(openPR) Die GMAC-RFC Bank GmbH, Finanztochter des General Motor Konzerns, hat seit 2004 mehr als zehntausend Darlehen an Immobilienkäufer vergeben. Kaum einer wusste um die im Hintergrund ablaufenden Vorgänge.
Mit einem auf dem deutschen Markt völlig neuen Produkt war die GMAC-RFC Bank GmbH in 2004 in Erscheinung getreten und hat schnell eine starke Marktposition erobert. Der Schlüssel dazu war nach eigenem Bekunden das Finanzierungsprogramm „Baufilligenz“. Ein Traum für Immobilienvertriebe und Finanzdienstleister.
Bislang war die Bewertung der Immobilie wichtige Grundlage der Finanzierung. Das neue Konzept der GMAC-RFC Bank GmbH stellte hingegen nur auf die persönliche Einkommenssituation des Kreditkunden ab. Bis zum neunfachen Jahreseinkommen wurden Kredite ausgereicht. Beispiel: Eine Familie mit einem Nettomonatseinkommen von € 2.500,00 kann einen Kredit bis zu € 270.000,00 bekommen. Daraus ergibt sich bei einem Zins von 5 % eine monatliche Belastung von € 1.125,00. Auch die Erwerbskosten wurden im Rahmen der sogenannten 110% Finanzierung mit in das Darlehen einbezogen.
Der GMAC-RFC Deutschland-Chef erklärt dazu: „Wir finanzieren solche Darlehen, die andere Banken nicht in Ihren Bilanzen stehen haben möchten“. Es störte dabei offenbar nicht, dass der Ertragswert der Immobilien oft nur einen Bruchteil der ausgereichten Darlehnssumme ausmacht, denn Die GMAC-RFC Bank betrieb das Geschäft dann nach amerikanischem Vorbild weiter. Sie verkaufte die gebündelten Kreditpakete an vier niederländische Zweckgesellschaften und übertrug diese mitsamt aller Sicherheiten wie z. B. der Grundschulden mit bilanzbefreiender Wirkung.
Die Zweckgesellschaft ihrerseits refinanzieren den Erwerb dieser Kredite durch die Ausgabe von Anleihen. Die Zinszahlungen und die Rückzahlung der Anleihen sollten durch die Zinserträge aus den Immobilienkrediten erwirtschaftet werden.
Ob dieses aufgrund der Kreditnehmerstruktur und der überbewertenden Sicherheiten möglich sein wird, bleibt abzuwarten. Zweifel sind angebracht, wie die Abwertung der Anleihen durch die Ratingagentur Fitch aus dem April 2008 deutlich macht.
In dem Marktsegment der vermieteten Eigentumswohnungen und der denkmalgeschützten Immobilien in den neuen Bundesländern. Die Erwerber werden regelmäßig durch einen unerlaubten Cold Call auf Möglichkeiten Steuern zu sparen angesprochen. „Tatwaffe Telefon“ nennt die Verbraucherzentrale Berlin die Anbahnungsmethode. Die Vertriebsmitarbeiter der Verkäufer warben damit, Wohnungen könnten ganz ohne Eigenkapital erworben werden. Trotzdem rechne sich der Erwerb durch die steuerlichen Vergünstigungen und den Mieteinnahmen praktisch von alleine. Lediglich eine kleine Zuzahlung sei zu erwarten. Nach 10 Jahren, so hieß es regelmäßig, werde die Wohnung mit Gewinn weiterverkauft. Aufgrund dieser regelmäßig falschen Aussagen sind tausende von Klein- und Mittelverdienern zum Erwerb einer überteuerten Wohnung bestimmt worden. Mit in dem angebotenen Gesamtpakt enthalten war häufig eine Finanzierung der GMAC-RFC Bank GmbH.
Die Darlehen haben eine Zinsbindung von 10 Jahren. Dann stellt sich die Frage, ob die Inhaber der Darlehensforderungen, den Klein- und Mittelverdienern erneut ein Darlehen mit den „großzügigen“ Konditionen der GMAC-RFC Bank GmbH zur Verfügung steht, oder dieser Darlehensgläubiger weit höhere Zinsen oder weitere Sicherheiten von den Darlehensnehmern fordert.
Viele Immobilienanleger werden darin kein Problem sehen, hat man ihnen doch den Verkauf der Wohnung nach 10 Jahren mit Gewinn versprochen. Sie werden unserer Einschätzung nach aus diesen Träumen erwachen und feststellen, dass ihre Wohnung vielleicht nur die Hälfte des von ihnen gezahlten Kaufpreises wert ist. An einen Weiterverkauf, geschweige denn mit Gewinn, ist überhaupt nicht zu denken.
Der Kredit kann also nicht abgelöst werden. All diejenigen werden also auf eine langfristige Finanzierung angewiesen sein und gehen dann davon aus, dass die finanzierende Bank dann noch Inhaber aller Rechte aus dem Immobilienkredit ist. Es ist ein Vertrauensverhältnis, dass nach deutschem Verständnis einer Gewissheit gleichkommt.
Man mag über Sinn und Unsinn derartiger Finanzgeschäfte diskutieren. Die Ereignisse der Gegenwart machen deren Brisanz deutlich. Die Frage für den einzelnen Anleger stellt sich anders: Hätte er in Kenntnis all der möglichen Probleme die Wohnung gekauft, wenn er gewusst hätte, dass derartige Immobilienkredite auf dem internationalen Markt gehandelt werden? Eine eher zufällige und nicht repräsentative Befragung der Kreditnehmer lässt keinen Zweifel. Niemals wäre die Wohnung gekauft worden.
