin besteht, eine größere Fungibilität bei Immobilieninvestitionen zu ermöglichen. Bei näherer Untersuchung stellt sich heraus, dass eine Gestaltung als offener Fonds nur innerhalb einer äußerst schmalen Bandbreite funktionieren kann.
Nachdem sich das zentrale Verkaufsargument der meist konzernnahen Anbieter offener Immobilienfonds als Scheinargument entpuppt hat, kann diese Anlageform als Entscheidungsalternative vollständig verworfen werden. Die zielorientierte Alternative stellt der geschlossene Immobilienfonds dar, bei dem der Anleger von den unbestrittenen Vorteilen des geschlossenen Fondskonzeptes partizipieren kann. Die Risiken und Chancen bestimmter Einzelimmobilien können separiert in geschlossenen Fonds angeboten werden und verschwinden nicht in einem für den Anleger nicht mehr überprüfbarem Sammelsurium eines offenen Fonds. Der Anleger hat so die Chance, sich an den Objekten zu beteiligen, die ihm am erfolgsversprechendsten erscheinen und an deren weiteren Entwicklung er teilzunehmen bzw. partizipieren möchte.
Nur geschlossene Immobilienfonds ermöglichen es dem Anleger in den Genuss hoher Steuervorteile in der Investitionsphase zu kommen, so dass dieser derzeit immer noch bis zu 25% der Fondsbeteiligung aus den daraus resultierenden Steuerersparnissen finanzieren kann. Die Rendite steigt also aufgrund der Steuervorteile um ca. ein Drittel. Der Zeichner eines offenen Immobilienfonds verzichtet weitgehend auf diesen Vorteil. Letztlich gehen den Zeichnern geschlossener Immobilienfonds die Wertzuwachsrenditen nicht verloren. Sowohl die tatsächliche Wertsteigerung der Immobilie selbst, als auch der Vermögenszuwachs aus der geleisteten Tilgung kommen den Anteilseignern im sachgerechten Zeitpunkt, nämlich im Zeitpunkt der Veräußerung in voller Höhe zu. Grundsätzlich gilt nämlich: Nur realisierte Gewinne sind echte Gewinne! Das geduldige Warten des Anlegers bis zum Realisationszeitpunkt des Wertzuwachses wird bei dieser Gestaltung zudem dadurch belohnt, dass bei einer Veräußerung nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist nicht nur der anfängliche Steuervorteil, sondern auch der darüber hinausgehende Wertzuwachs steuerfrei vereinnahmt werden kann.
Die momentan durch Verwerfungen und Informationsasymmetrien geprägt Situation am Markt der Immobilieninvestments kommentiert Hilger so: „Wir empfehlen unseren Mandanten, auch im Hinblick auf direkte Immobilieninvestition, die objektiven Vorteile eines geschlossenen Immobilienfonds in Form einer professionellen Immobilienverwaltung, einer höheren Rendite bei innerstädtischen Großimmobilien in Top-Lagen und einer erheblich geringeren Haftung zu nutzen, ohne jedoch der Illusion einer jederzeitigen, kurzfristigen Verkaufsmöglichkeit zu unterliegen.“
(lmh)
-------------------------------------
Kontaktdaten:
