(openPR) Langfristige Mietverträge mit solventen Nutzern sind das A und O für Eigentümer von Gewerbeimmobilien. Denn nur durch gute Verträge ist eine hohe Rendite erzielbar, kann das Asset im Falle der Verkaufsabsicht mit Gewinn veräußert werden. Doch Mietverträge von Qualität fallen nicht vom Himmel und die Verlängerung des Vertrags zu befriedigenden Konditionen ist keine Glückssache. „Viel zu oft stürzen noch relativ junge Immobilien nach ihrer ersten Blütezeit in ein tiefes Loch. Für fünf oder zehn Jahre geschlossene Mietverträge laufen aus und den Gebäuden droht teilweise dramatischer Leerstand. Wir werden in den kommenden Jahren eine zunehmende Zahl attraktiver und unattraktiver Gewerbeimmobilien aus den 90er Jahren mit hohen Leerständen auf dem Vermietungsmarkt haben“, so Thomas Moeller, Geschäftsführer der MoellerFeuerstein Marketing Consultants GmbH aus Frankfurt am Main.
Doch wie können Vermieter dieser Situation vorbeugen? Dreh- und Angelpunkt in allen Zyklen des Immobilienlebens ist ein durchdachtes und überzeugendes Immobilienmarketing für jede Phase. Will heißen, dass die üblicherweise mit Immobilienmarketing assoziierte Kommunikation in der Startphase des Vertriebs deutlich ausgeweitet und ergänzt werden muss. Eine attraktive Darstellung zur Gewinnung von Erstnutzern ist die kommunikative Basis während der Bau- oder Refurbishment-Phase. Doch nach Abschluss des Mietvertrags sollte das Umgarnen des Kunden nicht aufhören.
Den Mieter verstehen
Das Management einer Immobilie darf nicht nur aus der Erstellung von Excel-Listen und der Kontrolle des monatlichen Zahlungseingangs bestehen. Verantwortungsvolles Asset Management bedeutet viel mehr: es geht um Menschen, es geht um die Pflege guter Kundenbeziehungen. Regelmäßiger persönlicher Kontakt zum Mieter ist unumgänglich. Die Mieterbefragung auch durch eine externe Agentur kann Zufriedenheit und Unzufriedenheit zu Tage fördern. Das gilt besonders bei Ankermietern oder alleinigen Nutzern eines Objekts. Gerade in Krisenzeiten ist es wichtig, dass der Vermieter ein glaubwürdiger Dialogpartner ist. Er muss die wirtschaftliche Situation seines Mieters kennen und dessen Bedürfnisse verstehen. „Nicht selten sind Vermieter völlig überrascht, dass der Mieter seinen Vertrag kündigt“ sagt Thomas Moeller. „Oft hat der Eigentümer den Dialog mit seinem Mieter vernachlässigt und sich auf die Zahlen verlassen, nicht gemerkt, dass der Mieter mittlerweile andere Anforderungen hat oder nach Veränderungen sucht. Schade eigentlich, denn nun beginnt das Problem. Einen Nachnutzer für ein Gebäude mit hohem Leerstand kann man nur mit großen Anstrengungen finden. Für einen Käufer gilt das erst recht“.
Marken-Immobilien sind im Vorteil
Ein gesundes Asset muss gepflegt werden. Das äußere Erscheinungsbild der Immobilie sollte erstklassig sein, Funktionalität und Qualitäten der Mietflächen müssen stimmen. Und auf Services und Details kommt es an. Die Immobilie sollte wie eine Marke geführt werden – mit allen Konsequenzen. Dazu gehört, dass die begonnene Objekt-Kommunikation (zum Beispiel der Internetauftritt des Gebäudes) fortgesetzt und regelmäßig aktualisiert wird. Öffentlichkeitsarbeit, interne Kommunikation, Events oder Newsletter sind wichtige Tools zur Markenpflege. Inhaltlich sind alle für Mieter interessanten und relevanten Themen abzudecken, beispielsweise bauliche Veränderungen, die Vorstellung neuer Mieter, Ergänzungen der Infrastruktur im direkten Umfeld und so weiter. Außerdem zeichnet eine Markenimmobilie aus, dass die Gebäudequalität einschließlich des Schilder- und Leitsystems stets gleich hochwertig bleibt und das Objekt zu jeder Zeit seinen Mietpreis wert ist. Weiterhin macht eine professionelle Informationspolitik in Richtung der Maklerhäuser den guten Stil des Vermieters aus. Die Makler benötigen für ihre Datenbanken regelmäßig aktuelle Zahlen mit verfügbaren Flächen und Mietpreisen sowie gutes Bildmaterial für ihre Exposés. Last but not least ist im People-Business ein sympathischer und serviceorientierter Ansprechpartner auf Seiten des Eigentümers wirklich Gold wert. Im regelmäßigen Gespräch mit dem Mieter kann er bereits im Vorfeld Probleme erkennen und Lösungen erarbeiten oder frühzeitig Makler einbinden.
Immobilienmarketing endet nie
Eine Immobilie ist stets im Blickpunkt unterschiedlichster Betrachter. Mieter verbringen hier den größten Teil ihrer Zeit, Nachbarn registrieren Veränderungen und die Marktteilnehmer der Immobilienwirtschaft betrachten das Objekt keineswegs unkritisch. Es gibt immer Alternativangebote – günstigere, neuere, effizientere, in besserer Lage, mit mehr Infrastruktur. Darum muss sich das Asset stets in guter Form präsentieren. Inhaltlich und äußerlich. Dramaturgisch durchdachtes und den Nerv der Mieter treffendes After Sales Marketing kann dabei sehr gute Dienste erweisen, das Image positiv beeinflussen, die Mieter langfristig binden und Vertragsverlängerungen bewirken. Denn am Ende des Tages soll die Immobilie eine gute Rendite erzielen.
